采访背景：
2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，楼市市场观望情绪开始加重。但万科、绿地、保利地产等品牌房企却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计，“抄底”设计资本至少在1000亿元以上。这似乎都昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。
呼和浩特商业市场历来风云变幻。国际零售巨头沃尔玛入驻维多利摩尔城，万达广场呼市城东隆重开业，维多利集团以租赁形式“拿下”海亮百货项目……10年前，行走呼和浩特，只有民族商场、天元商厦和百盛购物中心等屈指可数的几家商场和超市；10年后，再走呼和浩特，大型商场超市林立，数不胜数。
从名都房地产打造名都中央广场、金宇置地塑形金宇新天地来看，呼和浩特许多本土房企也渐渐布局商业地产，而商业地产大佬维多利集团、万达集团也纷纷扩容呼和浩特商业地产规模。在这股商业地产热潮中，呼和浩特商业地产能否迎来黄金时代？呼和浩特商业地产发展现状与未来走向如何？购房者应如何投资商业地产？针对这些热点话题，搜房网记者采访了方程式商业地产运营机构总经理席在喜。
（图片：方程式商业地产运营机构总经理席在喜 图片来源：搜房网）
商业地产概念界定
狭义的来讲，商业地产一直以来被误认为是一种用于做零售的店铺。例如中山路一带的商铺门面和住宅区的底商等，这些被归类为传统意义上的商业地产。广义上来讲，除了零售用的商业体以外，写字楼、酒店、专业市场也涵盖在商业地产的范畴之内。如金海国际五金机电、京源港汽配城、居然之家、金盛国际家居城、红星美凯龙等都属于商业地产。
从另一个角度来讲，通常住宅开发以外的建设项目都可以规划在商业地产的范畴，主要包括零售商业、酒店、办公楼、公寓和专业市场。
商业地产“一面是天堂一面是地狱”
商业地产领域可谓 “一面是天堂，一面是地狱”。这是因为商业地产没有“和棋”，不会做的不好不坏。在商业地产运营的过程中只有“天堂”和“地狱”两个极端，要么很红火，要么惨淡至极。经营的好，则极其可观；操作如果失败，便一文不值。例如金海国际五金机电这样的偏远区域市场一旦操作失败，其结果最终可能只是沦为一个商业仓储地。
住宅地产运营从拿地到规划产品、定位产品，到实际建设开发、销售直至收回投资与，就算完成了投资，讲究短、平、快。但在商业地产的经营中，这个阶段只是一个中间环节，商业地产的最关键环节在于商业体建好后正式投入运营后的运营过程，因此商业地产的投资回报周期漫长。
此外，商业地产涉及三个大板块，即商业的运营团队、投资方和房地产开发。欧美发达地区商业地产这三个专业机构很健全，在商业地产操作经营过程中有专门的运营机构、开发商与投资机构，国内刚刚引进的REITS就是欧美地区专业的房地产投资信托。中国目前还没有如此成熟的投资机构，这也是中国商业地产发展面临的问题。
专业人才奇缺与产品同质化—制约呼市商业地产发展的两大因素
呼和浩特属于边缘省会城市，所以和内地发达地区的商业地产有一定差距。
、中国的造城运动极为可怕，甚至没有一个示范性的、指导性的文件。只是机械地把欧美的先进经验拿来复制，但却不一定适合中国商业地产发展的实际情况。
第二、中国的计划经济时代突然进入市场经济时代，仅仅用了短短的三十年。在轮住宅市场投资热潮之后涌现出了另一股商业地产投资热潮，此时面临的问题就是中国商业地产的专业人才奇缺。中国目前的商业环境、资源配备、专业机构、专业人才远远跟不上现在商业地产的发展速度。这是目前中国商业地产发展的瓶颈。
如果缺乏专业人才，商业地产的运营便缺乏理性分析，投资盲目性将增加。
第三个问题也是绝大多数中国城市商业地产发展面对的问题，即同质化。商业地产同质化是发展的必然产物。在目前的欧美发达地区也存在这样的问题。
市场存在竞争，但在商业地产发展过程中也存在着“置换定律”，即一个新的商业体建立，如果它符合时代发展，符合当地消费者，那么在其稳定运营一个阶段以后将会有同等面积的商业体死掉。“置换定律”将会在商业地产竞争到一定程度后出现。目前呼和浩特的商业地产就像我们5~10年前作的住宅开发市场一样，仍然处于发展初期阶段。这个阶段的商业地产投机性比较强，成功率也比较高。
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