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真相!房价好像不涨了,可房东说房租要加倍!

呼和浩特特价租房 2018-02-10 15:32:09

越是到了年底,反而越热闹了起来,各种热点和政策层出不穷,我们稍微来盘点一下:

1、南京首次大规模出让5宗租赁住房用地,成为继上海后第二个集中供应租赁住房用地城市。

要求70年只租不售,装配式建筑比例100%,住宅实行100%成品住房交付,竞买人必须均为南京市、区政府所属国有独资公司。最终,5地均以底价成交,楼面价在2500-3000元/㎡,总成交价10.47亿元,总用地面积16.79万㎡,预计未来可建设租赁住房38.52万㎡。

2、郑州2035年人口规模达到1350万人,中牟、荥阳、新郑三地撤县(市)改区。

根据郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年),预计在2035年,郑州GDP总量达到3.0万亿、人均GDP达到22.0万,人口规模达到1350万人左右。到2035年,郑州城镇人口比例将达到90%,城镇人口比2016年增加约550万。为了配合这一目标,将优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县(市)改区。

3、合肥市政府发布人才新政!最高资助500万!

合肥市人民政府发布消称,4项关于引进人才的《办法》已于近日修订出台,分别是《合肥市领军人才引进计划实施办法》《合肥市高层次人才学术研修资助暂行办法》《合肥市国家“千人计划”、省“百人计划”入选者配套资助办法》《合肥市引进领军人才、高端人才子女接受基础教育实施办法》。

安徽当地媒体的总结是这样写的:最高资助500万!放宽落户!买房给钱!家属就业给优惠!合肥市9区3县为抢人全面开挂……

4、关中城市群规划出炉,西安成为第9个国家中心城市!

国务院批复了《关中平原城市群发展规划》,明确提出,建设西安国家中心城市。

2010年的北京、天津、上海、广州、重庆;2016年5月的成都;2016年12月的武汉;2017年1月的郑州。如今,西安成功成为第9个国家明确支持建设的国家中心城市。西安注定会成为西部中心,带动甘肃、新疆、山西等西北地区的发展。

我们在阅览了上面的四则热点新闻后,发现有两则是关于城市规划的,郑州和西安;一则关于城市人才争夺的,合肥;一则关于房地产长效机制的,南京。

然而这只是来自于买房群体,还有一大部分自由租房族年底也是哀声连连……“我又要找房子了,租不起了,我的房租,涨价接近翻了一番!”

猫哥一大早就听到了公司小姐姐这样的抱怨,随后就是几声哀嚎。当然找房子这件事俨然已经成了上班族的“日常”了,换房子的理由无非那么几点,合同到期、房租涨价。

01

租金坐上上行电梯

小姐姐给我们讲了她的遭遇。

她的房东因为孩子上学问题,搬到了海淀,在学校附近9000元/月租了一个名副其实的“老破小”,只为孩子能够上重点中学。但是合同即将到期,房东被通知,房子又要涨价,那套90平左右的小三居,两年多时间价格由9000元直接涨到了16000元/月。

这套房子没有电梯,但是这房租却坐了电梯,直线上升。

房东也跟这位小姐姐诉了苦,但是她的房租也得随之涨价。如果继续租,从新的合同期开始就要渐进式涨价,大约在2-3年内,房租翻一番。

如果说房东遭遇的涨价是坐直梯,一步到位的话,小姐姐的遭遇就是坐扶梯,徐步缓行,但是归根结底,目的地是同一个。

整租的“土豪党”们,叫苦连天,合租的小白领们也是水深火热。

猫哥的朋友乔先生这两天也在看房子,房东提前过来以“儿子要结婚”这个常用理由,告诉房子里的所有人,合同到期就不租了。由于合同期就在春节前后,乔先生不得不提前找房子,在春节后就可以直接搬家。

“贵,真TM贵啊!”这是乔先生看房后的感叹。“大望京也要上天了,一个号称11平的单间,价格接近三千,当我还在考虑一楼的采光、灰尘、噪音问题的时候,中介告诉我,房子已经租出去了,想要租,那么就得再看其他的。”

最终,乔先生以3200的价格租下了一个号称有15平的单间,“不想牺牲质量,那么就只能牺牲价格了。一张床,一个柜子,一张桌子,这是屋里全部的固定资产了。我只希望,接下来,我能安心地住上几年,当然这可能是梦”。

无论是公司小姐姐还是乔先生,如果用一个词来形容现在的租房市场,他们的共同感受就是,各种“坐地起价”。

猫哥也翻了一下数据,城市房产对北京租金的监测数据显示,2018年1月份,北京的月平均租金为70元/月/平方米,同比上升4.81%,其中房山区、门头沟区和通州区涨幅居前,同比上涨幅度均在20%以上,房山区以28.4%的涨幅夺冠。

02

“电梯”是怎么炼成的

价格蹿升,并不在意料之外,租房者叫苦不迭,也只是迟早的事情。这话可能很残酷,却是事实。

①租购同权的推动

2017年可以说是“租房元年”,房住不炒之后,政府就开始鼓励大家租房。“租购并举”成为一项重要的调控措施。

最出名的广州在16项扶持租赁的政策中的“租购同权”,甚至这项政策还有全国推广的趋势。租购同权对于房价的影响有限,但可能吹出来一个新的泡泡,那就是房租会随之上涨。

彼时,不过是广大人民群众和猫哥的担心,但是以目前的情势来看,租购同权在推升房租上涨方面,是一个重要的力量,租房落户、租房上学成为可能的,为了符合政策,常年租学区房成为不少人的选择,但同时也不得不忍受同时带来的房租的上涨,比如猫哥的同事小姐姐以及她的房东,真的是“一切为了孩子”。

就如房价一样,房租上升,并不是因为房子的品质,而是因为附着在房子上面的各种权利或者是“优惠”。

②规范与成本

其实,对于房屋出租,各个城市都有自己的标准,但是与此同时,一些灰色地带也普遍存在,可能并不会出现在房产中介的统计数据之中。

其实早在2013年,北京就对于租房出台了相关标准:出租房人均居住面积不得低于5平方米,单个房间不得超2人,不得分割出租,不得按床位出租,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。

但是,突破规定的房子也是无处不在。还记得去年底,北京那场轰轰烈烈的整治行动,一场大火带来的后遗症之一,就是对于一些不合规的出租房进行整治,引起了一片争议之声。

随后广州也出台规定,出租屋人均使用面积不得低于5平方米,还提出租赁住房应当符合消防、燃气、结构、治安、环保等方面的标准和要求,并具备给排水、供电等必要的生活条件。

这些规定对于租赁市场的规范作用是不言而喻的,但是同时由于规范带来的租房成本的上升也是肉眼可见。

③价格还偏低,有上涨空间

说这个可能会被骂,但是事实上,我们的房租与国际相比,确实偏低。

衡量租金高低有一个很重要的指标就是“租金回报率”。租金回报率=(1年租金-房屋保养费)/房屋价格。国际上一般的租售比的正常范围应该在1:200至1:300之间,以最低值计算,其租金回报率也应该在3.3%以上。

目前来看,我国一线城市北上广深的租金回报率均不超过2%。房东们表示现在的房租和房价相比还并不贵,未来如果大行情涨了,他们还是要涨价。

④需求增加

当然最主要的原因,还是市场上的需求在不断增加,但是供应还没太跟上,那么根据最简单的经济学原理,需求大于供给,那么价格上升其实不难理解。

链家集团董事长左晖在一次演讲中,就提到了这个问题。左晖认为,未来北京会有1000万人租房,按人均20平米左右计算,北京一个地区的租房面积就将达到2亿平方米,这是一个非常庞大的租赁需求。

而且,在北京,房价在上升,购房的难度在加大,首次购房的平均年龄已经上升到了34岁,也就意味着市场上的白领们的主力,相当大的一部分人还没有购房,只能租房生活。

再加上城市清理改造,腾退出来的一大部分人在选择留在城市中继续谋生的话,就需要进入合规的住房市场中,寻找自己的一席之地,这部分需求,也是一部分重要力量。

其实众所周知,从十九大的召开到去年年底中央经济工作会议的召开,“租售并举”无疑成了房地产发展的指导大纲。诸如新增地块(含集体用地)建设、新项目配建、国企盘活闲置土地、商办改租赁等多重政策陆续出台。而在金融市场,一直深耕住房按揭贷款的四大行,也开始像租赁市场靠拢过来。

而这一点从银行的产品定价上就已经初见分晓了。

例如,今年1月3日,建设银行深圳市分行率先推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”。执行基准利率,一年期贷款利率是4.35%。而其在深圳的首套房贷利率政策则是基准上浮10%,约为5.4%。对比之下,租房和买房利率差了整整1.05个百分点。

再比如厦门,中行去年11月试水的首笔用于租赁住房的贷款就执行的是基准利率。

而实际上,从2017年10月底开始,部分商业银行陆续通过为房企提供用于住房租赁业务的信贷支持的方式开始进军住宅租赁市场。

比如,2017年11月16日,工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》,将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金支持。

今年的1月18日,农行北京市分行与北京市保障房中心、首创置业、北京城建、首开股份、中铁置业、北京建工集团签署合作协议,拟向六家企业合计提供2000亿元信贷资金,用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发。

由此,我们不难推测,在2018甚至于是2019年,针对于住房交易市场,类似于对开发商停止开发贷,对居民提高首套房贷款利率等政策,其审核力度之后会更加严格。针对于住房租赁市场,开发贷和个人租房贷款业务将迎来春天,从金融角度来推动“租售并举”的相对平衡。

03

哪些姿势来面对房租上涨?

猫哥看着这节节高的房租,其实也是无力的。但是作为没办法中的办法,猫哥想到了几个面对房租上涨的姿势,权当参考。

①直租可能价格相对较低

“房东直租”的价格可能相对较好,如果不是学区房等特殊的房源,房东直租能够省下一笔中介费以及中介层面上的加价,当然这样的房源可遇而不可求。

②远离黑中介

市面上中介机构很多,大大小小的中介广告贴到了各个小区,但是我们在看这类广告的时候,一定要擦亮眼睛,一定要选择正规的中介机构。

猫哥初来乍到的时候,就遇到过黑中介,以各种理由来“作妖”,为的就是不退押金,而由于是经济纠纷,很多时候报警也没有用,最终还是势单力薄地吃了这个哑巴亏。

而不少小伙伴们在黑中介那里更是遇到了各式各样的手段,甚至有的是一房几租,直接是诈骗手段,骗了房租就跑。还有那些机构让租房者背上贷款的,心更是大大的坏。

③尽量长租

如果短期内没有工作或者生活上的变动,可以选择签订长期的租赁合同,可以在合同中规定租赁价格,或者规定好房租上涨周期和幅度,这样可以获得一些价格上面的优惠,而合理的上涨幅度也可以规避翻一番这样的直线上涨。

而且,不少企业推出了自己的长租公寓品牌,在价格变动方面可能更加的规范。

④理财吧,少年!

最后,手里的钱现在要除了要跑赢CPI,还要跟房租涨幅赛跑,莫名的心塞。

理财可能让你快乐些。

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