[摘要] 每年3.15,往往都是消费者投诉各类消费问题为集中的日子。在消费者维权活动中,房地产领域的投诉始终占据了相当一部分的比例。对于大多数置业者来说,购置一套房产可以说是人生中大的一笔消费。为此,房地产方面的各类投诉也是备受广大置业者所关注。
每年3.15，往往都是消费者投诉各类消费问题为集中的日子。在消费者维权活动中，房地产领域的投诉始终占据了相当一部分的比例。对于大多数置业者来说，购置一套房产可以说是人生中大的一笔消费。为此，房地产方面的各类投诉也是备受广大置业者所关注。
众所周知，房屋的质量问题历来是楼市领域投诉的热点。常见的房屋质量问题主要包括：外部方面，有的楼房过了沉降期依然不断下沉，这种不均匀的沉降往往会导致楼体倾斜。由于房屋整体强度不够，其部分或全部承重体系载力也就不够，楼体受到轻微震动后或在遇到强风之后，就会发生局部或全部坍塌隐患。另外，如果楼房外延装饰材料或涂料质量低劣，也会导致脱落或脱浆，同样会造成安全隐患。在内部方面，由于防水材料质量不过关或防水工艺不完善，则会导致地面渗漏，主要表现在厨房、卫生间向外的水平渗漏，或者向楼下的垂直渗漏。如果渗漏严重的话，则会破坏自家地面和楼下领居屋顶的装修，影响使用业主的正常生活，也会破坏邻里之间的关系。另外，有些房屋的门窗在使用一段时间后即出现部分或整体变形的问题，造成无法开启和关闭，特别是窗户，如果密闭不严，则难以起到挡风遮雨的作用。
在此方面，市民张先生就饱受困扰。“我的房子位于顶楼的位置，装修以后入住才半年多，年前下了一场雨雪，屋顶有的地方就开始渗水了，而且家中的厨房、客厅多处墙面都有渗水，真难以想象到了夏天遇到下大雨的时候会出现哪些更严重的问题。”张先生告诉记者，“隔壁邻居遇到的情况更槽糕，客厅窗台处的水从墙面滴到了地面，基本上整个墙面都是湿的。我和这位邻居一起找到开发商，开发商又把我们支到物业；找到物业，物业说只能先登记，然后再跟开发商交涉，具体的解决时间始终没有明确地告诉我们。”
对于张先生遇到的问题，法律人士建议：遇到这样的事情，业主完全可以利用法律武器去维护自己的合法权益。这是因为业主有要求开发商在合理的期限内进行包括更换劣质材料等在内的免费维修的权利。开发商如果拒绝维修或者以各种原因拖延，业主可以自行请专业维修人员进行修缮，并保存好相关票据，其维修费用后将由开发商承担。如果开发商对此费用不予以承担，业主完全可以拿着购房合同找开发商理论，甚至将其告上法庭。
除了房屋本身的质量问题外，那些以精装修形式交房的项目在投诉领域也占有不小的比例。其主要投诉类型就是装修效果与合同约定不符，或者在装饰材料上以次充好。
记者在采访中发现，有许多购买精装房的业主在收房时发现，开发商所交付的房屋在装修上存在很多问题，其中主要是自己的房屋与先前看的样板间相差甚远。为此，这些业主便拒绝收房。然而物业却告诉业主：你先把房子收了，你收了房以后我们才能更好地帮你做维修。在被物业一通“忽悠”之后，这些业主为了将房子尽快修好，就稀里糊涂地在收房手续上签了字。
为此，律师提醒业主，业主在收房时，首先就是要查看开发商是否具备交付的全部法律文件，即质量保证书、使用说明书、竣工验收备案表等，必要时可以要求核对相应原件。只有开发商能够提供这些证件，才能签署收楼单。否则的话，即便该房屋实际不存在质量问题，也不能在法律意义上视为交付，业主有权拒绝在收房手续上签字，并要求开发商承担交房的违约责任。如果确实被要求收房，业主也要在诸如《验房记录表》等相关文件中写明“未见××证书”等字样，并妥善保管好相关文件副本。
另外，律师特别提醒，业主无论是购买的是毛坯房还是精装房，都要以当初签订的购房合同为准。尤其是精装房，对交付房屋中使用的建筑材料、装饰材料、配套电器以及其安装辅料等要进行仔细查看，比如墙面砖、地砖、橱柜、灶具以及各种开关、插座等的品牌是否与合同约定的一致。如果在交房时，业主发现合同约定与交付标准不相符，则业主有权要求开发商按照装修合同标准更换或者配齐，否则可以拒绝收房，并据此提出赔偿要求。
该交房时不交房约定责任索赔偿
对于一些实力并不十分雄厚的房地产开发企业来讲，往往由于资金或者其他方面的问题出现延期交房的情形。此时这些开发商往往会将合同中约定的不可抗力因素作为延期交房的免责条款。遇到这种情况，很多业主不但要承受不能及时装修、入住之苦，更重要的是由于交房无期而备受精神上的折磨。因此，延期交房方面的投诉在整个房地产投诉中始终不在少数。
事实上，按照国家相关法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、洪水等自然灾害，这种情况才是能够免除开发商延期交付房屋的责任的条件。而有些无良开发商却把自行把这种不可抗力的范围扩大了，比如说施工中遇到各种困难或重大的事故问题而不能解决，或者说将施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。
对此，专业人士建议，在签订购房合同时，一定要对延迟交房的违约责任进行明确约定，如具体的交房时间、延期交房之后所要承担的具体违约责任，以及延期交房超过一定期限后的解决方案，其中包括开发商按天数交付赔偿金或者解除合同。另外，还要在合同中约定如果由于延期交房问题诉至法院，其诉讼费用应由违约方承担。对于合同中不可抗力条款的解释，一定要把握三个原则，即不能预见、不能避免、不能克服，除此之外皆不构成不可抗力条件，从而将不可抗力约定在小的范围内。否则一旦出现延期交房的问题，开发商就会找出许多不合理的免责借口。 作者：任金祜
一年一度3·15消费者权益日即将来临。作为普通家庭中支出大消费之一，买房过程中怎样做到明白消费，合理维权，是许多消费者都很关心问题。今天，我们就试图根据住房消费的不同阶段，帮助读者略作分析。
买房前储备相关知识 耐心仔细看房
和很多其他商品比较，住房消费牵涉到的生活面、知识面都要广泛得多，消费者有必要提前做好功课，做到有备无患。
首先，为了看房时能真正看出“门道”而不仅仅是“热闹”，购房者有必要提前储备一些相关知识。比如，售楼员在介绍楼盘时常常会说到容积率、开间、进深等专业名词，直接关系到房子采光等方面的问题，初次购房者如果不懂，有必要提前学习一下，或向售楼员咨询清楚，切忌糊涂购房。
其次，看房时一定要耐心、仔细，对于直接关系到房子居住舒适度问题，尽可能一个一个弄清楚。这里需要提醒是，为了激起购房者的购买欲望，有些开发商会在样板间装修、楼书设计等方面采取一些虚假手段，购房者看房时要提醒自己透过现象看本质，透过软装看硬件，避免被开发商误导。
第三，住房消费还会涉及到诸如出行、就学、就医、购物、休闲、娱乐等多方面的日常生活内容，买房前好对意向楼盘所处的位置、所属的学区、周围的医院、商场等各项配套设施进行全面了解，必要时进行实地考察，确保掌握真实情况，防止因轻信开发商的夸大宣传而留下后患。
举个例子，由于地铁即将开通，当前开发商卖楼时都喜欢打着“地铁物业”旗号，但其中有些楼盘其实虽在地铁沿线，却距离出入口很远，购房者有必要实地查看一下，看看自己能否接受。
第四，一个开发商的资质、实力、信誉、风格等方面情况，也会直接关系到其所开发楼盘品质的高下，购房者有必要多搜集一些相关资料，在购房时帮助自己做出判断。
买房中 注意保留证据 慎签买房合同
前期看房工作圆满完成，买房意向确定下来之后，就到了交钱买房，签订合同的时间了。
购房合同是消费者今后维权关键的凭证，其重要性不言而喻。但由于合同文本较厚，许多购房者在实际签订时都只是按照售楼员的指示“签字画押”，而不细看合同内容。殊不知，这是对自己的权益非常不负责任行为。因为虽然合同文本是政府机关制订的，已经很好地平衡了开发商和购房人的权利和义务，能够尽可能地保护购房人合法权益，但开发商可以根据自己需求进行一些修改。因此，购房者一定要注意开发商与自己签订了哪些书面文件，同时查看开发商的口头承诺与合同上写的是否一致，如果不一致应要求开发商尽快修改。
要想提高效率，尽快而又准确地完成合同签订，购房者可以重点关注以下几个方面：其一，查看开发商“五证”，尤其是商品房预售许可证是否齐全，这是买房能否办房产证关键。其二，买期房要约定交房条件和时限，并且明确违约责任。其三，查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将后者作为合同的附件留存，以方便日后维权。后，明确物业管理事项，并在合同中约定好物业管理范围和收费标准。
此外，业内人士提醒，为了让日后的维权能够落到实处，购房者在买房过程中要多留个心眼儿，留存相应的证据。比如开发商对于学区、绿化等的承诺往往不会写进购房合同，但又关系到购房者的切身利益，购房者好留存买房时开发商出示的楼书、沙盘图片等内容，这样万一兑现不了可以起诉开发商虚假宣传，维护自己的权益。
买房后 全面细心验房 及时合理维权
买完房后，购房者就要迎来交房的幸福时刻了。不过，为了确保以后住得舒心，收房时还有必要全面、细心地验房。如果发现有什么质量问题，要及时找开发商解决。
一般说来，验房时的重要环节包括如下几个方面：其一，墙壁。用手敲击墙壁，从声音判断墙面是否空鼓，目测是否存有裂缝。其二，房顶。从地面取四五个点，用卷尺测量房高，若数值不一致，说明房顶倾斜。其三，管道。使劲晃动暖气管和上水管，检查是否牢固。下水管有可能存在建筑垃圾，因此要打开水阀看排水是否流畅。其四，厨房烟道。可将纸点燃后灭火使其冒烟，放在烟道口下方，看烟是否上升到烟道口就立即被吸走。其五，管道煤气。用冒烟的纸放在报警装置附近，检查装置是否灵敏，同时检查进气电磁阀是否方便使用。其六，验水。检查各房间以及楼道里管道井中的水龙头是否供水，厨房、卫生间等房间的地面是否会积水，配套是否齐全。其七，验电。检查开关箱内的各分路开关是否有显著的标示、电源开关安装是否稳固、各种插座有无松动现象、呼叫装置能否正常工作等。其八，检查门窗。看其是否变形，密封是否良好，开关和推拉是否顺畅。
需要提醒的是，验房过程中如发现什么问题，购房者应在陪同验房人员在场的情况下记录下来，视情况严重程度要求开发商整改或退房。如果开发商不予配合，购房者可以拒绝收房。通常情况下，只有在房屋的承重墙、梁、柱等主体结构质量不合格时，购房者才可申请退房；对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，则应通过维修来解决。
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