[摘要] 寒意料峭尚未完全过去，但在政策暖风频吹之下，房企们已嗅到了些许暖意，积极准备“粮草”备战，其中债务融资(包括公司债、中票等)呈井喷之势。
寒意料峭尚未完全过去，但在政策暖风频吹之下，房企们已嗅到了些许暖意，积极准备“粮草”备战，其中债务融资(包括公司债、中票等)呈井喷之势。
据上证报资讯统计，今年以来，共有22家A股上市房企通过发行公司债进行融资，已完成融资额高达286.1亿元，较2013年全年总计50亿元的融资额增长近500%。此外，自上市房企9月获准中票融资后，已有17家公司计划发行中票，融资额449亿元。若以截至目前已推出的债务融资预案统计，总的融资额预计将达到1276.38亿元，涉及上市房企62家。
债务融资规模快速膨胀的背后，是房企在融资政策持续放松之际，欲以较低成本储备更多资金，备战下一步的开疆拓土。
上市房企蜂拥发债
浦东金桥今日发布公告称，经中国证监会核准，公司将于11月17日起公开发行2013年公司债，发行规模不超过12亿元，用于偿还银行贷款及补充公司流动资金。本次债券票面利率询价区间为4.50%-5.80%，最终票面年利率将根据市场询价结果，由发行人与保荐人(主承销商)按照国家有关规定协商一致，在上述利率询价区间内确定。
浦东金桥并非孤案。此前，江苏新城(新城B股)发布公告称，20亿元5年期的公司债已发行完毕，票面利率为8.9%。随后，香江控股、中房地产、卧龙地产、中华企业等一众上市房企，均获批发行公司债。
据统计，今年以来已有22家A股上市房企通过发行公司债融资，融资额286.1亿元，较2013年总计50亿元的规模增长近500%。
除了公司债，上市房企今年新添了债务融资工具。9月初，市场传出中票融资向上市房企放开的消息。此后不久，金融街即于9月17日发布公告称，拟发行不超过52亿元中期票据，期限5年或以上。接着，中南建设和富力地产也相继宣布发行中期票据融资。
实时的中票融资案例则是地产龙头万科。11月11日，万科A公告，公司董事会同意向中国银行间市场交易商协会申请注册18亿元中期票据并发行，资金将全部用于偿还公司存量银行贷款。
此前的9月23日，万科A曾公告，董事会同意并提请股东大会授权公司发行不超过150亿元、期限最长不超过10年的债务融资工具。万科强调，本次拟提请的规模在150亿元以内的债务融资授权包括但不仅限于中票融资。
万科A涉足中票融资只是上市房企融资渠道改变的一个缩影。据实时统计，9月以来已有17家A股上市房企发布了中票融资预案，计划融资449亿元。若加上已推出的包括公司债等债务融资预案，截至11月12日，已有62家A股上市房企宣布通过债务融资，预计融资1276.38亿元。
手段更多成本更低
除了密集发行中票、公司债之外，规模较大的上市房企还把目光投向了海外市场。上证报记者从中原地产获得的一份报告显示，今年前10个月，10家标杆房企海外融资规模达740.14亿元，远超过其在境内的融资规模。
“标杆房企无论是在品牌影响力还是信用资质上，都有着很大的优势。加之这些企业本身就在海外有一些业务，选择融资成本较低、方式较为便捷的海外资金可能更加合适。”上海(楼盘)中原地产研究咨询部总监宋会雍对上证报记者表示。
一直以来，开发贷被房企视为最重要的“弹药库”，但随着近年来房地产政策的收紧，要求过严、额度受限的开发贷成了“鸡肋”，大批拿不到开发贷的中小房企更多地转向信托及私募 .
“从明面上的成本来看，肯定开发贷最合适，私募和信托的利率较高。可是，综合考虑到款时间和资金易得程度，开发贷就不是目前的选择。”某中小型房地产开发商告诉上证报记者。
据了解，房地产信托对企业资质的要求虽说比银行宽松，但也是根据房企的规模、业绩和偿付能力来确定利率的。一般来讲，房地产信托的利率在10%-15%之间，有些可能达到20%甚至更高。
高昂的利率成本让房企们难以承受。中票融资对上市房企放开后，房地产信托融资规模就开始迅速下降。据统计，10月份发行的房地产信托融资规模为96.74亿元，较9月份的152.72亿元减少了55.98亿元，环比降幅为36.66%；较去年10月份的335.77亿元则减少了241.92亿元，同比降幅高达72%。
而债务融资目前的利率水平显然更具吸引力。数据显示，今年下半年上市房企平均发债利率已经回落至5.5%左右，其中黑牡丹和中华企业在10月发行的债券利率分别为5.4%和5.47%。而在今年年初，上市房企平均发债利率仍高达7%，如世贸股份在4月份发行债券的利率甚至高达8.37%。
部分上市房企计划发行中期票据情况
代码名称债券类型发行数量期限说明
000002.SZ 万科A 中期票据 18 3年
000024.SZ招商地产中期票据 50 不低于3年
000031.SZ中粮地产中期票据 23 不超过5年
000402.SZ 金融街中期票据 52 期限为5年或以上
000656.SZ金科股份中期票据 39
000926.SZ福星股份中期票据 16 不超过5年
000981.SZ银亿股份中期票据 17 不超过5年
002146.SZ荣盛发展中期票据 49 不超过5年
002305.SZ南国置业中期票据 10 不超过5年
600064.SH南京高科中期票据 20 不超过5年
部分上市房企计划发行公司债情况
代码名称债券类型发行数量期限说明
600376.SH首开股份公司债 58 不超过10年
000656.SZ 金科股份公司债 38 不超过10年
600748.SH上实发展公司债 30 不超过7年
601588.SH北辰实业公司债 25 不超过10年
600340.SH华夏幸福公司债 24 不超过7年
000031.SZ 中粮地产公司债 23 期限不超过10年
600565.SH迪马股份公司债 20 不超过7年
000965.SZ天保基建公司债 16 本次债券的期限最长不超过 10 年
000006.SZ深振业A公司债 15 期限为不超过5年
600743.SH华远地产公司债 14 期限为5-7年
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