[摘要] 近日，住房城乡建设部、商务部、发改委等六部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，正式放松外资 我国房地产相关规定。允许境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房。
近日，住房城乡建设部、商务部、发改委等六部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，正式放松外资 我国房地产相关规定。允许境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房。
几年前，境外资金利用离岸市场人民币形式的“热钱”回流我国国内，尤其是涌入楼市，给当时的房地产市场造成巨大压力。2012年，中国央行下发了《中国人民银行关于明确外商直接 人民币结算业务操作细则的通知》，给人民币FDI（跨境人民币直接 ）设定了一条红线，即规定部分账户不得 房地产、证券及金融衍生品，该“通知”被舆论称之为新版楼市“限外令”。在此之前，我国相关部委就外资准入、向境外 方出售国内资产征税、购汇及按揭等方面，出台了一系列“限外令”。对于这次六部委的房地产“限外令”松绑政策影响，市场上有不同的解读，笔者以为，松绑十年之久的房地产“限外令”，主要还是意在提振楼市信心。
2015年以来，我国房地产行业市场虽有逐步企稳态势特征显露，但下行压力依旧存在。中指研究院此前发布的报告显示，受七月传统淡季影响，各线城市成交环比均有所下降。在库存情况方面，由于多地城市开盘速度放缓，库存压力得以继续缓解，但存量压力还是很大。而楼面房价方面，受一二线城市价格影响，7月主要城市楼面房价环比下降，同比涨幅收窄。眼下，我国宏观经济处于合理区间，但下行压力很大，国际经济金融形势的新变化，又给我国经济带来了许多不确定性，促进房地产市场平稳健康发展的挑战和困难不小。
当前，我国房地产行业虽不会发生大起大落，整个宏观经济的下滑，无疑给房地产这个基础性 带来影响，房地产 、商品房销售以及土地购置等几项楼市重要指标走向，依然会很难。此时，六部委发布松绑房地产“限外令”，可以说，有激活较为沉寂的市场意图。当然了，放开了，对房地产市场尤其是房价的驱动力有多强，短期恐怕还难以有显著的效应。
首先，房地产市场的内外环境发生了新的变化。当前，受人口增长因素、居民收入增长等因素影响，中国国内购房需求已经不如十年前那么旺盛，改善型需求渐渐成为市场主流，楼市价值 的增长空间相对有限。还有，8月11日中国央行宣布调整人民币对美元汇率做市商报价机制后，人民币汇率出现较大贬值。虽然人民币汇率没有持续贬值的基础，但以往的人民币持续 趋势已经打破，对于之前房地产市场“热气”，很大程度受益人民币 预期。无论是 空间，还是 率而言，当年外资（包括热钱）热衷国内楼市“盛景”，可能短期很难再现。
另外，多年以来的房地产“限外令”，落实的实际效果也不是很理想。比如以往发改委下发的规范房地产市场外资准入和管理规定，有的海外基金购房，一般没有采用直接买房方式，而是“暗度陈仓“地通过收购企业股权的形式来间接持有国内物业。还有，通过地下钱庄和热钱流动，境外资金几年来瞄准国内一二线城市的房地产 ，一直没有停止过。需要指出的是，离岸人民币资金参与我国内地的土地招拍挂和买卖房产，也并未受到很大的限制。
当然，“限外令”解除，尤其是房企向外的融资大门的再开启，以及FDI投向房地产的“正门”打开，对于培育与增强房地产市场的信心相当有利，尤其是一二线城市的中 住宅的“去库存”，利好不少。政策性干预楼市的退出，是2015年房地产政策的主旋律，放松外资管制当然也是大势所趋，一定程度体现了我们市场的对外开放度进一步扩大。“限外令”的终结，标志着我国多年以来实施的“以限治房”的楼控政策基本上已经结束，今后相当长时间，无论是对境内还是对境外，买房的各种限制性“烦恼”将越来越少！
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