采访背景：
2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，楼市市场观望情绪开始加重。但万科、绿地、保利地产等品牌房企却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计，“抄底”设计资本至少在1000亿元以上。这似乎都昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。
呼和浩特商业市场历来风云变幻。国际零售巨头沃尔玛入驻维多利摩尔城，万达广场呼市城东隆重开业，维多利集团以租赁形式“拿下”海亮百货项目……10年前，行走呼和浩特，只有民族商场、天元商厦和百盛购物中心等屈指可数的几家商场和超市；10年后，再走呼和浩特，大型商场超市林立，数不胜数。
从名都房地产打造名都中央广场、金宇置地塑形金宇新天地来看，呼和浩特许多本土房企也渐渐布局商业地产，而商业地产大佬维多利集团、万达集团也纷纷扩容呼和浩特商业地产规模。在这股商业地产热潮中，呼和浩特商业地产能否迎来黄金时代？呼和浩特商业地产发展现状与未来走向如何？购房者应如何投资商业地产？针对这些热点话题，搜房网记者采访了方程式商业地产运营机构总经理席在喜。
（图片：方程式商业地产运营机构总经理席在喜 图片来源：搜房网）
商业地产概念界定
狭义的来讲，商业地产一直以来被误认为是一种用于做零售的店铺。例如中山路一带的商铺门面和住宅区的底商等，这些被归类为传统意义上的商业地产。广义上来讲，除了零售用的商业体以外，写字楼、酒店、专业市场也涵盖在商业地产的范畴之内。如金海国际五金机电、京源港汽配城、居然之家、金盛国际家居城、红星美凯龙等都属于商业地产。
从另一个角度来讲，通常住宅开发以外的建设项目都可以规划在商业地产的范畴，主要包括零售商业、酒店、办公楼、公寓和专业市场。
商业地产“一面是天堂一面是地狱”
商业地产领域可谓 “一面是天堂，一面是地狱”。这是因为商业地产没有“和棋”，不会做的不好不坏。在商业地产运营的过程中只有“天堂”和“地狱”两个极端，要么很红火，要么惨淡至极。经营的好，则极其可观；操作如果失败，便一文不值。例如金海国际五金机电这样的偏远区域市场一旦操作失败，其结果最终可能只是沦为一个商业仓储地。
住宅地产运营从拿地到规划产品、定位产品，到实际建设开发、销售直至收回投资与，就算完成了投资，讲究短、平、快。但在商业地产的经营中，这个阶段只是一个中间环节，商业地产的最关键环节在于商业体建好后正式投入运营后的运营过程，因此商业地产的投资回报周期漫长。
此外，商业地产涉及三个大板块，即商业的运营团队、投资方和房地产开发。欧美发达地区商业地产这三个专业机构很健全，在商业地产操作经营过程中有专门的运营机构、开发商与投资机构，国内刚刚引进的REITS就是欧美地区专业的房地产投资信托。中国目前还没有如此成熟的投资机构，这也是中国商业地产发展面临的问题。
专业人才奇缺与产品同质化—制约呼市商业地产发展的两大因素
呼和浩特属于边缘省会城市，所以和内地发达地区的商业地产有一定差距。
、中国的造城运动极为可怕，甚至没有一个示范性的、指导性的文件。只是机械地把欧美的先进经验拿来复制，但却不一定适合中国商业地产发展的实际情况。
第二、中国的计划经济时代突然进入市场经济时代，仅仅用了短短的三十年。在轮住宅市场投资热潮之后涌现出了另一股商业地产投资热潮，此时面临的问题就是中国商业地产的专业人才奇缺。中国目前的商业环境、资源配备、专业机构、专业人才远远跟不上现在商业地产的发展速度。这是目前中国商业地产发展的瓶颈。
如果缺乏专业人才，商业地产的运营便缺乏理性分析，投资盲目性将增加。
第三个问题也是绝大多数中国城市商业地产发展面对的问题，即同质化。商业地产同质化是发展的必然产物。在目前的欧美发达地区也存在这样的问题。
市场存在竞争，但在商业地产发展过程中也存在着“置换定律”，即一个新的商业体建立，如果它符合时代发展，符合当地消费者，那么在其稳定运营一个阶段以后将会有同等面积的商业体死掉。“置换定律”将会在商业地产竞争到一定程度后出现。目前呼和浩特的商业地产就像我们5~10年前作的住宅开发市场一样，仍然处于发展初期阶段。这个阶段的商业地产投机性比较强，成功率也比较高。
当商业地产市场进入第二各竞争阶段后，市场将会出现许多先进的经营理念与投资理念，届时商业地产市场格局将发生根本性变化，“置换定律”将发生作用。一部分商业地产趋“火”，一部分惨淡死掉。
根据国外的专业测算公式来计算，假设呼和浩特有200万人口，按照每人拥有1平方米商业面积来看，呼市应有商业地产开发总量大概200万平方米。那么在商业地产的总量还达不到200万平方米的时候，商业地产的发展就属于初期阶段，这个阶段商业地产的成活率比较高；一旦商业地产开发总量达到两百万后，将会因为消费力达不到而陷入发展瓶颈期。
按照商业地产领域的“评效”概念来看，一个商业体单位面积一年产生的消费额决定了其商业地产的价值。如果商业面积过大，而人口有限且分散，则“评效”就很低，这样的商业项目价值就打折扣了。而呼和浩特商业地产正处于初期发展阶段接近尾声的状态，未来的5~10年将会进入同质化竞争时代。
商业地产呈动态发展 开发商要在运动中寻找平衡
中国的商业地产商绝大部分是从住宅地产开发商转型而来的，他们操作商业地产的过程讲究短、平、快，追求快速回笼资金，建好项目后立即销售以缓解资金链紧缺问题。而商业地产则是“卖的越快死的越快”，商业地产的运营并不是一蹴而就的。商业操作的投机性小，专业性强，需要天时地利人和。商业地产运营成功要涉及到很多领域，即资金链、投资方的投资理念、操作团队的专业性等。商业地产是呈动态发展的，这就要求开发商要在运动中寻找平衡，学会可观分析市场环境和竞争格局，挖掘未来可能发展的空间。
目前市场上出现的售后返租是经营商业地产的一个较好模式。售后返租是指是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冢抵部分售价款或偿付一定的一种投资方式。售后返租是中国商业地产未来解决资金问题的一个较好方法。
未来十年 商业地产将现井喷期
未来的10年，中国的商业地产将出现一个井喷期。
当住宅地产发展到一定程度后，商业地产被低估的价值将慢慢被发现商业地产本身是非常具有活力的，对当地的地方经济影响非常大。比如专业市场可以衡量一个城市的服务水平和管理水平的，是城市核心功能完善的很重要的一部分。另一方面国家政策的打压对住宅市场有一定的影响，会使一部分投资资金转移到商业地产领域来。
商业地产井喷期时将出现投资盲目性增大、住宅开发商扎堆转入商业地产开发领域，这个阶段也是商业地产鱼龙混杂的时期，将会死掉一大批商业。
商业地产发展进入第三阶段的竞争时期将出现商业形态的升级换代。比如万达集团在一二线城市、三四线城市均有布局，其定位是中高端消费群体，但现在在深圳、杭州等地出现的华润集团的万象城则呈现出另外一种商业形态，其经营的品牌档次要远远高出万达。未来商业地产的类别会更细分，涵盖专业市场和传统消费市场。
“地产大鳄+商业巨头”是目前较为成熟的发展模式。“订单模式”则是商业地产理性发展的模式。订单模式是“先引凤后作巢”，根据未来主力店运营特性量身打造商业体。订单模式最常见的用于零售业，细化在呼市市场则体现在万达广场根据主力店华润万家、万千百货、万达电影院线以及其次主力店肯德基、麦当劳、必胜客等运营特性建设商业项目。
城市综合体是商业地产表现的境界大量城市综合体将涌现
销品茂(Shopping Mall)形态的商业体早在1960年的美国就已经出现了。目前美国工作人群里每十个人就有一个人在购物中心工作，有2万多个销品茂(Shopping Mall)遍布在美国。世界上的销品茂(Shopping Mall)是加拿大的爱明顿茂，整体建筑有50万平米，拥有26家电影院和2万个车位。类似的大规模的销品茂在欧美非常常见。
城市综合体属于HOPSCA，即“HOTEL（酒店）”、“OFFICE（办公）”、“PARK（停车）”、“SHOPPINGMALL（购物中心）”、“Convention（娱乐空间）”、“APARTMENT（国际公寓）”。城市综合体同样具备涵盖这几方面：酒店、大量停车位、国际公寓、购物中心、办公室和娱乐空间。国外城市综合体的发展趋势是娱乐和餐饮的成分越来越大，购物的成分越来越小，形成体验式购物，打造一个生活广场。
从国外和沿海发达地区的商业形态的发展结构来看，城市综合体将是商业地产未来的重点发展方向，未来商业改造过程当中将出现大量的城市综合体。
就呼和浩特而言，呼和浩特土地越来越稀缺，楼越堆越高，未来商业地产的形态会渐渐往城市综合体上靠，其实城市综合体是商业地产表现的境界。呼和浩特维多利购物中心及其周边的商业体都应归类为销品茂，但万达可以规划为城市综合体。城市综合体业态范围更广泛一些，但销品茂(Shopping Mall)以购物和娱乐为主导的。
专业市场带动城市经济发展 住宅底商成“软肋”
专业市场发展对一个城市的发展带动作用是很明显的。例如专业市场的日趋成熟将带动区域内的商贸物流行业。一个城市的运营各项核心功能的完善，其实是优化整合资源的过程。如专业市场布局分散，那么第三方物流将很难配备，物流公司战线拉长，浪费了资源；而专业市场的合理分布，将形成更加成熟的相关市政配套，水、电、煤、交通、通讯等公共资源可以良性整合，所以打造商圈是未来商业地产发展的一个重要方向，呼和浩特目前真正称的上成熟商圈的只有中山路商圈和金海专业市场商圈。
专业市场目前呼和浩特已有九家专业市场落户，分别是金海国际五金机电城、利丰二手车市场、蒙鑫机械租赁市场、沁园钢材市场、物流园区、贸易一条街、红星美凯龙。
住宅底商是具有投机性的一部分商业，消费力不足，作为社区配套其投资有限，目前其运营发展处于瓶颈期；特色商业街方面呼和浩特商业街中较为成熟的有两个案例，即东影南路华侨世纪村门口餐饮娱乐一条街；档次较低的是名泽房地产运作的牛街。
商业投资有较大的，也有较大的风险。投资商业地产需要技巧。
：投资商业地产切记急躁，应做好“养铺”的心理准备，通常商铺投资至少要在3~5年之后才能取得可观的投资。
第二：关注商业项目的地段。
第三：了解商业项目的操作团队。商业地产尽可能持有经营权，同一定位项目业态很关键。
第四：通常我们对商业价值评估的最直观因素就是人流量，在选择投资消费性商业（如购物中心）时需要加倍关注。
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