[摘要] 全球商业房地产直接投资额将比2010年的水平增长25%-35%。大量的权益资本将投向房地产市场，新的融资活动将使房地产市场进一步趋于活跃。
全球房地产市场
亚太地区将引领全球房地产市场的上涨
预计2011 年世界各大商业房地产市场将在2010 年的基础上继续走强。不过，不同产品类型和不同地区的市场恢复状况将存在差异，其中优质房地产市场的表现将继续好于次级房地产市场，一线市场的表现将好于二、三线市场，亚太地区将引领上涨势头，其市场表现将好于欧洲和北美地区。
预计2011 年全球办公楼租赁交易量将达到全球金融危机以来的点，企业租户的信心将更为增强。2011 年亚太地区强劲的经济发展以及企业信心将推高该地区的办公楼吸纳量。预计企业迁租和升级将成为市场需求的主要支撑因素，不过，在中国香港、新加坡、中国大陆和印度等市场，由于企业租户将为其未来增长做充分准备，人员招聘活动更加活跃，其办公空间的扩租需求预计将会加快。预计2011 年整个亚太地区一线办公楼市场的净吸纳量将达到450 万平方米，创下历史新高，比2007 年的前历史高点超出10%左右。在国内企业快速发展以及跨国企业扩张的带动下，印度和中国一线市场的净吸纳率将有望达到历史水平。
全球贸易复苏将带动工业地产的发展
在贸易和零售额增长的支撑下，预计2011 年工业地产市场基本面将得到改善。全球贸易的
复苏速度好于预期，将有望带动企业租户活动的增长。此前世界贸易组织预测2010 年全球
贸易增长率将达13.5%，有望成为1950 年有记录以来年增长率的一年。不过，2011 年
工业地产租金的整体增长前景仍不容乐观，而大中华地区和新加坡工业地产市场的租金增
长率将最为强劲（5%-15%）。国际供应链的结构性变化将带动市场对物流行业的需求，企
业租户为 控制成本将力求提高其经营效率。这将反过来促进市场对现代化的工业地产存量
的并购活动、空间整合以及升级需求的不断增长。
2011年商业房地产直接投资额将上涨25%-35%
在亚太地区的各大城市，商业房地产资产价格可能突破正常的风险回报资本化率，尤其是与那些在伦敦等更为成熟的市场中能够实现的风险回报资本化率相比。预计2011 年东京、
香港、新加坡和上海等办公楼市场资产价格的涨幅可能达到10%-20%。
目前，大量的权益资本正投向全球各地的房地产市场，持续的融资活动也正在进行之中。
加之投资者信心向好以及市场基本面的不断改善，预计2011 年全球商业房地产直接投资额
将持续增长，增幅达到25%-35%左右（在2010 年全年的估算基础上），累计超过3500 亿
美元，从而达到2008 年以来的点。
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