不卑不亢！房地产投资增速加快 创近年来新高

3月14日，国家统计局发布了《2018年1-2月份房地产开发投资和销售情况》。数据显示，房地产开发投资增速加快，创下近年来新高。而土地购置面积增速、商品房销售增速、房企到位资金等方面则较之去年同期有所回落。

对这份数据用一句话，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为是：不卑不亢。地市冷在于并购机会多，销售热在于需求强劲。

房地产开发投资增长9.9%

国家统计局数据显示，2018年1-2月份，房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，开发投资数据得明显反弹，或和季节因素有关。但反过来看，此类增幅没有继续走低，反而扩大，又从侧面说明了开发企业的开发投资意愿其实还是比较强的，尤其是在当前房地产市场被认为是降温的一年的情况下，房企依然会有较为明显的投资动向。

考虑到土地购置的数据相对低迷，所以可以认为，在“在途商品房”的转化过程中，或者说购地到房屋预售这个环节，当前可能节奏是在加快的，这或和地方政府鞭策房企积极建设项目有关。

而国家统计局新闻发言人毛盛勇则认为，1-2月份房地产开发投资增长9.9%，比上年同期有所加快，比全年也是加快的，有三个方面原因：

，滞后因素。2017年土地成交额增长比较快，土地的成交价款接近50%的增长，土地成交面积也增长较多，当年有一部分就会开工，还有的是后续开工，所以土地成交是下一季投资的先行指标。

第二，成本因素。除了地价上升以外，原材料的成本、人工的成本还在上升。

第三，预期因素。现在商品房成交面积在去年高位的基础上有所回落，但是整体来讲商品房的价格还比较平稳。这三个因素支撑了房地产开发的投资保持比较平稳的增长，比上年同期略有加快。

土地购置面积同比下降1.2%

数据显示，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，去年全年为增长15.8%；土地成交价款794亿元，同比持平，去年全年为增长49.4%。

严跃进认为，土地购置方面出现了负增长，但跌幅并不大，今年1-2月份此类增幅为-1.2%，所以风险其实是可控的。这或和两方面因素有关。

、房企资金方面的压力开始增大，或者潜在的风险加大，所以房企拿地方面会有一定的保守策略。

第二、部分地方供地可能也没有太激进，尤其是需要把控地王风险，所以供地方面会比较保守。

类似数据从逻辑上说，当前跌幅不会过长时间持续，因为后续供地会增加。或者说，若跌幅不大，不排除各地会重新考虑房企拿地等心态。

最后，一个很关键的因素是，房企招拍挂拿地的风险是比较大的，因为资金要审核，反而是近期凭借一些因素，类似各地国资改革下的房地产项目转让，这个时候房企会房企直接去招拍挂市场上拿地，而是去并购，这个并购的数据不会在这个土地购置上得到体现。

商品房销售面积同比增4.1% 

在商品房销售方面，1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.7%。

“商品房销售数据的走势决定了市场的判断和预期，这次公布的1-2月份数据非常好。为什么这样说？”严跃进表示，原因就在于很多观点都认为市场会降温，其实就是说市场行情不会太好，但1-2月份的销售数据依然是正增长，为4.1%。

这个数据的信号意义很强，即销售市场依然有一个“慢牛”的状态，而且考虑到2017年下半年市场已经开始降温，所以我们认为，房地产市场的前冷后热状态会得到确立，上半年销售数据不会太好，但不会悲观，而2018年下半年销售市场数据可能会反弹，背后的逻辑在于，全民购房的特征非常清晰，这个趋势暂时还不会改变。

截至2月末，商品房待售面积58468万平方米，比去年末减少455万平方米。其中，住宅待售面积减少42万平方米。这一数据的继续走低，继续印证了房地产市场去库存的导向。

严跃进表示，当前库存规模的特点在于，市场分化很严重。一些城市其实库存是不足的，所以此类城市是需要补库存的。

另一方面，当前很多城市其实都处于继续去库存的政策利好窗口期，尤其是住建部提出了县城去库存，预计这一波去库存会和环保、贫困县脱贫等概念结合，这个是重大的机遇期，会进一步带动库存规模下滑，但确实也需要防范房价上涨方面的风险和压力。

预测：今年房地产投资会平稳增长

提及房地产投资今年的发展趋势，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，经过一段时间的调控，房地产市场包括房价整体比较平稳，房地产投资也保持比较合理的增长，商品房销售面积在过去大幅增长的基础上尽管出现回落，但还是保持了一定正增长。

从下一个阶段来看，按照中央提出来的“房子是用来住的不是用来炒的”基本定位，加快推进多主体供给，多渠道保障，租购并举政策的落实落地，再加上前期土地的成交面积还保持一定的增长，同时，一线城市为了抑制房价过快上涨，还会有计划地推出一些土地的供应，房地产投资应该会保持比较平稳的增长，但再继续大幅上涨难度比较大。当前，房地产长效机制的建设在不断推进，下一步房地产市场有条件保持平稳健康的发展。

中原地产首席分析师张大伟则认为，整体看，房地产市场在2018年依然活跃，虽然调控的一二线城市相对平稳，但从看，支撑市场的三四线依然成交高位。

“年初的需求依然集中，特别是从看，自住需求依然比例很高，从未来趋势看，2018年涨幅逐渐平稳，但预计房地产市场依然会维持长时间的高位。”