[摘要] 中融信托内部人士对理财周报记者表示：“房地产直投是中融信托转型的方向之一，主要通过全资孙公司长河资本来运作，也符合 层鼓励信托设立子公司做专业务的大方向。”
中融信托内部人士对理财周报记者表示：“房地产直投是中融信托转型的方向之一，主要通过全资孙公司长河资本来运作，也符合 层鼓励信托设立子公司做专业务的大方向。”
资料显示，中融长河资本是中融信托旗下全资地产并购基金，专注于国内一二线城市核心区位的 写字楼、商业零售及住宅项目的并购和 。中融信托在官网对房地产信托的介绍中显示，目前公司已组建了专业化的房地产信托团队，以拓展房地产开发项目及 物业的信托 。
早在2012年12月，中融信托曾与协信集团合作，发行股权 产品“融信星光2号集合资金信托计划”，募集优先级资金10.6亿参与同地块开发。信托资金以股权 方式投入项目公司，持有项目公司90%股权。
“该项目中明为股权 ，但实质与普通房地产债权融资无异，项目公司的运营仍由协信集团完成，并承担连带担保责任，信托公司只在董事会中以出资比例对应投票权。”一位接近该产品的人士坦言。
据统计，2014年中融信托发行了70款集合房地产信托，其中股权 类房地产为18款。“可以说以前的股权 项目都是信托融资层面的，长河项目是中融 个真正意义上的房地产 产品。”上述内部人士表示。
前述研究人士认为，信托公司虽熟悉房地产融资，但对物业项目的管理经验并不充足，做直投风险和同增。方面，与类似产品多仅取得LP 及0.5%信托报酬不同，首先中融将从长河基金中获取的报酬包括实收资本2%/年的基金管理费。
另外，根据中融信托对回报的测算，整售情况下，项目整体内部率(IRR)为19.68%。基金层面，LP收入约2.19亿元，GP收入约0.98亿元。基金分配上，在 人收回实缴出资额并按8%的年化率实现优先回报的前提下，长河资本将获得超额20%的分成。
风控方面，除持有项目公司100%股权外，在长河一期基金中，GP注册资本100万元，长昆 作为SLP认购900万元，两者合计1000万元作为风险隔离，承担无限连带责任。
中融信托在项目介绍中表示，交易期协信地产本身出现短暂动荡，项目得以低于可比物业25%-30%的收购成本锁定交易价格。而通过信托计划募资只是长河基金的资金来源之一，此外还计划引入银行并购贷款，经营物业贷款等成本相对较低的资金。
在多位业内人士看来，房地产为信托深耕领域，资产易于评估，退出方式较为清晰，虽陆续有风险事件发生，仍是信托公司青睐的领域。转型之机，信托在房地产业务也在谋求更为深入的参与。商业物业、旅游地产、养老地产都是思考的方向。相比后两者，随着REITs的逐步放开，商业物业更能看到前景。同时，信托的房地产并购的机会也在增加。
清科研究 统计，2013年中国市场全年共完成并购1232起，其中房地产行业 第二，涉及案例148起，较2012年上升48%。而截至2014年前11个月，中国并购市场已完成交易1610起，房地产行业以166起案例、总体占比10.3%位列 。
清科旗下私募通分析，房地产行业的不景气导致业内洗牌加速，这一现象还将在房地产调整期持续。此外，根据记者了解，亦有大型信托公司通过自有资金进行商业物业收购，以期REITs开放后，以上市方式退出。中融信托内部人士亦表示，未来长河资本所做的不会局限于此，REITs、海外业务等都将是长河资本的发展方向。
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