[摘要] 全球商业房地产直接投资额将比2010年的水平增长25%-35%。大量的权益资本将投向房地产市场，新的融资活动将使房地产市场进一步趋于活跃。
近期，仲量联行对2011年全球商业房地产市场的发展前景进行了展望，预言了2011年全球房地产市场的以下十大发展趋势：
1.全球商业房地产直接投资额将比2010年的水平增长25%-35%。大量的权益资本将投向房地产市场，新的融资活动将使房地产市场进一步趋于活跃。
2.各大银行和房地产服务提供商将采取更为积极的姿态处置不良资产，从而释放出更多的次级房地产产品。
3.美国的商业抵押担保证券（CMBS）市场将继续保持快速发展势头，但仍将显著低于金融危机前的水平。
4.租赁总量将达到全球金融危机以来的水平，企业租户的租赁信心将得到增强，但仍将尽量寻求的租赁条件。
5.亚太地区将超过欧洲和北美地区，引领全球租赁市场的上升势头。
6.优质地产的表现将继续好于次级地产产品。
7.一线城市中优质产品的匮乏将迫使投资者转向二线城市。
8.拉美地区将继续保持强劲增长势头，从而赢得企业租户和投资者的大力青睐。
9.众多市场中甲级办公楼存量的匮乏将开始限制企业租户的迁租选择。
10.国内企业将在亚太地区崭露头角，这在印度和中国尤其明显。
2011年全球经济将持续增长
迄今为止全球经济复苏已超过18个月，绝大多数的预测认为2011 年全球经济将持续增长，不过增长速度将会放缓。国际货币基金组织预计2011 年全球经济的增长率将为4.2%。
发达经济体和新兴经济体增长各异 亚太地区经济一枝独秀预计2011 年全球经济发展前景将表现不一，房地产活动和绩效的差异将会加大。绝大多数的发达经济体发展前景不容乐观，而众多新兴经济体则相对保持强劲。很多发达经济体，如北美、西欧和日本仍将面临较大的调整，尤其是必须改善家庭的收支状况、稳定和减少公共债务以及修复金融业，因此预计其经济增长率不会太高，2011 年的增幅在1.0%-2.5%之间。相反，亚太地区的经济基本面更为稳固，将继续引领全球经济增长，预计2011年该地区（除日本外）的经济增长率将为6%-7%之间。中国和印度8%-9%的强劲经济增长将带动该地区其他经济体的增长，而香港、澳大利亚和印尼仍将保持正常的经济增长率。货币和通胀将成为两个潜在的阻碍因素，其中通胀因素将导致整个亚太地区银行利率的上涨。
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全球房地产市场
亚太地区将引领全球房地产市场的上涨
预计2011 年世界各大商业房地产市场将在2010 年的基础上继续走强。不过，不同产品类型和不同地区的市场恢复状况将存在差异，其中优质房地产市场的表现将继续好于次级房地产市场，一线市场的表现将好于二、三线市场，亚太地区将引领上涨势头，其市场表现将好于欧洲和北美地区。
预计2011 年全球办公楼租赁交易量将达到全球金融危机以来的点，企业租户的信心将更为增强。2011 年亚太地区强劲的经济发展以及企业信心将推高该地区的办公楼吸纳量。预计企业迁租和升级将成为市场需求的主要支撑因素，不过，在中国香港、新加坡、中国大陆和印度等市场，由于企业租户将为其未来增长做充分准备，人员招聘活动更加活跃，其办公空间的扩租需求预计将会加快。预计2011 年整个亚太地区一线办公楼市场的净吸纳量将达到450 万平方米，创下历史新高，比2007 年的前历史高点超出10%左右。在国内企业快速发展以及跨国企业扩张的带动下，印度和中国一线市场的净吸纳率将有望达到历史水平。
全球贸易复苏将带动工业地产的发展
在贸易和零售额增长的支撑下，预计2011 年工业地产市场基本面将得到改善。全球贸易的
复苏速度好于预期，将有望带动企业租户活动的增长。此前世界贸易组织预测2010 年全球
贸易增长率将达13.5%，有望成为1950 年有记录以来年增长率的一年。不过，2011 年
工业地产租金的整体增长前景仍不容乐观，而大中华地区和新加坡工业地产市场的租金增
长率将最为强劲（5%-15%）。国际供应链的结构性变化将带动市场对物流行业的需求，企
业租户为 控制成本将力求提高其经营效率。这将反过来促进市场对现代化的工业地产存量
的并购活动、空间整合以及升级需求的不断增长。
2011年商业房地产直接投资额将上涨25%-35%
在亚太地区的各大城市，商业房地产资产价格可能突破正常的风险回报资本化率，尤其是与那些在伦敦等更为成熟的市场中能够实现的风险回报资本化率相比。预计2011 年东京、
香港、新加坡和上海等办公楼市场资产价格的涨幅可能达到10%-20%。
目前，大量的权益资本正投向全球各地的房地产市场，持续的融资活动也正在进行之中。
加之投资者信心向好以及市场基本面的不断改善，预计2011 年全球商业房地产直接投资额
将持续增长，增幅达到25%-35%左右（在2010 年全年的估算基础上），累计超过3500 亿
美元，从而达到2008 年以来的点。
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