[摘要] 从国家统计局的新数据看，8月份70个大中城市中有一半新建商品住宅价格与上月相比有上涨，下降的城市绝大多数都是三四线城市。与去年同月相比，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。由此可见，房地产市场城市间的分化仍十分明显。
从国家统计局的新数据看，8月份70个大中城市中有一半新建商品住宅价格与上月相比有上涨，下降的城市绝大多数都是三四线城市。与去年同月相比，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。由此可见，房地产市场城市间的分化仍十分明显。经历了2014年几乎是全年的整体低迷，房地产市场在进入2015年有了变化，特别是在“330新政”、降息等一系列利好房地产行业的政策出台之后，一些城市成交量和成交价格有了增长。不过，三四线城市、县城仍旧延续了去年的低迷。
那么，三四线城市的房地产市场现状究竟如何？未来的走向又将怎样？不久前，记者前往唐山市调研采访，一探究竟。
抢住呼市 抢收幸福——呼和浩特房天下10月25日看房团火热招募
价格下降较为明显
回顾过去几年的唐山房地产市场，可谓大起大落。在2009年至2010年前后，一些比较好的楼盘价格卖到了每平方米9000元以上，甚至过万。此次来到唐山后记者发现，与红火的时候相比，当年价格几近“腰斩”的楼盘已经出现。
唐山是资源型城市，盛产煤炭、钢铁、水泥。唐山开滦矿务局被视为中国煤炭工业的源头。钢铁产量高在赫赫有名，一度有“中国钢铁看河北，河北钢铁(000709,股吧)看唐山”的说法。唐山一直是河北经济总量大的城市。
想必正是看好其经济实力和百姓的住房消费能力，唐山得到房地产开发投资者的青睐，房地产市场着实红火了几年，价格也随着楼市的狂热迅速走高。到目前为止，万达、万科、碧桂园、中国电建(601669,股吧)、绿城、华润、嘉里等众多知名开发商，都已进入唐山房地产市场。
然而，如今的唐山楼市情况发生了不小的变化。根据国家统计局的数据，2014年唐山GDP总量依然位列河北，占河北省经济总量的五分之一。而中指研究院的新数据显示，今年7月份，河北省几个纳入统计的城市房价中，石家庄（楼盘）、廊坊、秦皇岛（楼盘）、保定（楼盘）四个城市的房子均价都高于唐山，唐山均价为每平方米5860元。唐山的房价和经济总量与河北经济总量大市的身份已经不甚相符。
记者驱车绕城，一个总体印象是楼盘很多，而且相当一部分都属于在建工程。出租车司机听说记者要去售楼处，马上说了自己的感受：“我们每天在路上跑，感觉到这些工地不像前几年那样，明显没有那股热火朝天的劲头，工地上只是零零星星有一些工人在干活。”
记者走到某住宅项目附近发现，工地里没有施工人员，一副凋敝景象，据附近居民介绍，该项目已停工好几年。
位于唐山市路北区的一片区域，被当地人称作“凤凰新城”，这里曾是唐山军用机场所在地，前些年整体搬迁之后腾出大量土地。目前这里集中了众多楼盘，万科、华润、嘉里等知名企业开发的楼盘大多集中在这个区域。
通过多方了解比对发现，这一区域的新建商品房由于品质相对较好，价格也比其他区域高。楼市进入低迷期以来，这一区域的房价微有议价空间，但下降不是十分明显。
一位售楼人员告诉记者，前年和去年，凤凰新城的楼盘都是卖的期房，今年进入集中交房时段，开始出售现房，但价格不可能下降。“而且拿地价格在那儿摆着，开发商拿地的价格都比较高，所以房价再降的可能性不是太大。”
租售情况不甚乐观
新楼盘销售情况如何？记者走访多个售楼处发现，由于凤凰新城的楼盘被公认品质好，虽然售价不低，但还是有很多现房甚至期房在售卖。不过，或许是工作日的原因，看房、购房者并不多。
一张销售进度表显示，同样位处凤凰新城，品质较高的小区中的一栋楼，从去年下半年至今仅售出三分之一左右。记者了解到，为了卖房，一些销售团队使出浑身解数，全员出动，将任务摊派给包括后勤保障人员在内的每个小组。一位售楼人员告诉记者，他们每个月都实行末位淘汰，如果卖不够套数就面临下岗。
凤凰新城属于唐山房价较高的区域，经记者粗略观察统计，这个区域目前价格至少在每平方米7000元以上，高的能达到每平方米9000元甚至上万元。而来到位于火车站附近的一个大型生活小区，楼盘价格却开始有了明显松动。
据了解，这是一个本地开发商开发的小区，面积非常大，已经见不到在建工程，很多居民已经入住，正在出售的是现房，而且有装修，可以“拎包入住”。“近，这个小区的销售情况相对不错，是因为他们实施了大规模降价策略。”售楼人员告诉记者，只要找到开发商要求的三个企业的职工在职证明，就可以纳入团购，享受7.3折优惠。这样一来，本来标价每平方米6000多元的项目，有的户型每平方米只要4000多元就能买到手。
由此可见，不仅是城市之间的分化很严重，城市中区域之间的分化也比较明显。即便是一些降价楼盘换来了部分销量，总体而言，唐山楼市的整体销量依然堪忧。
楼市的整体低迷不仅体现在新建商品房上，还出现在二手房销售市场和房屋租赁市场。
唐山市民韩栋除了有一套位于市中心的房子用于自住外，还曾经在前两年买了两套房做投资之用。从去年到今年，韩栋明显感觉想把房子租出去变得越来越难了，租房周期变长，一般都要空上几个月慢慢找租客。尽管终他的房子于近期成功出租，但价格比原来低了不少。他和他的同事们都感受到了租金的明显下降。他举例说，一个很不错的小区中一套130平方米的房子，曾经高能租到每月2200元左右，现在只能租到1500元，如果装修不好，家电不齐全，还要更低；一套90平方米的住房，现在只能租到1000多元，比之前下降了600元至700元左右。
供给过剩影响多重
纵观这些年来的起起伏伏，房地产市场即便是不太景气的时段，一般也不会持续很久，因为需求在积累了一定时间之后总会释放，转化成销量从而带动楼市再度活跃。
那么，这一次以唐山为代表的一些供给明显过剩的城市，其楼市的不景气还会持续多久？一位唐山业内人士告诉记者，现在大家都感到很迷茫。
从去年延续至今的楼市不景气，又会给经济社会生活带来哪些影响？
楼市低迷对建材、装修等行业已产生一定影响。在一个近交房的新小区里，聚集了不少家电、装饰材料、房屋装修的销售人员，而业主来的并不多。一旦出现一个业主前来咨询，众多销售人员必是蜂拥而上推销产品。一位装修公司的业务人员告诉记者，这两年生意不好做，即便能够接到活，价格也比以前低很多，似乎大家都不舍得花太多钱装修房子了。
正在给新交住房装修房屋的安徽籍施工队工长告诉记者，“装修生意好做是2008到2010年这三年，高峰期一个工长手上能同时有十几二十个活，忙得团团转，现在装修公司又多，活又少，竞争十分激烈。而且将来装修生意可能会越来越不好做”。
记者分别在工作日和双休日来到唐山的大型家装建材超市，客流都不多。个别店铺干脆在工作日的营业时间关门歇业。
房地产市场与金融行业的关系一直很密切，房地产开发的大量资金都来自银行贷款。如此楼市行情之下，房地产开发贷款给银行带来的风险会上升吗？
一位银行工作人员告诉记者，该行房地产开发贷款一直不多，即使是房地产市场行情比较好的时候也较少，而且开发贷款需经省行或总行批准，一直以来，他们对房地产开发贷款风险的把控都比较严格。目前，该行仅有的几笔房地产开发贷款都贷给了唐山排名前几位、相对比较有实力的开发商。这位工作人员介绍，“目前这些实力强、从业时间长的企业回款没有问题，没有不良贷款的情况”。他也特别提到，现在银行系统对于房地产开发贷款总体上全面收紧，“相信也不是我们一家银行，整个唐山的银行甚至于楼市不太好的城市，应该都是对房地产开发贷款有所收紧的”。
据他了解，一些小开发商目前确实存在回款慢，甚至资金链面临断裂的情况。这位工作人员说，一旦开发商资金断裂，即使开发企业在贷款时以土地作为担保，通常土地上都有进行不下去的在建工程，有的已经收了购房者的预售款。当情况较为复杂时，一般都会优先偿还群众的购房款，银行的角色就会比较被动。因此，对于银行而言，房地产开发贷款的确是风险较大而且情况比较复杂的一个业务种类。
但是，他特别提到，对于银行而言，个人购房贷款一直是深受银行欢迎的，“是好的业务品种”。不过，随着房地产销量的减少，个人购房贷款量也有所降低。
过百城市公积金政策松绑 三四线城市楼市降温难改 广州日报
2015年至今，已经有超百个城市“不约而同”发布了不同力度的公积金松绑政策，其中北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。
据天津市住房公积金管理中心官网消息，天津自今日起对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整。降低首付款比例并提高贷款高限额。记者统计发现，今年以来已经有过百城市放松公积金贷款政策，业内人士认为，公积金政策调整代表了2014年以来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级，预计后期，更多的楼市救市政策会继续出台，刺激政策对一二线城市相对影响较大，而三四线城市目前来看，整体降温的趋势依然难以改变。
根据天津住房公积金管理中心官网消息，天津一方面将职工家庭购买首套自有住房的首付款比例从20%~30%不等降至不低于购房价款的20%。购买第二套及其他符合天津市购房条件自有住房的，首付款比例由不低于购房价款的50%调整为不低于30%。
同时，天津大幅提高贷款高限额，将职工本人申请公积金贷款的高限额统一上调至60万元。天津市原政策是，职工本人申请公积金贷款，贷款高限额为40万元，职工正常缴存补充住房公积金或按月补贴的，高限额为50万元。此外，对职工及配偶双方共同申请公积金贷款的高限额从60万~70万元统一上调至80万元。
记者发现，2015年至今，已经有超百个城市“不约而同”发布了不同力度的公积金松绑政策，其中北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。而仅仅是五月至今，便有苏州、镇江、江门、萍乡、洛阳、芜湖等超十个城市发布了公积金新政。
业内：
对楼市有直接刺激
此前，3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，其中提到，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
记者了解到，按照目前的基准利率，商业贷款为5.65%，公积金利率为3.75%，从近的20次房贷利率变化看，已经纷纷跌破2009年历史宽松时期执行的低历史纪录。
而中原地产首席分析师张大伟则表示，不要低估救市政策的力度，市场越差，救市的政策出台会越频繁。房地产作为经济引擎的作用越来越大。“各地都在近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方政府能够调整的直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的6.8折，对于市场有直接的刺激影响。”张大伟认为，公积金政策调整代表了2014年来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级，预计后期，更多的楼市救市政策会继续出台，“但因为各地市场目前库存压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一二线城市相对影响较大，而三四线城市目前看，整体降温的趋势依然难以改变。”
推荐阅读>>>
9.8日商品房成交96套 住宅均价为5204元/㎡
9.9日商品房成交117套 住宅均价为5379元/㎡
9.10日商品房成交129套 住宅均价下跌218元/㎡
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
