[摘要] 宏观经济和政策形式一直是影响房地产市场的重要原因，从2007年以来，从GDP增速来看，我国宏观经济经历了两次比较明显的下行区间，本文通过对这两次经济下行背景下的房地产调控政策进行了梳理，并对政策出台后的市场变化进行了分析，在此基础上对未来经济形势以及房地产政策和市场走向进行了预判。
未来趋势及房企策略建议
上次经济下行，房地产由调控转为政策支持，房地产业成为迅速提振内需的发动机；本次经济下行，稳增长更重要的背景下，仍坚定不移的贯彻房地产调控，经济增长的去房地产化形势十分明显。由前文分析，宏观经济政策效果显现时滞约为两个季度，预计经济增速在四季度可能企稳回升。未来宏观经济面的改善将促使经济增长进一步摆脱对房地产业的依赖，但房地产业发展与经济增长密切相关，经济增长需要房地产，但不会再唯房地产，房地产仍有一定的发展空间，房地产市场变化幅度放缓趋于平稳
未来趋势：经济企稳背景下政策以稳为主，房地产市场量价稳中有升，此次楼市调控，以限购和限贷为核心措施，同时注重保护合理住房需求，加大力度支持保障房建设，从抑制投资投机需求和加大供给两方面为房地产市场降温，在稳增长的背景下，中央政府坚决调控不放松，稳增长不再依赖房地产，房地产调控手段将会逐步完善，更加注重房产税等市场手段。长期来看，预计宏观经济增速趋于平稳，房地产业仍有一定的发展空间，房地产市场可能会更加趋于理性发展。
宏观经济稳中求进，经济增速可能迈入较低水平时代。与上次经济下行的保增长明显不同，本轮经济下行中央政府一直强调稳增长，宏观经济政策对经济增速下行的容忍度上升，抓住机遇调整经济结构。“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%和价格总水平基本稳定，2012年3月政府工作报告下调 2012年 GDP增速目标至 7.5%，居民消费价格涨幅控制在 4%左右，预计未来 3-5年宏观经济政策将趋于稳定，经济增速可能将步入相对较低水平和稳中求进的时代。
稳增长不再单纯依赖房地产，房地产调控与“调结构”密切相关1。在当前结构性减税、货币政策微调等一系列刺激政策下，国民经济运行的筑底企稳将促使经济增长进一步摆脱对房地产业的依赖，经济增长需要房地产，但稳增长不再依赖房地产。一方面，加大保障性安居工程建设，可以分散商品房需求和缓解房地产市场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居，有利于普通居民的住房消费和其他消费，进而扩大内需、保持经济平稳较快发展；另一方面，通过房地产市场调控，抑制投资投机需求，降低房地产市场对消费的挤出效应，也有利于推动城镇化，从而拉动内需，提高消费在经济中的比重，进而有利于调整经济结构。
限购为楼市健康运行提供根本保障，房地产调控长效机制将逐步完善。此次楼市调控，以限购和限贷为核心措施，行政调控严厉为楼市健康运行提供根本保障，调控手段将会逐步完善。去年初上海和重庆开展房地产改革试点，今年8月国家税务总局组织学习房产税批量评估技术，这些都为房产税的进一步扩大试点奠定基础。9月，国税总局政策法规司巡视员丛明表示，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在实施。可以看出，试点范围的扩大是大势所趋。另外保障房建设提速，对冲投资下滑，确保住有所居。房产税有望扩容以及保障房建设加快将有利于房地产调控长效机制
未来政策以稳为主，房地产市场迈入平稳发展阶段，量价稳中有升。当前经济增长仍有一定的下行压力，但从二季度开始稳增长和调结构的政策陆续出台，货币政策预调微调力度加大。根据前文分析，宏观经济政策效果显现滞后约为两个季度，预计四季度经济增速会企稳回升。由于房地产业发展与经济发展密切相关，因此无论是从短期还是长期来看，房地产市场都是以稳为主，短期来看，货币政策预调微调促进需求逐步增加，市场有向上动力，但房地产调控政策依然偏紧使得市场上行动力有限；长期来看，城市化和经济平稳增长背景下，刚需和改善型需求逐步释放，住房需求依然旺盛。房地产业仍有发展空间，房地产市场可能不会有频繁的波动，变化可能会趋于稳定。
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