[摘要] 房贷松动传言已久，而相关联的政策不断出台。继2月下旬央行降息后，不动产新政于3月起正式实施，在全国两会上，房地产金融政策是否变化无疑成为讨论的一大热点。3月4日，央行副行长潘功胜一席关于正在对房地产信贷进行评估的言论再次引发市场对政策走向的猜想。
房贷松动传言已久，而相关联的政策不断出台。继2月下旬央行降息后，不动产新政于3月起正式实施，在两会上，房地产金融政策是否变化无疑成为讨论的一大热点。3月4日，央行副行长潘功胜一席关于正在对房地产信贷进行评估的言论再次引发市场对政策走向的猜想。
房产政策进入评估期
潘功胜在两会上表示，央行在不断评估房贷等房地产金融政策，此前有关首套房首付比例降低的传言，需要从两方面去考虑，不可轻信。央行目前已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计，以及对影响进行评估。
虽然房地产金融政策的走势尚未明朗，但是相比前几年政策从未松动，未来政策产生变化的可能性增大。
潘功胜说，“房地产金融政策肯定在不断评估，毫无疑问”。虽然潘功胜拒绝透露可能调整的方向，但近期央行的报告和市场消息可能都给央行未来采取的行动提供了线索。在上月10日发布的四季度货币政策报告中，央行放弃了此前“坚决抑制投机投资性购房需求”的措辞。在分析人士看来，这一变化可能意味着房地产政策将会进一步放松。
目前商业银行首套房贷要求首付款是总房款的三成，以北京为例，一套300万元的住房，首付款需要90万元。在两会上，政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭表示，对于首次购房者政策应当彻底宽松，首套刚需房的首付比例甚至可以考虑降至一成，同时利率也需要有硬性优惠。
“可能只有取消限购、营业税这类的政策才能大规模撬动老百姓的购房需求，所以未来的政策走势如何还要看政府的预期。”贷款机构伟嘉安捷市场部分析师吴昊直言。
不过，市场普遍预期，央行在2月底再度降息，在原有贷款利率6.15%的基础上下降至5.9%，将进一步刺激购房人的买房热情，降低买房人的入市门槛，宏观贷款政策的大幅松动对买房人来说将形成极大利好。
记者注意到，虽然央行时隔3个月再次动用了降息工具，但市场的反应并没有预期中那么热烈。“市场降息后，商业银行的利差进一步收窄，所以要进行成本核算重新制定房贷折扣政策，此前的一些折扣可能会回归基准。”不少商业银行内部人士如此表示。
“对于购房者来说，一方面银行利率折扣可能会恢复至基准;另一方面刚需没有以前旺盛，单凭降息这一杠杆已经难以大幅度撬动购房需求，所以未来一段时间市场会有所升温，但幅度应该不大，市场上的自住房不断投放也会满足一部分购房需求。”吴昊认为。
首付降至两成可期
2015年的房地产市场总体会是一个筑底企稳的趋势。有可能上半年是筑底，下半年逐步改善。
对于未来的政策走势，经济学家连平详细分析道，首套房首付比例有可能会降低到两成，但是降至一成不太可能。对银行来说要分两方面，一方面如果客户贷款越多，银行的利润就越大;另一方面如果贷款的成数比较高，银行的风险也会提高，所以处于安全边际的考虑，降低首套房贷首付比例至两成是有可能的。此外，对于二套房来说，目前首付基本在5-6成，这一比例有可能会降低至四成，因为政策也需要满足改善性住房购房者的需求，对银行来说调低至四成接受程度较高。
经历了有些难捱的2014年，2015年的楼市开局有一些细微的变化。略去2月份的春节效应不提，3月份才是楼市真正开始新年出发的节点，在传统旺季的5月到来之前，这个春天，楼市会否回温？
首先还是来看一下数据。国家统计局发布的数据显示，今年1月份70个纳入监测的大中城市中，房价环比下跌的城市仍然多达64个。不过，北上广深四个一线城市房价环比中，上海、广州、深圳均已“停跌”，北京也仅轻微下降0.1%。国家统计局认为，当前环比房价继续分化，一线城市房价初步呈现“止跌回稳”态势。
作为楼市变动的风向标，新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格数据显示，1月份，70个大中城市中价格下降的城市有64个，上涨的城市有2个，持平的城市有4个。环比价格变动中，高涨幅为0.3%，低为下降1.7%。之所以引用1月份的数据，是因为2月份因春节因素所致，一般是传统的淡季。
进入3月份，再次降息的利好预示着较为宽松的货币环境，使得业内对今年的楼市也有更加积极的期待。专家预计，3月份市场有望逐步升温，同时城市间分化格局犹存。无论是从传统销售旺季即启考虑，还是此次央行降息的利好，3月市场都值得期待。
再往远看一些，不少业内人士对今年楼市的走势也是看好的。
值得一提的是，据统计显示，从2015年1月份一线城市的库存消化情况来看，新建商品住宅成交均有所上涨，去库存速度也明显加快。其实，从1月份一线城市的止跌已经表现出端倪，而年初的各种预测也显示，至少一线城市和大部分二线城市在今年二季度之后都可能会有一个房价回涨的过程。据统计数据显示，2015年1月份，一线城市新建商品住宅库存量为3748万平方米，环比降低3.9%，同比增长35.5%。这意味着一线城市1月份新建商品住宅存销比为11.4个月，相比2014年12月份12.6个月的数值出现了小幅下跌，说明一线城市去库存的速度在继续加快。业内人士分析，从去库存周期看，一线城市住宅类物业的去库存速度明显加快，这反映了住宅市场去库存压力得到了进一步的释放。此外，随着降准效应的积极释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃，这将会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。
不过，从“跌”到“稳”再到“涨”肯定需要一个过程。对于刚刚实施不动产登记的3月份而言，业内认为，能做到“稳”就已是不错。事实上，尽管业界对3-4月份相对乐观，但骤然逆转的格局预计不会出现，转折点或将出现在二季度。许蕾
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