[摘要] 一方面，从去年11月起，央行频繁降准降息，并且中央于3月30日发布房产新政以刺激房地产市场，业内人士顺势大唱：政策利好，市场将迎复苏；另一方面，去年下半年解除限购成效不彰的事实却说明一个问题：政策已不是决定市场走势的根本，取而代之的是供求关系，然而供大于求正是我国房地产行业此时的根本问题。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px">SOHU海外房产首席评论员刘磊认为：在“千方百计去库存”政策刺激下，住房市场买卖双方的博弈会更趋微妙，其中不乏判断失误案例出现，可能导致部分地区房价出现短暂反弹，使得目前的一系列救市政策多只能激起房价下跌浪潮中的小涟漪罢了。目前二三线城市普遍存在供需失衡局面，即便是一线城市，对现有存量房的统计和投资性存量房的数量难以估计。乐观的说，当下库存量至少需要12个月消化。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 他进一步指出，在国民收入没有显著提高之前、在去库存化没有妥善解决之前、在一二线城市的空置率没有下降到5%之前，在长期贷款利率仍然远远高于租金之前，在老龄化趋势的压力面前，降息也好、降准也罢，都将成为房价的“毒药”。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 他分析说，问题的根本是：房价上不去，归根结底是因为房企库存量大，供大于求。另外，一些额外市场要素的变化，亦不利于房价借机回暖：银行按揭贷款萎缩，银行对房地产业的风险偏好迅速下降，使得金融杠杆对房价的支撑不复存在；宏观经济延续下滑呈现通缩趋势。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 兰德咨询的预测是，上半年，商品房销售额和销售面积同比增长指标很有可能由负转正；三季度，有可能回归到5%-10%的新常态水平；2016-2017年，市场将有一轮较大的行情，很可能是后一波大行情；2018年前后，市场将会触顶，随后市场将步入持续时间较长的缓慢下行期。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 先别预测，看看房地产巨头们在干什么：寻求转型、海外投资
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 我们不敢保证任何一方的预测100%的正确性，但是仔细观察一些重要大趋势却从不会让决策者失望。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 能体现房地产行业趋势的莫过于房地产巨头们的动作。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> ，趋势中值得引起注意的是愈发明显的企业经营层面的轻资产化、金融化、互联网化。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 谈论这几大趋势，我们必须提及在中国房企中总资产和净资产均排名的万达商业。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从重资产向轻资产转型，正是其近正式提出的万达第四次转型策略。凭借转型，万达已从一个大连地方企业发展成如今香港上市的国际化行业大佬。而这一次，王健林说，相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 他解释此次转型称，过去万达成功靠城市综合体，通过房地产销售现金流来投资万达广场，这是重资产模式。轻资产模式就是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但投资全部由别人出，资产归投资者。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金中分成，无论房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都不大。万达的目标是逐年提高租金净利占比。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 除战略层面指导外，万达在实操层面，更联合腾讯、百度成立O2O业务平台电商。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 已经率先展开转型行动的大房企远不止有万达。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> SOHO中国于今年1月6日，发布新产品3Q，运用全新的互联网方式，为流动人群提供O2O模式的办公场所。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 远洋地产试水房产众筹，绿城则在今年大力推进“云服务”课题。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第二，打起“国际化“大旗，投资海外土地市场。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 房地产巨头们在一边鼓吹房价还会涨的同时，自身并非真的没有意识到供大于求导致库存堆积，导致资金链紧张的严重性。“白银时代”的概念早已被提出过。那时他们已经开始寻找解决办法。除了上文提到的互联网化、轻资产化、金融化转型外，中国房地产商还想到另一个更不费脑子的办法--中国供大于求、投资低且风险较大，那么就投资国外土地。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 5月11日，保利地产正式公告宣布获得澳洲一宗商住地块。在保利新发布的“5P”战略中，海外地产业务将成为保利集团国际化发展的重点领域。该公司相关人士此前接受访问时透露，年内将继续关注拓展美国、欧洲等的产业机遇。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在保利地产之前，包括绿地、碧桂园、万达、颐和地产、福星惠誉、苏宁环球、海亮地产、复星、中锐地产等房企已相继进入澳洲市场。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 近日，复星也获得位于纽约曼哈顿中城的麦迪逊大道项目土地，将开发建造逾200米高的47层豪华住宅楼。在直接资产投资的持有物业方面，复星地产目前已经拥有了在纽约、伦敦、悉尼、东京、里斯本的数十万平方米核心物业。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 12px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 无论是利用政策红利，还是拥抱互联网、及时转型、放眼海外，房地产商们一直保持聪明：他们明白要么坐等出局，要么自己先逼自己放弃固有思维，放弃等待政策，争取破局。
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