[摘要] 2014年上半年已悄然过半，几个月来，全国房地产市场跌入下行通道，整体表现为销售量和房价双双下滑。楼市再现变局，这让去年很多调高年度销售目标的开发商有些措手不及，年初的信誓旦旦，如今不得不转为降价促销、平价跑量，甚至有的房企还来不及促销就走上了被并购的道路。
2014年上半年已悄然过半，几个月来，房地产市场跌入下行通道，整体表现为销售量和房价双双下滑。楼市再现变局，这让去年很多调高年度销售目标的开发商有些措手不及，年初的信誓旦旦，如今不得不转为降价促销、平价跑量，甚至有的房企还来不及促销就走上了被并购的道路。
数据显示，今年1月至6月以来，在重点监测的品牌房企中，大部分开发商的年度销售目标完成进度缓慢。从销售目标达成率看，多数落后于年初目标完成进度约三分之一。
多家房企开始削减全年销售目标 年中业绩完成率普遍落后目标三分之一
事实上，自从2014年开年以来，包括北京、上海等一线城市在内的房地产行业都进入调整期。今年的“红五月”“红六月”都没有如约出现。相反从今年3月份开始，北京楼市的成交量就呈现出逐月下降的趋势。根据统计，6月份，北京商品住宅共成交5119套，创下了自2006年北京有网签记录以来的同期值。
根据数据显示，1月至6月以来，在重点监测的品牌房企中，大部分开发商的年度销售目标完成进度缓慢。从销售目标达成率看，多数落后合理目标完成进度约三分之一。
数据显示，目前30多家上市房企发布了前五月数据。其中，销售业绩同比下降的房企达17家，占比为56.67%。从完成年度目标情况看，除恒大、万科等个别企业完成比较好外，其他房企达标情况较差，平均完成率仅为29%。完成任务不足30%的企业达19家，占比为63.3%。
快销跑量 降价来换现金
不及格的年中考，让房企的资金链再次承受着考验。
从红五月开始，首开地产在北京住宅市场接连发起大的抢收动作，各类营销让利优惠政策投向市场。从起初首开香溪郡(楼盘资料) 的“0首付、0利息、0月供”，到首开常青藤的百余套特供房每平方米直降万元，再到上周末首开熙悦山和首开国风美仑(楼盘资料业主论坛) 的平价入市，预计新盘首开香溪郡也将在7月开盘。作为京城刚需市场的“屯粮大户”，首开平价快跑意图明显。
“目前应对市场低迷期的办法是降价销售。”某房企高层向记者表示，下半年销售压力会更大，若把握不好降价幅度以及推盘节奏，不少房企的年底大考甚至都将难以达标。
为解困 房企纷纷外出圈钱
正是受房地产行业整体低迷影响，多家房企资金链断裂的危机加剧，甚至个别房企已经传出破产噩耗。如果说大型房地产企业还可以通过协调各个项目，平价跑量回笼资金，一些中小开发商则没那么幸运了。
数据表明，房地产资金到位情况从2013年的26.5%快速下滑至目前的3.6%。业内人士向记者指出，房地产行业目前最核心的风险是资金链问题，如果仅靠自有的资金而不借助金融机构或资本市场进行融资，开发商将寸步难行。
但目前的市场现状是房地产信托和房地产基金对于房企尤其是中小房企的支持急速萎缩。张保国表示，今年以来，信托公司加强了对于房地产业务的风险控制，提高了项目准入标准，导致房地产集合信托成立规模占比呈现逐月下降的趋势。
在内得不到输血，房企纷纷外出寻找新的投资者。像龙湖、华侨城、华润置地 等都选择了海外融资的渠道。根据高通智库统计，5月至6月15日，房企在海外融资超过170.94亿美元，折合人民币约1076.9亿元，接近前4月的总和186.13亿美元，平均期限3.47年，平均利率8%。
除此之外，还有一些中小房企则选择了扎堆赴港上市圈钱。据统计，今年以来，已有阳光100、亿达中国等10家中小房企敲定赴港上市事宜，其中8家已经通过借壳、招股等方式成功登陆港交所，而其余两家将在7月挂牌交易。
今年一个月的房企并购案顶去年半年
资金对于开发商的压力直接表现为今年房企间的并购案增多。计数据显示，仅5月份至6月11日，上市房企间的并购交易就达到28宗，总交易超过500亿元。其中融创中国以62.98亿港元收购绿城24.31%的股份的交易瞩目。
此外，还有多家小房企转让100%的股份，其中明发地产以1.24亿收购中北瑞业100%股权。在股权交易所，新挂牌的房企有9家，较4月的11家略有下降。
但整个上半年，上市房企的并购重组交易高达153宗，其中仅3月份就有70宗。而市场行情一片大好的2013年，整个上半年才71宗并购重组案。
对此，张保国认为房地产行业并购潮已经确确实实地到来了。尤其是中小房企，由于市场下行导致竞争压力加剧，造成项目回款困难，再加上融资成本高，最后成为被兼并对象的例子还将陆续出现。
也有业内人士表示，为了避免被兼并，将有更多的项目采取让利促销平价跑量的方式，力图盘活市场，购房人或将迎来买房良机。
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