[摘要] 61岁的王健林和50岁的郁亮端起红酒杯一碰，国内商业地产龙头万达[微博]集团和住宅龙头万科集团，正式建立了战略合作关系。
61岁的王健林和50岁的郁亮端起红酒杯一碰，国内商业地产龙头万达[微博]集团和住宅龙头万科集团，正式建立了战略合作关系。
在5月14日的签约仪式上，万科与万达均表示，此次双方签署的是框架协议，未来具体的合作安排会根据项目情况来确定。“万达聚焦商业，把住宅交给万科；万科聚焦三好住宅和城市配套服务，谨慎对待商业地产。”这样一种合作态势，引人关注。
未来，双方的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。
“万万”在海外也将合作
“万科和万达特别有缘分，两个公司都姓万；两家的创始人都姓王，一个是早期在南面称王，一个在北面称王；后期了一个在住宅称王，一个在商业称王。”万科集团总裁郁亮认为，房地产行业白银(17.51,0.05, 0.29%)时代的到来，使两巨头走到了一起，双方“门当户对，一见钟情”。王健林称，如果双方接下来的谈判能达成一致，将是超过千亿级规模的。
对于万达和万科为何能走到一起，万达集团董事长王健林表示，是双方战略转型的不谋而合。万达从2014年就开始力推轻资产模式，逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面；万科也在寻求转型。“这两家企业能够走到一起，说明今后代表着一种趋势，在今后中国的行业里不但有竞争，更多的是合作，从竞争走向竞合，可能这就是行业的一个方向。而且这种竞合不是简简单单的抱团取暖。”
对于合作模式的核心，王健林说，是发挥各自的优势。万达现在做商业和文化旅游，万科的优势在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比较好，同时物业口碑很好，万科对价格的控制比万达更精细一些。万科和万达都走向了海外，双方合作不仅局限于国内，也包括海外的全球合作。
王健林表示，万达轻资产现在正按计划在走，从签约到开业有一个过程，今年开业的26个广场，全部是轻资产，由万达持有；明年至少会超过50个；到2020年，万达轻资产广场的比重会超过重资产，轻资产的总数会比重资产还要多。“轻资产就没有任何的销售任务，考核的核心是两点，一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，这是决定商业模式是否成功的关键。”
万科总裁郁亮则认为，万科定的是未来十年的转型，个是“三好”住宅，有巨大的空间；第二个是城市配套服务的转型，这一块主要是消费，主要是产业地产和消费地产，消费地产是包括养老，也包括社区商业等，这是万科的重点。所以在这个时候万科跟万达的合作，互相弥补长短，对万达的转型也会有很大的帮助。
合作公司万达“股份会小点”
郁亮认为，在地产“白银时代”，房企开始与金融结盟。今年以来，买地多的不是传统房地产商，而是金融机构。
万达与万科之间，会在金融领域有合作吗？郁亮表示，万科迄今为止还没有金融板块，尽管有很多融资渠道，也尝试不同的资产管理模式。“万达集团转型过程中有一个(方向)是往金融的转型，未来我觉得如果有资源，我们当然是需要利用，所以说有合作的可能性。”
就在其他房地产企业纷纷逃离三、四线城市时，王健林却期望以轻资产模式加速万达广场在这些城市布局。在区域选择上，“万万”能否达成一致？郁亮说，万科有一个非常明确的做法，叫做“要为普通人家盖好房子”，不只为一、二线城市的人盖房，还包括给三、四线城市的人盖好房子，未来可能五、六线都可以考虑。
“万万”合作，是成立平台公司还是分公司？王健林表示，双方肯定要成立合作公司，两个大集团之间合作，无论从风险、财务、融资、控制，没有一个合作公司，是不行的。一个项目合作就要成立一个合作公司，其中一定是万达的股份会小一点，因为现在万达在力推轻资产。
王健林还称，双方还在探讨一种更大规模的新战略合作，而不是外界理解的“我们干商业广场，他们干住宅”。
转型摆脱销售依赖
有熟悉万达的资本市场人士告诉《每日经济新闻》记者，转型前，万达是“以住养商”的模式，资金主要来自银行贷款、销售回款和租金收入以及部分自有资金、建筑商垫资和新物业中长期抵押贷款等。其中，支撑一个项目的资金六成左右来自银行贷款，其他靠主力店、自有资金的支撑，整个结构非常需要来自住宅等销售物业提供的现金流。“万达轻资产转型之后的想法则是，着重运营商业地产，从运营中获取相对稳定的盈利，摆脱销售模式。”辉立证券分析师陈耕告诉记者。
当“成本+利润”的考核指标开始变化，万达操作项目的开发体系、资金体系，甚至收入、利润构成，都可能产生变化。
这个观点得到RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦的认同。他认为，在轻资产转型过程中，万达的架构会有变化，比如收缩住宅板块，聚焦商业发展战略，这次与万科合作，加速了这种变化。
对于万达，社区商业同样是一个深层次的利益点。“万达的电商虽然平台相比够强，基于万达广场的数据基础也很广泛，但目前万达电商呈现出的，仍像是基于万达广场商业的网上平台，不够下沉。万科则在平台和数据的搭建上，能力相对弱势。”陈曦认为，如果万达和万科在这方面有所合作，后者作为住宅开发量大的房企之一，强大的客户资源，以及在社区服务上的丰富经验，能够帮助万达补上“后一公里”的短板，实现生活属性的转化。
陈耕也认为，如果在这方面有合作，双方在电商领域均会有突破性进展，在这个方向上，双方(特别是万达)，或能产生类似阿里巴巴O2O落地的价值体现。而目前万达也在朝这个方向走，它的运营模式在产生深刻变化。“万达和万科的合作对双方估值会有推动，但推动力有多大，还要看具体细节的执行。不过双方整体构想是不错，在股价上或有一些短期效应出现。”陈耕认为。
万达万科豪门联姻谋划千亿级深度合作 证券时报 2015.05.15
全球商业地产龙头万达[微博]和全球住宅地产龙头万科一见钟情，昨日宣布牵手。不过，双方此次战略合作并不仅是“合作拿地、共同开发”，“住万科好房、逛万达广场”那么简单。万达集团董事长王健林透露，双方合作不限于国内，也将在全球展开，如果双方接下来的谈判能达成一致，将是超过千亿级规模的巨大项目。他还表示，双方的合作不涉及上市公司重组，而是上市公司旗下成立项目合资公司。
门当户对 一见钟情
在王健林看来，万达和万科会走在一起，是双方战略转型的不谋而合。
“万达从2014年开始力推轻资产模式，逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面，包括文化、旅游、金融等，而万科也在寻求转型新模式，于是两家不谋而合，选定一个良辰吉日就签约了。”王健林说。
而在万科集团总裁郁亮看来，与万达的合作是门当户对，一见钟情。“两家企业都姓万，企业创始人都姓王，都是1988年开始做房地产，27年南来北往，一个在住宅称王，一个在商业称王，两家走在一起，特别有缘分。”他说。
据了解，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。
双方均表示，此次签署的战略合作协议是一项长期计划，未来双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，互相交流项目合作信息，并确定具体合作安排。由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。
不过，王健林则进一步指出，双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，双方还在探讨更大规模的一种新的战略合作，如果双方接下来的谈判能达成一致，将是超过千亿级的巨大项目。
白银时代 结盟开始
在郁亮看来，行业白银时代到来的典型特征是结盟的开始。
“今年以来买地多的不是传统房地产商，而是金融机构，或者表面上去拿地，背后都是金融机构在支持，跟金融的结盟是结盟发展中的一个新趋势。而万科与万达的合作代表着行业内结盟的开始。”郁亮说，过去黄金(1221.10, -4.10, -0.33%)时代的房地产做法是跑马圈地，自由生长，而到了白银时代，任何一家发展商都不具备全部的优势和资源，来满足白银时代的需求，发展商需要相互取长补短，发挥各自的优势，来共同面对白银时代的挑战。此次合作也是双方在白银时代战略转型的需要。
王健林也表示，过去双方模式差异性不大，在供不应求的时代，大家就忽略了合作的重要性。而现在合作时机成熟了，双方也有了合作的心态和心理，体现了两家公司的胸怀，也开启了行业崭新的模式。今后行业里不单有竞争，更多的是合作，从竞争走向竞合，竞合不是简单的抱团取暖，而是强强联手，各自利用自己的优势，产生更大价值。
一南一北 有待磨合
对于万达和万科的合作，业内人士认为，既有好处，也存在问题。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为，“两万”的“轻资产”转型方向明确，两者的结合可让两个品牌在品牌输出领域更加立体、更有竞争力，但未来有两方面值得关注。
“是在文化层面，万达是一家强调军事化管理、有霸气的企业；万科则比较讲究人性化或者说比较秀气的企业，两家‘一南一北’企业，在文化上是拥有不同的基因，合作中必然需要一定的协调与磨合。”陈曦说，第二是在住宅和商业两种产品的特质层面，住宅产品的定位、包容性和表现形式相对不如商业产品宽泛灵活，“两万”联合品牌如果下沉到二三线城市之时，可能万达产品的价值会比较稳定，万科的品牌溢价则会显得有一些弱。
CRIC研究中心研究员朱一鸣也表示，“两万”合作后，在海外发展的空间大，同时在国内拿地议价能力提升，但合作可能产生三方面问题：一是国内合作范围有局限，因为双方原有布局不同，万科未必会参与到每一个万达未来计划进入的三四线城市项目中；二是存量项目的社区合作没有想象中的美，万达商业运营积累的商户品牌与万科业主资源在层次上有差异，要实现对接和落地很难；三是话语权的争夺，合作后，双方在新项目的协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题，当万达王健林的战略果断性及执行力，遇上万科职业经理人的全面权衡及相互制衡，将产生怎样的化学反应？
记者观察
“万万”牵手有因房地产市场环境变了
5月14日，国内住宅龙头万科，与商业地产龙头大连万达在北京举行签约仪式，宣布建立战略合作关系。消息一出，业界震惊，难道房地产的抱团时代就要来了吗？
据悉，万科和万达此次签署的仅仅是一份战略合作框架协议，具体合作细节并未说明，但强调双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接，以及项目合作信息的交流。此外，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；双方还表示，将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。
乍一看，就是两家房企未来一起出钱拿地，乃至一起开发运营项目，但在商业地产和住宅地产上会各自有所偏重。事实上，这类合作拿地及合作开发的商业模式在房地产行业里是较为常见的，比如北上广深一些优质的地块竞拍案例中，很多房企往往会组成联合体一起竞拍，同时有很多企业往往会成立项目联营公司，比如此前融创和绿城组建的上海融绿。
在笔者看来，合作的背后，是两家企业对于行业趋势的相似判断。2014年，万科总裁郁亮就提出：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”作为商业地产的领导者，万达董事长王健林在对外演讲中也明确表示：“房地产逐渐会回到平均利润行业，这是我们对房地产长期趋势做出的判断。”
简言之，双方达成合作的主要原因之一就是双方对于未来房地产行业的趋势看法是一致的：谨慎乐观。其中，住宅市场的变化为明显，传统住宅市场规模化发展空间受限，这已经成为当前房企发展过程遭遇的痛点。单纯地“一条道走到黑”已经让专注于各自擅长领域的万科和万达感受到压力，未来住宅、商业、文化、旅游等多类型地产融合将成为诸多房企的转型方向。
双方合作的另一个原因就是房企业绩的下滑，除了销售额的下滑，利润率的逐年递减已经成为不争的事实。此次合作，万科的住宅开发将可能植入万达的综合体，而万达的商业管理运营经验也将传导给万科，而商业地产部分则“轻资产”操作。如此一来，双方在成本控制(拿地、融资)上都减负了，在运营管理上也可以发挥所长，更加精细化。
后一个原因，笔者认为是关键的，就是万科和万达都看上了对方储备丰富的消费端资源，即业主大数据。万科专注住宅市场所积累的业主资源丰富，且万科物业的消费数据也是业内公认全面的，而万达集团旗下商业地产、文化旅游产业积累的商户和消费者、投资客资源也是万科较为缺乏的。二者的联姻有利于集聚消费端的客户资源，为房企未来提供精准营销和社区服务带来1+1大于2的效应。
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