[摘要] 统计数据显示，2014年上半年，呼和浩特房地产市场的成交量同比2013年上半年下降8.45%。其中，住宅用房同比2013年下降11.50%，房地产市场整体处于萧条状态。
筠泰地产2013年以16亿元拍下呼和浩特9幅地，成为当年的总价“地王”。拿地成本加上建安成本已到“5字头”，但现在周边的在售楼盘售价也不过“5字头”。为此，他们推迟了新货上市的计划。
限购松绑枪在此打响 但“一块大石头扔下去市场却纹丝不动”
记者天下行
记者9月次到呼和浩特，从飞机上俯瞰大青山脚下的呼市，房屋像成吉思汗的卫兵一样整齐排列，南方到处可见的环抱式组团或半围合式组团在这里完全不见踪影，马路都是方方正正，如果没有烦人的修路扩路工程，呼市的大马路是非常好走的。
去库存周期长达10年
呼和浩特今年6月底打响放松限购“枪”，作为个正式发文取消限购的城市，在行业人士看来，完全是来自于楼市销售的巨大压力。据了解，呼和浩特市有9个旗县区，总人口300万，其中市区人口包括流动人口在内200万左右，常住人口150万左右。2010年以来，城区四周突然生长出无数的楼盘。今年3月，有机构统计，呼市有近300个新盘入市。
呼和浩特的楼市高库存问题，曾被住建部“点名”。据了解，呼和浩特目前住宅可售库存高达12万套，而按照该市平均每月仅成交1000套左右的销售速度，楼市去库存周期差不多需要10年。更为严峻的是，最近几年呼市每年供应的住宅用地都在数百万平方米左右，最近5年政府推出的住宅用地合计2120万平方米，未来潜在供应起码还有10万套以上。房地产研究院对35个大中城市2013年商品住宅现货的库存去化周期研究显示，呼和浩特存销比数值为37，在35个城市中库存去化压力。一边是在建、库存量不断增加，一边则是限购政策令其百上加斤。
统计数据显示，2014年上半年，呼和浩特房地产市场的成交量同比2013年上半年下降8.45%。其中，住宅用房同比2013年下降11.50%，房地产市场整体处于萧条状态。记者在限购松绑两个月后来到呼和浩特采访，得知楼盘人气并没有因限购松绑而有所提升，即使是限购放开一个月后爆出的“呼市限购松绑成交大涨”的新闻，也只是由于限购期成交滞后签约而出现的短时大涨，成交量上涨并没有持续下去。绿地集团有关人士表示，放松限购后他们出动销售人员频频致电老客户通知限购放开，并介绍楼盘的优惠活动，可是“市场纹丝不动，扔一块大石头下来也不见有变化”。
经济结构才是隐忧
呼和浩特楼市的高库存尚是表面问题，让房地产业人士担忧的是呼市的经济结构问题。合富辉煌内蒙古公司有关人士以及开发商都认为，呼和浩特本身缺乏工业支撑，奶制品、牛羊肉业并不能成为拉动经济上涨的支柱产业，以往占据呼市购买力三四成的鄂尔多斯购房者如今已消失殆尽，到底能有多强的经济后盾来持续消化房地产行业积压的高库存，这才是压在地产人士心头的一块大石头。显然，这块大石头并没有因楼市限购、限贷的放开而落地。
“松限”后无反弹 因鄂尔多斯土豪“人间蒸发”
5个月前，呼和浩特领风气之先取消限购，让行业人士颇为惊讶，因为他们没有预想到内陆城市居然有魄力“喝头啖汤”。内蒙古房地产服务行业协会会长高雄齐尽管与政府有关部门关系密切，事先也没有听到风声，他认为，取消限购是恢复市场正常调节的举措，合情合理。
合富辉煌内蒙古公司总经理李淦桦告诉记者，限购松绑后，市场涌现的新增成交，其实很大一部分是限购期间的滞后签约，大部分为一些之前证照不齐即开售的项目，恰好集中在7月签约，因此造成限购松绑后成交量大涨的即时效应，这只是“美丽的误会”。
限购松绑所带来的影响，大大低于市场人士的预期。恒大华府12840元/平方米[赛罕]恒大华府171套在售是在限购松绑一个月后开盘的市区大盘，单价8000多元只成交七八十套，比预期要少，但这已经是采用200人的拓客团队在全市各个地区精心促销30天才取得的成果。据介绍，该拓客团队把全市分开多个区域，在区域内的超市、楼盘和人流密集处进行调研，仔细挑选派传单的位置，针对重点区域和重点客户进行紧密“盯防”，一个月下来累个半死，但收效不明显。
原本的限购政策对外地户籍人士只能限购一套住房，对呼市周边人士到省会城市置业的行为产生一定抑制。因为呼市本身居民自有房屋保有量本来就高，本地人一般都有两三套房屋，省会城市的教育和医疗资源是周边城市的居民希望到省会置业的考虑。限购期间外地人到呼市只可购房一套，现在放开了，但又遇上不佳的时机，因为呼市周边最有钱的城市鄂尔多斯自从2011年陷入小额贷款危机，至今依然深陷经济泥潭。鄂尔多斯在内蒙古当地被称为“东胜”，东胜产煤，在煤价高企的2009~2010年，东胜房产炒风炽热，与鄂尔多斯距离3个的呼和浩特也沾光不少，万达广场0元/平方米[回民]万达广场547套在售住宅三分之一的成交量、40%的商铺和公寓都是由鄂尔多斯人购买，鄂尔多斯人购买绿地中央广场的住宅和商业产品的比例也差不多。可惜在2011年“鬼城”楼市泡沫爆破后，鄂尔多斯人在呼和浩特市场一夜之间“人间蒸发”，一名曾在万达操盘的人士告诉记者，销售人员按鄂尔多斯客户所留的手机号拨打电话，结果很多号码都已不存在。
合富辉煌内蒙古公司业务总监张智杰表示，6月政府放松限购后成交量下滑势头依然难挡。即便是9月30日央行放松限贷后，他们公司联系呼和浩特多家银行后了解到，目前在呼和浩特，只有中国银行已经开始实施新政，其他银行仍在等待上级通知。从买方市场来看，现在还没有明显的反应，限贷松绑对销售的促进作用似乎同样不大。
奇！此地买家很大胆 无证房产照样买
张先生是工作不久的呼市本地人，他在放松限购前的五六月份刚入市购买了一套万达广场0元/平方米[回民]万达广场547套在售的住宅，80多平方米，总价50多万元。他由于本身从事与房地产相关的行业，一直对楼价都比较关注。万达广场最初以“五六字头”开盘，2013年曾卖到“7字头”，不过随着限购深入，2014年已回归到“6字头”，因此他认为是个入市的好时机，果断出手。张先生告诉记者，他之前其实一直关注首府官邸这个已入住的楼盘，该盘在呼市颇具名气，里面居住的多是公务员。他相中的是89平方米的Loft户型，层高5.2米。不过由于种种问题，该盘一直没有获得房产证。张先生表示，本来该楼盘单价已卖到7000多元/m2，若加上二手房税费，价格可能上到“8字头”。
呼市不乏这类由于各种原因而五证不齐却已销售的房屋。记者认识一位“房哥”，他手头上持有八九套房，但一大半房屋都是尚未预售的，因此本身已不符合购房资格的他在限购期还陆续入手了一两套。对此，这位“房哥”也不太担心，因为他的购入价都比较低，在优质地段购入三四千元单价的房屋，即使最终没有房产证，单靠租金收入都可以回本。
呼市限购后市场也出现不少不限购不限贷的商业产品，也是应对住宅限购而产生的。与广州商业公寓价格“住商倒挂”不同，鄂尔多斯商业公寓价格比同区住宅要贵500~1000元/m2。“房哥”手头上也有几套公寓和商铺，他认为地产市场的趋势是“房多铺少”，以后商业地产的租金可能会比住宅要高，故此也买几套公寓来分散投资。限购取消，对“房哥”这类型拥有多套房产的业主也是一大利好。“房哥”告诉记者，他手头上虽有好几套住宅，但一些用于出租，自己居住的那套才120多平方米，他希望换一套170平方米以上的平层单位改善一下，如今放松限购和限贷，最适合改善型置业者出手。
据了解，这位“房哥”完全是靠正当收入以及独到眼光才积累了八九套房屋，而且这八九套房屋还不算他家的拆迁回迁房，一家拿四五套回迁房的例子在呼市比比皆是。
限购时期的买房故事
呼和浩特限购启示录
造城身体虚胖 限购一剑封喉
作为均价六七千元的北疆边陲省会城市，限购三年多带来了楼市寒冬，所增加的库存将要耗费若干年才能消化完毕。研究房地产市场多年的当地楼市专家认为，作为服务型政府，如今取消限购是回归本位，用“眼睛”密切关注市场动向，以有形之手—颁发建设证、预售证等行政方式对市场供应进行控制，比单纯地抑制需求造成供求扭曲要来得合理。
据呼和浩特房地产统计数据表明，2010年一手住宅成交面积175.94万平方米，成交套数16639套，销售均价约3990元/m2；2011年一手住宅成交面积达300.88万平方米，成交套数28849套，销售均价约4662元/m2；2012年一手住宅成交面积180.96万平方米，成交套数15043套，销售均价5128元/m2；2013年一手住宅成交面积157.6万平方米，成交套数13519套，销售均价5473元/m2。2014年1~9月一手住宅市场成交面积104.86万平方米，成交套数8738套，销售均价5849元/m2。
从限购前后的成交量来看，2011年限购开始前的“末班车”效应促成楼市放量成交，之后限购发挥作用，楼市成交逐步萎缩，但价格依然以10%~20%的幅度上升。从楼市追溯分析来看，限购对作为北疆边陲省会城市的呼和浩特来说的确没有必要，为躲避限购而提前透支的房地产消费力，对市场反而带来一定伤害。
地产人士对呼市的高库存虽然抱有疑虑，但认为相比起一、二线城市，呼市仍有一定的发展空间，城市改造将释出更多的需求和土地供应，但政府应考虑到目前的高库存而区别对待不同的区域。
高库存之困
低地价建大盘 一或暴利一或暴跌
呼和浩特全市面积17224平方公里，但大部分面积都为山脉，可建楼房的土地集中在东面和西面。位于呼市西面的金桥开发区和金川开发区面积都在10平方公里以上，云集多个百万平方米建筑面积的大盘，新区楼市供应大又碰上限购，楼市遭遇降价压力。
据呼市地产人士透露，位于赛罕区边缘的金桥开发区，2010年楼价只在1000元/m2出头，2014年10月实时价格已升至5850元/m2，涨幅接近500%，跑赢市区楼价。由于新区开发土地多，楼价上涨快，开发商纷纷来这里开发，一个在赛罕区接近金桥开发区的大盘之前产品已卖至“6字头”，由于限购导致市场萎缩，今年年中价格下调至“5字头”，引发业主不满。
对地产商来说，拿到便宜的土地再高价售出房屋，是“暴利”的来源。金桥、金川开发区早年拿下土地的开发商都获利丰厚。如一位来自南方的开发商在呼市下辖的土左旗拿下大量土地，地价非常便宜，房价仅在每平方米三四千元，距离市区又不很远，买不起市区六七千单价房屋的“上车族”可以在金川轻松置业。位于土左旗的房屋又不受限购的约束，因而在限购期间成交大涨。而位于限购范围之内的金桥、金川开发区的发展商，只好眼睁睁看着成交旁落他人。
产品转型之困
呼和浩特楼市
两大难题待解
从粗放大户型转向精细“刚需”房
呼和浩特的超大户型，曾让一些外来的地产人非常惊讶。宏泰地产营销总监闫岩来自北京，2006年初到呼市，他回忆道，当时呼市两居室的建筑面积在100~110平方米，140~150平方米做三居室。随着单价的上涨，户型面积下调是必然的趋势。秋实集团黄大成来自杭州，他也认为随着楼价上涨，每平方米的性价比必然要提高，以往粗放型的户型设计要被精细设计所取代。
限购半年后市场开始陷入低迷，随着限购的深化，市场产品日渐迎合“刚需”购房人群的户型需求，如绿地集团位于呼和浩特东站的一手盘，90平方米的舒适两居户型比例增大，120~150平方米的大户型比例下降。宏泰地产闫岩表示，该公司的一个新项目9月刚动工，预计2015年9月上市，“刚需”户型占比例，改善型置业的户型才占15%~20%。该项目原本规划建联排别墅，由于限购导致大户型销售停滞，后来他们申请更改规划，把联排别墅调整成洋房。秋实集团总裁助理黄大成也表示，该集团的景峰汇60%户型适合“刚需”客户，40%适合改善型客户。
10年才能消化完的高库存，是压在房地产人士心头的一块大石。不过，合富辉煌内蒙古公司总监张智杰表示，呼市有一部分库存其实是属于证照未齐的楼盘，这些楼盘早已销售一空，虽然从签约上未显示出来，理论上还属于库存，但其实已经不应列入库存之列。
对于地产公司来说，推迟开发节奏是高库存之下的必然选择。筠泰地产去年以16.59亿元拿下当年呼市的总价“地王”，一口气拿下9块地。该集团策划经理王军告诉记者，拿地成本加上建安成本价格已到“5字头”，周边在售楼盘售价也不过是“5字头”，因此他们已推迟新货上市的速度。秋实集团原本在呼市西面拿了1000亩土地，如今也放慢土地平整的节奏，等市场回暖再重启。
点评
作为个放松限购的城市，呼和浩特在今年六七月份可谓赚足了眼球。根据呼和浩特本土楼市网站的数据显示，限购取消后的7月份成交量达到1678套，限购政策松绑，可以说一定程度上缓解了市场销售压力，对于房产商来说是利好的消息；对于投资型买家或者改善型住户，也到了买房的好时机。这也是呼市市场回暖的一个重要因素。
但是对于“刚需”购房者来说，他们关心的不是限购问题，而是与其息息相关的限贷问题，庆幸的是在9月30日央行也出台限贷松绑政策。还有一部分是根本买不起房的人，但他们关心价格。“双限”取消让人们回归到买房本身，而不用被外在的政策束缚。呼和浩特是公开取消限购的省会城市，虽然“十一”期间一手商品房网签成交并不乐观，但与平淡成交相对的是售楼部人头攒动。尽管新政实施细则仍待明确，但部分购房者的心态开始起了变化。由于过往有“刺激”楼市的先例，一些购房者害怕“错失良机”，加快下单步伐。
受限购解除和信贷放松政策的双重影响，呼市成交略有回升，买卖双方的预期、心态正在发生变化。信贷政策松动所带来的效应虽有所显现，但是否能带动成交量大增，仍要看银行的执行力度。
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