当商业地产市场进入第二各竞争阶段后，市场将会出现许多先进的经营理念与投资理念，届时商业地产市场格局将发生根本性变化，“置换定律”将发生作用。一部分商业地产趋“火”，一部分惨淡死掉。
根据国外的专业测算公式来计算，假设呼和浩特有200万人口，按照每人拥有1平方米商业面积来看，呼市应有商业地产开发总量大概200万平方米。那么在商业地产的总量还达不到200万平方米的时候，商业地产的发展就属于初期阶段，这个阶段商业地产的成活率比较高；一旦商业地产开发总量达到两百万后，将会因为消费力达不到而陷入发展瓶颈期。
按照商业地产领域的“评效”概念来看，一个商业体单位面积一年产生的消费额决定了其商业地产的价值。如果商业面积过大，而人口有限且分散，则“评效”就很低，这样的商业项目价值就打折扣了。而呼和浩特商业地产正处于初期发展阶段接近尾声的状态，未来的5~10年将会进入同质化竞争时代。
商业地产呈动态发展 开发商要在运动中寻找平衡
中国的商业地产商绝大部分是从住宅地产开发商转型而来的，他们操作商业地产的过程讲究短、平、快，追求快速回笼资金，建好项目后立即销售以缓解资金链紧缺问题。而商业地产则是“卖的越快死的越快”，商业地产的运营并不是一蹴而就的。商业操作的投机性小，专业性强，需要天时地利人和。商业地产运营成功要涉及到很多领域，即资金链、投资方的投资理念、操作团队的专业性等。商业地产是呈动态发展的，这就要求开发商要在运动中寻找平衡，学会可观分析市场环境和竞争格局，挖掘未来可能发展的空间。
目前市场上出现的售后返租是经营商业地产的一个较好模式。售后返租是指是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冢抵部分售价款或偿付一定的一种投资方式。售后返租是中国商业地产未来解决资金问题的一个较好方法。
未来十年 商业地产将现井喷期
未来的10年，中国的商业地产将出现一个井喷期。
当住宅地产发展到一定程度后，商业地产被低估的价值将慢慢被发现商业地产本身是非常具有活力的，对当地的地方经济影响非常大。比如专业市场可以衡量一个城市的服务水平和管理水平的，是城市核心功能完善的很重要的一部分。另一方面国家政策的打压对住宅市场有一定的影响，会使一部分投资资金转移到商业地产领域来。
商业地产井喷期时将出现投资盲目性增大、住宅开发商扎堆转入商业地产开发领域，这个阶段也是商业地产鱼龙混杂的时期，将会死掉一大批商业。
商业地产发展进入第三阶段的竞争时期将出现商业形态的升级换代。比如万达集团在一二线城市、三四线城市均有布局，其定位是中高端消费群体，但现在在深圳、杭州等地出现的华润集团的万象城则呈现出另外一种商业形态，其经营的品牌档次要远远高出万达。未来商业地产的类别会更细分，涵盖专业市场和传统消费市场。
“地产大鳄+商业巨头”是目前较为成熟的发展模式。“订单模式”则是商业地产理性发展的模式。订单模式是“先引凤后作巢”，根据未来主力店运营特性量身打造商业体。订单模式最常见的用于零售业，细化在呼市市场则体现在万达广场根据主力店华润万家、万千百货、万达电影院线以及其次主力店肯德基、麦当劳、必胜客等运营特性建设商业项目。
城市综合体是商业地产表现的境界大量城市综合体将涌现
销品茂(Shopping Mall)形态的商业体早在1960年的美国就已经出现了。目前美国工作人群里每十个人就有一个人在购物中心工作，有2万多个销品茂(Shopping Mall)遍布在美国。世界上的销品茂(Shopping Mall)是加拿大的爱明顿茂，整体建筑有50万平米，拥有26家电影院和2万个车位。类似的大规模的销品茂在欧美非常常见。
城市综合体属于HOPSCA，即“HOTEL（酒店）”、“OFFICE（办公）”、“PARK（停车）”、“SHOPPINGMALL（购物中心）”、“Convention（娱乐空间）”、“APARTMENT（国际公寓）”。城市综合体同样具备涵盖这几方面：酒店、大量停车位、国际公寓、购物中心、办公室和娱乐空间。国外城市综合体的发展趋势是娱乐和餐饮的成分越来越大，购物的成分越来越小，形成体验式购物，打造一个生活广场。
从国外和沿海发达地区的商业形态的发展结构来看，城市综合体将是商业地产未来的重点发展方向，未来商业改造过程当中将出现大量的城市综合体。
就呼和浩特而言，呼和浩特土地越来越稀缺，楼越堆越高，未来商业地产的形态会渐渐往城市综合体上靠，其实城市综合体是商业地产表现的境界。呼和浩特维多利购物中心及其周边的商业体都应归类为销品茂，但万达可以规划为城市综合体。城市综合体业态范围更广泛一些，但销品茂(Shopping Mall)以购物和娱乐为主导的。
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