[摘要] “9·30”新政已过月余,市场狂盼的优惠利率并未出台,眼看着此前积累的客户在一顿疯狂的追逼下已然消耗殆尽。年关将至,看着惨淡的销售业绩,开发商开始了一场疯狂的自救营销戏码,从发动广场舞大妈卖房到每天抽奖再到优惠利率补贴,甚至亦庄金茂悦每天推出一套7.9折的特价房,可谓不惜血本。
“9·30”新政已过月余,市场狂盼的优惠利率并未出台,眼看着此前积累的客户在一顿疯狂的追逼下已然消耗殆尽。年关将至,看着惨淡的销售业绩,开发商开始了一场疯狂的自救营销戏码,从发动广场舞大妈卖房到每天抽奖再到优惠利率补贴,甚至亦庄金茂悦每天推出一套7.9折的特价房,可谓不惜血本。
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自造“光盘节”
三年前由马云撬动的“双11”光棍节网购狂欢,如今被开发商模仿。
而其中力度的要属6天推出6套低至7.9折的亦庄金茂悦特价房。“我们此前在搞过百团大战的销售活动,取得了不错的销售业绩。主要是靠发动全公司上下的员工盘点周围的所有资源,向他们推荐房源,还特意成立了一个200人的销售团队,负责向这些客户不断地推销。”方兴地产一位负责人向记者表示。“甚至发展了广场舞大妈帮着卖房。”其补充道。
贴钱补利率
在方兴猛推“光盘节”线上线下闹得不亦乐乎的同时,首开香溪郡(楼盘资料)也推出了贷款利率“8.5折”的大幅优惠活动。其实就是补贴给购房者8万元购房款。
据悉,首开香溪郡推出的8.5折利率补贴是由开发商给购房客户的利率补贴,并非是哪家银行执行的利率。根据目前北京利率优惠9折的现状,8.5折与9折差价部分将由开发商以优惠的形势进行补贴。
以首开香溪郡目前在售户型90平方米小三居为例,均价2万元,总房款为180万元,以首付三成后贷款120万元,15年期商业贷款计算,9折贷款利率累计还款总额1848503.53元,8.5折贷款利率累计还款1772933.96元,差价75569.57元。考虑到本次利率补贴是全产品线,面积不同,总价不同,所以贷款额度也存在差别,因此一次性补贴8万元,满足在售产品全线享有利率8.5折补贴。
作为下半年首次入市的新盘,首开香溪郡广受关注不仅源于其销售成绩,也与其不断推出的惠民政策息息相关,从入市之初的“0元抢房行动”、“2万元/平方米低开”到“8.5折利率补贴大行动”,首开在这场大促销中可谓下了血本。
同样借着新政推优惠的还有方兴地产。例如在北京,方兴将推出针对意向换房老业主的换房计划,针对意向购买金茂悦但二手房销售困难客户的清房计划,针对可享受首套信贷政策客户的清贷计划,针对别墅认购客户的订制计划和双增长计划等六大计划,全面解决客户购房难题。
存货压力巨大
“9·30”新政后楼市回暖的消息不断,那么开发商为何还要卖力搞营销呢?这期间到底有何玄机呢?先看看下面一组数据。
根据北京中原地产统计数据显示,2014年10月,北京新建住宅签约达到了7715套,其中有3200套自住房,9月签约的自住房为500套左右。剔除自住房影响,10月相比9月实际商品房上涨了20%左右。今年前10月,北京新建商品住宅累计成交金额1375.19亿元,签约额同比2013年同期的1997亿元上涨了31%。
看似数据不错,但是其中的自住型商品房以及保障房占据了不小的份额,而同期截止到11月初,开发商在北京的拿地总额已经达到1861.17亿元,去年的拿地额也高达1821.82亿元,两相对比开发商基本上处于入不敷出的境地,手中的存货依然巨大。
早在今年9月万科的销售电话会议上,万科就曾经预判,今年四季度开发商的促销程度将进一步扩大。不少业内专家表示,由于明年的经济形势不乐观,再加上美国退出QE,未来楼市持续向好依然存在着巨大压力。
根据沪深两市上市房企2014年三季报显示,A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元,比去年同期的1.9万亿元增长了4000亿元,同比涨幅达21.05%。从存货排行情况看,“万、保、金、招”四家老牌龙头房企仍高居前四位,存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.5亿元以及862.24亿元。北京商报记者赖大臣/文 张笑嫣/摄
11月30余项目预计入市抢收
据亚豪机构数据统计显示,11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市,其中包括首开·熙悦尚郡、北京城建·胜茂广场、中国铁建·青秀尚城(楼盘资料)等在内的17个纯新盘,以及北京城建·世华泊郡(楼盘资料业主论坛)、亦庄·金茂悦(楼盘资料)、住总万科·金域国际等在内的16个老项目后期。这一开盘项目量也将创下下半年月度新高,从全年来看也仅次于5月的供应量,北京楼市在经历了“寒秋”之后,将迎来新一轮“暖冬”。
亚豪机构副总经理高姗分析指出,今年以来北京住宅市场供应情况呈现出“前多后少”的特点。上半年除元旦、春节所在传统淡季1、2月之外,其他月份开盘个数均在30个以上。虽然供应较为充足,但是基于市场价格的不断攀升,已超出购房者的心理预期。再加上长期限购的影响市场需求逐渐疲软,使得上半年市场成交数据不尽如人意,房企去化速度明显放缓。市场疲软直接打乱了开发商的推盘节奏,进入下半年以来,除8月之外,7月与9月开盘项目量均回缩至30个以内,10月中上旬也仅有14个项目开盘,全月突破30个项目的可能性较小。
但是这一趋势将在本月打破,受到政策利好的拉动,市场需求出现明显抬头。而除去上述两项已落地的政策之外,据传另外一项税收政策利好将在本月发布,“原满五年的普通住房交易免征营业税,将调整为满两年的即可免征”,而一旦这一政策得到证实,加上原有的两项“三管齐下”,将加快北京楼市的回暖步伐,甚至在年底前两个月出现供需双高峰。
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