[摘要] 央行与银监会在“十一”前出台的房贷放松新政超出市场预期。新政重新认定首套房标准以及七折利率等条款，给楼市注入了一剂强心针。
央行与银监会在“十一”前出台的房贷放松新政超出市场预期。新政重新认定首套房标准以及七折利率等条款，给楼市注入了一剂强心针。
众多开发商又开始拿涨价说事，消费者也在这种氛围下纷纷出手购房。“十一”7天的黄金周与9月的楼市相比，冰火两重天。虽然机构也是一片唱多之声，但业内人士表示，如今的房地产市场和2008年已大相径庭，新政不会改变房地产市场的走势，更不会出现房价的猛涨和普涨。
黄金周楼市明显回暖
按新政标准，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房，执行首套房贷政策;对已取消限购或没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清购房贷款的家庭，银行有确定首付比例和贷款利率水平的权利。新政还让2008年曾用过的七折利率优惠重出江湖。从新政重点看，更多是支持改善型住房而抑制投机需求。
新政对黄金周的各地楼市起到了催化作用，最敏感的二手房市场已经出现变化。“十一假期，别人都在微信上晒景、晒人，而我们却在晒房、晒客户。虽然非常辛苦，但看到业绩却十分开心。”北京某房地产中介通州新华大街营业部的小刘对记者说。据她介绍，黄金周期间二手房市场出现了今年以来少见的火热情景，中介们忙着陪同看房不亦乐乎，业主们也不约而同地或多或少提高了报价。提高报价的原因就是放松政策的出台。从数据看，今年“十一”期间成交量环比上涨100%，已经接近2013年黄金周的水平，这与惨淡的9月市场相比大相径庭。中信证券也统计了10月1日到6日北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都和武汉8个城市的销售签约情况，日均签约同比增长2.6%。
专家表示，受到限购、限贷政策放松的积极影响，楼市成交量从9月下旬开始回升，黄金周期间更加明显。“今年以来楼市成交量的下滑，除自身供需问题外，也在于消费信心极度衰竭，连正常需求的客户也因信心问题而延迟购房。而新政给这些真正有意向购房的客户群体重新树立了信心。”他对记者说。
此外，当下房产投资意愿也有所回升，交通银行本周四发布的报告显示，小康家庭对当前的不动产投资指数已连续第12个月下滑，但预期不动产投资意愿指数止跌回升，从100的临界点小幅回升至102点，这是今年来该指数首次回升。
新政不会导致房价猛涨普涨
有人把这次放松新政与2008年相提并论，特别是新政后黄金周楼市火爆的立竿见影效果，更让人联想房价会大幅抬高。对此，专家表示，新政不会导致房价猛涨，更不会出现普涨。因为很多城市的自身供求矛盾不会因为信心的改变而彻底解决。市场要持续健康稳定增长，还取决于供求关系的改善。
“如今的房地产市场已不同于2008年，新政不会改变市场的走势。”社科院金融研究所研究员易宪容也在博客中写到。他表示，如果住房市场以消费为主导，购房者支付能力十分有限，那么房价高企住房消费需求就会消失。而投资者不在乎房价，只在乎购房后有没有人来接手。所以开发商才会借新政大造房价上涨的舆论，因为只要预期转变，房价随之上涨，投资者就会涌入市场。可今天的房价已经持续上涨十几年，不少地方房价已经涨上天，供过于求随处可见。而且住房投资者手上都有存货，多数从买房者变成卖房者，而且这些投资者风险意识也在提高，不会轻易被开发商忽悠。
“目前管理层正用促民生的方式稳增长，逐渐开启政策和基本面的正循环。”中信证券房地产行业分析师陈聪认为，此次政策高明处有三点，一是不直接调整利率和首付，而变更首套房认定标准，既收到按揭贷款利率下行的结果，又起到结构性调节需求的目的;二是不扩大信贷投放，而积极推进资产证券化，放水有限但个贷投放力度加大却完全可能;三是不输血给地产企业，而给符合条件的企业“升级”融资渠道。既达到适当输血之效，又避免了投资热情的盲目提升。
七折利率或看得见摸不着
从去年底以来，商业银行的房地产按揭贷款利率持续上升。“个人按揭贷款尽管坏账率很低，但动辄长达30年的还款期还是给银行带来很大的错配风险。因此银行积极性并不高”。在中国银行的四季度经济金融展望发布会上，其首席经济学家曹远征对记者说。
记者注意到，在此次放松新政中，非常重要的一项是鼓励银行业通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款的投放。对此，广发证券指出，2014年按揭贷款发放速度慢，其主要原因是负债端成本不断上升，使按揭贷款的发放无利可图。而通过发放债券等方式筹措按揭贷款所需资金，将增强银行的住房贷款投放能力，盘活存量资产。
本周，商业银行陆续出台购房按揭认贷标准，兴业银行明确将首套房利率由基准利率的1.05倍下调至9.5折优惠。建设银行和工商银行也都表示，贷款利率下限为基准利率的0.7倍，但具体还要据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。业内人士表示，7折利率优惠恐怕很难落地，如果真的执行，那么银行就赔钱赚吆喝了。兴业银行首席经济学家鲁政委算了一笔账：按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算，0.7倍就是4.59%，这与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债率4.63%，而银行的资金成本肯定显著高于这个水平。
品牌房企迎来窗口期
不管各家商业银行怎么去执行新政，但对于房地产开发商来讲，新政确是不折不扣的大好事。“新政将推动品牌房企在四季度迎来窗口期。据我了解，保利地产、华润地产等多个品牌房企，在今年黄金周期间的认购量相比去年同期已经翻了一翻以上。在当前市场回升的情况下，的受益者往往是品牌房企，消费者对它们提价的预期更会推动品牌房企的库存去化。对于一二线主要城市的50强、乃至100强房地产企业而言，今年四季度应该是一个收获的季节。”专家说。
在二级市场，房地产股分别在今年3月中、5月中以及6月末出现低点，此后都有15%~25%的反弹。究其原因主要是政策激励，分别是两会期间暗示限购可能放开，以及A股地产再融资重启、央行呼吁商业银行增加按揭支持力度、非一线城市开始正式陆续放开限购政策等。而本次放松新政又给房地产股带来乐观预期。本刊记者统计，从6月末至本周四，同花顺的房地产开发指数已经有了30%的涨幅。
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