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如何辨别小产权房与大产权房的区别?

呼和浩特特价房 2018-05-16 11:09:14

什么是小产权房指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

“小产权房”的性质有三种:

  • 一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;

  • 一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子;

  • 最后一种是各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。

国家发产权证能买卖的叫大产权房,平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。 

小产权房与大产权房的区别

小产权房

  • 小产权房的房产证由乡镇政府颁发,职工并没有实际的产权;

  • 职工想转让小产权房须购买五年之后才能进行;

  • 小产权房建设用地一般归乡政府集体所有,且只能由这个乡的村民购买居住;

  • 购买小产权房之后,转让须补交土地出让金,否则便不能上市交易。

  • 大产权房的房产证由国家颁发,被国家认可和接受;

  • 职工可自由出售或转让大产权房,没有时间上的限制;

  • 大产权房用地是由国家(也就是当地政府)划拨或转让,销售对象可是任何人;

  • 购买大产权房之后,购买者可自由使用、出售或转让,不用补缴任何费用。

  • 买小产权房具备一定风险

  • 缺少“五证“

    即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如没“五证”是不能办理房产证的。没产权,不受法律保护;

  • 拆迁难补偿

    除不能办理房产证外,“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如和国家规划相冲突,还有可能被拆除,且业主也不会得到拆迁补偿。

  • 质量难保证

    质量没人监督,存安全隐患。一般由土地所在村开发,除房屋质量和房屋售后保修难以保证外,入住后物业管理也极易出现问题;

  • 小产权房不能抵押或者上市转卖

    由于没有正规产权证,小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者购买小产权房需注意的地方。

  • 小产权房不能抵押贷款

    小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可办理抵押等他项权利,没他项权利就相当于没合法质押物抵押到银行,银行贷款无法批复。

  • 大产权房使用年限存在缩水风险 

房屋使用年限的两个概念

一个是房屋本身使用年限,另一个是土地使用年限。房屋是私人财产,购房者享有永久所有权和使用权。土地是国家的,开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限,指的是土地使用年限。房屋产权年限,是从开发商拿地之日起开始计算的,而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)

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