[摘要] 原本总能跑赢大势的商住项目，如今也正面临销售的瓶颈。日前，伟业我爱我家市场研究部发布，2014年上半年，北京市新建商住楼成交量仅为8117套，环比2013下半年跌幅超过35%，与去年同期相比跌幅达41%。这一数值与2011年下半年的8112套基本持平，为2009年以来半年度成交的第二低值。
原本总能跑赢大势的商住项目，如今也正面临销售的瓶颈。日前，伟业我爱我家市场研究部发布，2014年上半年，北京市新建商住楼成交量仅为8117套，环比2013下半年跌幅超过35%，与去年同期相比跌幅达41%。这一数值与2011年下半年的8112套基本持平，为2009年以来半年度成交的第二低值。在成交均价方面，2014年上半年新建商住楼成交均价为21517元/平方米，环比下跌5.3%，同比上涨2%。
优惠力度加大
在北京市场观望情绪浓厚、量价环比均出现松动下滑的情况下，凭借“低总价”、“不限购”等特征而吸纳更多投资型需求和无购房资格的外地购房需求的商住项目，无论是成交量还是成交价格，均出现了联动回落。
6月下旬，金地朗悦·YOYO派、保利春天派、珠江四季悦城3个商住项目同时入市。其中，刚刚开盘的金地朗悦·YOYO派此次入市房源售价仅78万元/套，在3个项目中总价。该项目销售顾问表示，现场签约可提供开盘当天才能享受的贷款9.9折、交5000元抵1万元等优惠。市住建委官方数据显示，金地朗悦·YOYO派取得281套房源预售证，截止到7月7日，除10套已联机备案售出的底商外，主要面对自住和投资需求销售的2-6层房源仅成交13套，开盘过去半月去化率未到5%。
其他商住楼盘的表现也并不令人羡慕，8个月前创造过北京商住项目销售纪录的旭辉E天地本轮也打出了“若房源后期降价或不，无条件退房”邀约条件，以应对淡市。
“商住项目与我们经常谈论的新房不同。”一位投资界人士认为，开发商越降价，商住项目中的投资需求就越不愿意出手。
据伟业我爱我家市场研究部统计，2014年上半年成交的商住项目在北京市行政区域分布中，成交量排名前五位的分别是房山区2130套、顺义区1935套、大兴区1204套、通州区971套、朝阳区576套。这5个区域的成交套数占到了全市成交的八成以上。
“同样的市场情况，房价相对低廉的远郊区商住项目相比市区更具备吸引力。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。他同时透露，2014年上半年北京商住项目成交套数与2011年下半年的8112套基本持平，为2009年以来半年度成交的第二低值。
价格出现下滑
与普通新建商品房开发商相似，商住项目开发商为了应对尴尬情形也采取了多次开盘、集中跑量策略。2014年上半年，北京商住项目加快推盘节奏的情形并不罕见。
同时，开发商定价上也呈现下行局面。旭辉E天地6月售价较5月每平方米下调了1000元，6月底泰禾·1号街区逆市热销461套，但成交价格较4月也下降了千元左右。
亚豪机构市场总监郭毅评价，在二三线城市纷纷对限购政策加以微调的当前，北京依然执行着严格的购房资格审核，楼市缺少政策面和基本面的利好支持，开发商集中推出不限制购房资格的商住类产品，也是为了打破销售僵局、应对潜在的资金危机。
对于商住项目销售遇阻，胡景晖在接受网易房产记者采访时分析认为，在北京限购并未放松的前提下，不受限购影响的商住楼盘成交量大幅萎缩，表明投资型需求，尤其是无购房资格的外地购房需求人群观望情绪十分浓重。
“一方面，大部分无购房资格的外地需求属于资金实力较差的刚性首次置业需求，他们对于信贷依赖程度较大，而信贷的收紧使得这部分人群不得不放弃或延后购房计划；另一方面，在目前楼市量价齐跌的背景下，买涨不买跌的心理也使得投资性需求陷入观望。”
信贷政策施压
专家指出，在北京楼市限购并未放松的前提下，不受限购影响的商住楼成交量的大幅萎缩表明投资型需求，尤其是无购房资格的外地购房需求人群的观望情绪十分浓重。
“事实上，在‘限购令’长期持续的背景下，商住项目一直凭借不在限购范围内的‘先天优势’被称为‘规避调控’的利器。”一位商住项目开发商表示，商住项目销售火爆是许多限购城市楼市的重要特点之一。随着近日各地调控的政策接连放松，购买资格或将放松的利好，也将令原本大打算购买商住项目的人群产生观望情绪。
业内人士分析，商住项目通常被称为地产行业的解码器，在大势不景气时，经常会抢先采取价格杠杆手段促进销售，预测本轮楼市的走向，密切关注商住项目的表现或许是一条捷径。
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