[摘要] 2015年4月,梁某租赁了李某的门脸房经营高档订制服装,并签订了3年的房屋租赁合同。今年10月底,李某通知梁某要将该门脸房出售给罗某,并在11月6日与罗某到房管部门办理了产权过户登记手续。
2015年4月，梁某租赁了李某的门脸房经营高档订制服装，并签订了3年的房屋租赁合同。今年10月底，李某通知梁某要将该门脸房出售给罗某，并在11月6日与罗某到房管部门办理了产权过户登记手续。房屋交接完毕后，罗某以房主更换为由要求梁某腾房，梁某认为，他与李某签订的租赁合同未到期，而且对方也未提前通知，这种情况下要求其腾房侵害了他的权益。他咨询：出卖已出租房屋的买卖合同是否有效？如若有效，其是否可以要求新房主继续履行未到期的租赁合同？
内蒙古文盛律师事务所律师苗荣盛：
根据《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。如果承租人的优先购买权受到侵害时，无权认定出租人与第三人的房屋买卖合同无效，只能要求损害赔偿。该案中，李某如果未在合理期限即三个月内通知梁某，则妨碍了梁某优先购买权的行使，梁某可以要求李某退还多收的租金并要求相应损害赔偿，也可以要求罗某继续履行租赁合同。
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