[摘要] 根据亚豪机构统计数据显示,1月北京商品住宅(不含保障房)共实现成交9213套,成交面积94.92万平方米,虽然环比分别出现21%、23%的下滑,但是同比却分别增长了22%、26%。与此同时,1月北京商品住宅(不含保障房)成交均价为27290元/平方米,环比上涨6%,同比也出现5%的涨幅。
根据亚豪机构统计数据显示，1月北京的商品住宅（不含保障房）共实现成交9213套，成交面积94.92万平方米，虽然环比分别出现21%、23%的下滑，但是同比却分别增长了22%、26%。与此同时，1月北京的商品住宅（不含保障房）成交均价为27290元/平方米，环比上涨6%，同比也出现5%的涨幅。
2014年第四季度开始实施房地产救市政策，使得北京楼市后几个月掀起了成交高峰，并且余温覆盖到了2015年，新年开局1月份相比2014年同期显然占据了较高起点，也创造了2015楼市成交的“开门红”。但是细分市场来看，1月商品住宅成交当中有近半数为自住型商品房所贡献，扣除该部分，2015年1月的成交情况相比去年同期则出现了大幅下滑。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，1月成交数据的高起点是基于自住房项目集中成交之下的“虚假繁荣”，而实际商品住宅项目，尤其是中低端刚需类的项目“日子并不好过”，在限购背景之下，自住房的集中入市使得并不十分丰富的需求又被“分去一杯羹”。有效需求的不足成为制约2015年市场全面复苏的主要因素，虽然有2014年延续下来的松绑政策，但是随着时间的推移，其效应正逐渐递减，而局面是否能够出现逆转，则要看2015年初是否会有楼市放松类政策继续出台。
而从成交价格来看，1月北京商品住宅成交均价也占据了高起点。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，虽然基于自住房的入市竞争，中低端刚需类项目价格上涨趋势受到一定抑制，但是基于高地价的背景之下，大量高价纯新盘不断入市，直接拉升了整体市场均价，而随着限价完全解禁，大量10万元豪宅项目在2015年逐渐入市，2015年北京住宅市场均价上涨趋势已成定局。
1月12项目入市，昭示2015供应五大特征
根据亚豪机构数据统计显示，1月北京的商品住宅市场共有12个项目入市，相比上月减少了8个。其中包括西山艺境、京投万科西华府、经贸国际公馆3个老项目后期，而其他9个均为纯新盘，包括当代旭辉墅、紫玉公馆、万柳书院等。12个项目共新增住宅产品5092套，预售许可面积46万平方米，环比均减少49%。相比相比去年的同期，今年1月供应量分别增长52%、30%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，1月北京楼市供应的“开门红”也与自住房的供应分不开，3个自住房项目共新增了3866套房源产品，占据全部供应的7成以上。而对于商品住宅项目来说，由于已临近春节，入市积极性明显的下降。虽然入市量较小，但1月入市项目却呈现出五类特征，而这几类特征也预示了2015年市场供应的特征方向：
一是自住房集中入市争抢客源，1月份3个自住房项目入市，供应量占比高达75%。而2013-2014年出让的54宗自住房用地当中，除22宗已在2014年入市的项目之外，其余32宗也将在2015年陆续上市，预计将提供3.5万套左右自住型商品房，这些自住房项目产品将在2015年继续冲击商品住宅的市场；
二是纯新盘项目开始发力，1月12个入市项目当中纯新盘占据9席。而在2013-2014年度北京共实现宅地出让合计126宗，在追求高周转成为市场主题的环境下，预计这些宅地将在2015年逐渐入市，市场供应当中纯新盘所占比重将持续攀升。而这类项目定价灵活也成为其优势之一；
三是商住项目继续畅销，1月供应中3个为商住类项目。在北京市场持续限购之下，这类产品虽然有产权年限少、容积率高、商水商电等多种缺陷，但是不限购、总价低这两大亮点使得其在2015年能够依然保持畅销低位；
四是高价项目蜂拥入市，1月入市的豪宅项目包括紫玉公馆以及万柳书院两个，万柳书院项目单价高达14.5万元。而在2015年，预估单价超过10万元的入市项目多达13个，北京住宅市场的“10万元时代”即将到来；
五是中低端刚需项目的价格走低，1月入市的经贸国际公馆项目报价270000元/平方米，相比上期下滑10%。基于自住房产品的竞争，中低端刚需类商品房项目2015年所面临的压力继续增加，对于这部分项目来说，维持价格稳定或降价促销才能换取更好的销量。
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1月北京楼市成交回落 成交均价已现微涨
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