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评论:房贷新政实施 房贷利率七折为何行不通?

上海金融报   2014-10-15 00:00

[摘要] 央行和银监会于国庆长假前夕对房贷政策作出重大调整,鼓励商业银行利用房贷这一工具支持购房。与以往房贷利率严格限制在限购范围内的刚性需求不同的是,此次出台的房贷新政已经不再考虑购房者购买的是首套房还是二套房亦或N套房,只要已经还清房贷,购房者就可以申请房贷,商业银行则可给出低至7折的利率优惠。

央行和银监会于国庆长假前夕对房贷政策作出重大调整,鼓励商业银行利用房贷这一工具支持购房。与以往房贷利率严格限制在限购范围内的刚性需求不同的是,此次出台的房贷新政已经不再考虑购房者购买的是首套房还是二套房亦或N套房,只要已经还清房贷,购房者就可以申请房贷,商业银行则可给出低至7折的利率优惠。

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虽然到目前为止,政策面上并未明确持续数年的楼市调控已经结束,但各地纷纷取消限购政策,事实上宣告了本轮调控已经进入终点,而“一行一会”出台的这一房贷利率新政,更是直接将房地产市场拉回到了本轮调控之前的状态。政策上出现的这一变化,自然是因为各地房价下行使地方政府无法坐视不理。以前地方政府拉抬房地产价格的时候,其理由是房地产业可以对多达70个相邻行业产生联动效应;在目前稳增长成为重中之重的背景下,房地产再度成为地方政府的政策工具,期望用房地产市场的走好来带动整个经济走势。在此情况下,“一行一会”出台房贷利率优惠政策,自然也有这方面的用意,而且新政出台的时间恰在国庆前夕,显然是期望在新政的刺激下,长假期间的房地产市场指数能够上升。

但是,新政出台至今已经半月有余,各大商业银行却普遍反应冷淡,新政所鼓励的房贷利率7折优惠,未有任何一家银行响应。与此同时,新政对已经陷入困境的开发商却产生了刺激作用,一些城市的开发商原本已经打算折价出售积压楼盘,新政一出,不仅折价销售不再提起,而且还出现了价格提升。而舆论对此也态度暧昧,认为这是新政起到的效果。其实,这种状况只能让我们得出这样的结论:新政帮了开发商的忙,却没有给购房者带来实际好处。

房贷新政为何未能得到各大商业银行的响应?一个直接的原因是,按照7折利率计算,银行所获已经低于同期理财产品的,这将使执行7折利率的银行出现亏损。仅凭这点,商业银行就不可能有积极性。更重要的是,经过持续数年的楼市调控,中国房地产市场的基本面出现了很大变化。本轮调控开始之前,楼市被投机投资力量所左右,买房是只赚不赔的投资,银行的房贷不存在任何风险。但是,几年调控下来,特别是随着经济转型的推进,楼市对经济的杠杆作用正在淡化,房价上涨也有了很大的不确定性。在这种情况下,投资投机力量对房地产市场已经失去兴趣,市场一旦失去了投资投机力量的支撑,仅仅依靠刚需,目前高悬的房价显然不会坚挺。在这种情况下,银行的房贷业务已经产生了潜在风险,不要说7折利率,即使是不打折,银行出于维护自身利益的考虑,也必然会小心从事。

在利率市场化仅剩一步之遥的今天,“一行一会”作为金融市场管理部门,对于商业银行利率的管理也需要作出改革,以前那种由监管部门规定利率的做法已经不能适应金融市场的新格局。监管层在目前情况下出台房贷利率新政,不仅逆转了近几年一直坚持的房地产调控,还复活了旧有的利率管理手段,不符合未来利率市场化方向。对此,监管部门不妨将权力下放,让各家商业银行根据市场情况和自身实力确定房贷利率,让房贷市场出现利率竞争,这对购房者来说,虽然会增加“货比三家”的麻烦,但在市场经济中,这本就应是成熟的金融消费者的一项基本功。这项基本功掌握得好了,金融消费者就能收获利率市场化所产生的市场红利。

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