[摘要] 近日，央行、银监会发布进一步做好住房金融服务的通知，带给市场的最大逐利遐想是，新政鼓励银行业金融机构通过房贷余额证券化，以及允许发行长期限专项金融债券来扩大房贷资金来源，用于增加首套自住房和改善型自住房的贷款投放规模。
近日，央行、银监会发布进一步做好住房金融服务的通知，带给市场的逐利遐想是，新政鼓励银行业金融机构通过房贷余额证券化，以及允许发行长期限专项金融债券来扩大房贷资金来源，用于增加首套自住房和改善型自住房的贷款投放规模。
房贷余额证券化（MBS）的运行机理是，银行将已放出去的房贷资产打包，以债券形式在银行间或干脆通过证券委托券商进行买卖交易，所变现资金用来进一步增大房贷资金池，以进一步做大放贷盘子。有专家表示，启动房贷证券化，将撬动10万亿元资金进楼市，特别是流向个人房贷领域，这对于稳房价、去库存将起到积极的作用。
不过，笔者觉得，任何已开放房贷资产证券化的国家，均不允许房贷资产无限度证券化，只允许其中的优质房贷资产证券化，而通常这一占比不到总量的一半。所以按此折算，国内存量房贷资产有5万亿元可以进行证券化。而当前央行、银监会突然正式启动房贷证券化根本原因有三：
其一，在房地产10多年的热炒、资金过度宽裕的时期里，国有商业银行对房贷余额证券化试点并不太感兴趣。我国早在2005年开启房贷余额证券化试点，试点最初框定在银行间债券市场内进行。可是在试点的头3年间，国内商业银行只做成两笔MBS业务，仅变现70亿元资金。
这说明，一直以来商业银行不缺乏房贷资金，尝鲜MBS业务的积极性并不高。而随后的全球金融危机爆发，国内旋即叫停了房贷证券化试点，这一停就是7个年头。但如今，随着国内流动性相对紧缩，央行、银监会再启动房贷余额证券化，这项改革所遇到的阻力将会小得多。
其二，现在70年城市房价连跌数月，很多地方的楼市成交量与去年高峰期相比只及六成，同时房产库存积压日趋严重。在这样的背景下，央行、银监会出台放松个人房贷是为了鼓励自住型、改善型购房者入市，避免房地产业出现硬着陆。但监管部门又碍于M2规模过于宠大，只能通过房贷余额证券化的形式，盘活社会存量资金，并将其充盈到银行有限的房贷资金池中来。
其三，国内房价已经涨10多年了，特别是一二线城市存在着较大泡沫。而随着房地产步入调整期，目前部分城市已经发生了少数购房者出现“断供”现象，商业银行的不良贷款率逐步回升。如果房价进一步大跌，金融危机似乎难以避免，而通过房贷余额证券化的方式，将房贷风险转嫁给证券市场的投资者，这也不失为“睿智”之举。
其实，房贷余额证券化，并非中国首创。这一做法降生于上世纪60年代，美国的“两房银行”曾因业务规模做到老大而风光无限，直至2008年秋因此而引爆全球金融危机。所以启动房贷余额证券化对于任何国家而言都是一把双刃剑。稍不小心，就会造成金融危机。
如果说，当年美国政府推出MBS业务，是希望能有更多的穷人拥有新的住房，那么我国监管部门推出MBS就是为了转嫁房地产金融风险。接下来的问题是，央行、银监会鼓励商业银行走房贷余额证券化（MBS）能否起到预期效果呢？笔者认为，证券市场的投资者也不是“傻瓜”，他们会根据风险作为自己的选择。
首先，与2005年试点时相比，持续近10年的炒房风潮已然消退，眼下申贷者绝大多数系刚需购房者，其抵押物很难真正变现，一旦房价大跌，支撑房贷债券的抵押物价格会大幅缩水，此势必引爆连锁式的支付风险。所以房贷证券化即使推出，各方的积极性不会很高。
再者，房贷按揭回款周期通常以20年计，中间不确定性太多，使房贷MBS的市场流动性在各种MBS产品中最差，而其率也处于偏低水平，所以证券市场的投资者与其选择房贷MBS，还不如寻找更高的非MBS的投资品种。
最后，券商承销房贷MBS“开价”会很高，银行未必吃得消。由于投资者寡，券商担心MBS产品被积压于自己手上，承销积极性也不高。如此情形，若有券商勉强答应替银行“冒险”，承销“开价”也一定很高，这更让银行吃不消。在券商看来承销房贷MBS为的是收取高额承销费，而绝不是拿钱去接受银行转嫁来的房贷风险。
房贷证券化的政策一再“提速”，但银行却很难提速。虽然，在很多财经媒体和专家看来，房贷证券化是一剂扩大房贷总盘子的“良药”，更是转嫁房贷风险的“妙招”。但是证券市场的投资者不是“傻瓜”，如果房价出现调整，而房贷证券化的、投资周期又过长，那市场的投资者更可能会 “以脚投票”。所以MBS效果究竟如何，还有待观察。
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