[摘要] 宏观经济和政策形式一直是影响房地产市场的重要原因，从2007年以来，从GDP增速来看，我国宏观经济经历了两次比较明显的下行区间，本文通过对这两次经济下行背景下的房地产调控政策进行了梳理，并对政策出台后的市场变化进行了分析，在此基础上对未来经济形势以及房地产政策和市场走向进行了预判。
宏观经济和政策形式一直是影响房地产市场的重要原因，从2007年以来，从GDP增速来看，我国宏观经济经历了两次比较明显的下行区间，本文通过对这两次经济下行背景下的房地产调控政策进行了梳理，并对政策出台后的市场变化进行了分析，在此基础上对未来经济形势以及房地产政策和市场走向进行了预判。
两次“区间”的宏观经济形式和应对政策
次下行区间始于2007年第二季度结束于2009年季度，经济增速急速下滑，回落幅度较大，中央政府采取一系列进一步扩大内需的政策措施信贷刺激力度大，房地产业各类政策全面放松。2007年二季度至2009年一季度，GDP同比由高点14.5%持续下滑到低点6.6%，历时7个季度，高点和低点差为7.9个百分点，2009年二季度GDP同比开始回升历时四个季度快速反弹至12.1%。次下行区间CPI增速迅速下滑且回落幅度较大，CPI 同比从2008年4月的高点8.5%连续回落至2009年2月低点-1.6%；规模以上工业增加值同比呈现断崖式回落形式，2008年12月至2009年1月，规模以上工业增加值同比由12.9%直线跌落至3.8%，降幅为9.1个百分点；进出口总额同比由2008年的四季度的17.9%急速下降至2009年一季度的-24.9%；基于金融危机的影响。外需大幅下滑导致出口企业大规模停工，减产甚至倒闭，约2000万民工返乡，高校毕业生就业也面临很大的困难。
第二次经济下行区间始于2010年季度直至目前，经济增速下滑相对缓和，回落幅度较小，中央政府顺势而为，宏观经济政策有保有压，在货币政策微调以稳增长的同时，继续坚持房地产调控不放松。而本次下行区间GDP同比从12.1%下滑至7.7%。历时10个季度，高点和地点之差为4.4个百分点，经济增速下滑相对缓和，回落幅度较小。相对与上次的经济下行期间GDP增速的下滑幅度小，但时间更长。本次经济下行期间，2007年7月至2012年7月，CPI增速下降缓慢且回落幅度较稳，CPI同比从高点6.5%较小波动下滑至1.8%；规模以上工业增加值同比呈现小幅度阶段性回落态势，分别是2010年逐月的平缓下降、2011年各月的平稳和2012年1月至今的缓慢回落；进出口总额同比呈现持续缓慢下滑和快速下滑趋于平稳的走势；2012年前三季度城镇新增就业1024万人，外出打工6个月以上的农民工增长3%，就业形势相对平稳。
在应对政策方面，次的经济下行，中央政府对经济增速下滑的容忍度较低，财政政策由稳健转为积极，货币政策有从紧转向极度宽松，政策全面放松信贷刺激力度大，政策效果显示时滞约为两个季度。2008年二季度GDP增速为11.0%，2008年 7月中央政治局会议将宏观调控的基调由 2008年初的防止经济过热和防止通货膨胀调整为保增长和控物价，财政政策由稳健转为积极，货币政策由从紧转向极度宽松。2008年三季度 GDP增速下滑至10.6%，为了抵御金融危机对我国的不利影响，四季度央行密集出台调控措施，三次下调金融机构人民币存款准备金率，四次下调金融机构存贷款基准利率；年底国务院常务会议确定进一步扩大内需的十大措施，到 2010年底约需投资 4万亿元，2009年 1-2月陆续通过了十大产业调整振兴规划等，宏观经济政策全面放松信贷刺激力度大，全力保增长。随着 2008年四季度宏观经济刺激计划的实施，2009年二季度GDP增速由 2009年一季度的低点6.6%开始止跌回升至7.5%，宏观经济政策效果在政策实施两个季度后开始显现，政策效果显现滞后两个季度。
第二次经济下行，中央政府对经济增速下滑的容忍度较高，宏观经济政策有保有压，在保持积极的财政政策、货币政策由从紧转向稳健的同时，继续坚持房地产调控政策，即稳增长的同时仍不忘调结构。2012年 3月《两会政府工作报告》主动下调经济增速目标至 7.5%，2012年一季度 GDP增速下滑至 8.1%，5月温总理指出要把稳增长放在更加重要的位臵，及时适度预调微调，稳定经济增长。2012年二季度 GDP增速继续下滑至 7.8%，6-7月央行一个月内两次降息，旨在通过降息刺激消费和投资，稳增长意图明显。当经济仍有下行压力，GDP增速下滑至8%以下时，货币政策预调微调力度即开始加大，同时积极利用经济减速调整经济结构，出台一系列调结构的政策，如鼓励民营资本进入垄断行业，取消和调整314项部门行政审批项目等。二季度开始提出稳增长更重要，三季度 GDP增速为7.6%，下滑幅度明显收窄，预计四季度 GDP增速开始企稳回升，政策效果显现时滞可能仍为两个季度。
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