[摘要] 截至日前，沪深两市148家上市房企（按新证监会行业分类）已全部公布了2014年半年度财务报告。据亿翰智库统计，A股148家上市房企2014上半年的营业收入合计2917亿元，同比增长6.8%；净利润合计367亿元，同比下降7.1%。
截至日前，沪深两市148家上市房企（按新证监会行业分类）已全部公布了2014年半年度财务报告。据亿翰智库统计，A股148家上市房企2014上半年的营业收入合计2917亿元，同比增长6.8%；净利润合计367亿元，同比下降7.1%。
总体上看A股上市房企2014年上半年结转规模同比增长幅度较小。目前房企结转的项目基本为2012年下半年和2013年上半年销售的项目，该时间段内行业销售表现一般，因此导致今年上半年营业收入增幅大幅下滑35个百分点，创历史新低，为6.8%。营业收入小幅增长，净利润却出现从2002年以来的首次下跌，说明行业的利润空间正在被压缩。从总体上看，2014年A股上市房企全年净利润或出现同比下跌。但是，作为领先的房企2014年全年的净利润还将保持10%至20%的增长，行业整体依然表现为强者恒强的态势。
2014上半年，148家A股上市房企的加权毛利率为33.8%，同比下降3.3个百分点，呈逐步萎缩趋势。虽然许多房企解释主要是由于结转项目毛利率偏低，未来随着市场好转以及高毛利率项目进入结转，毛利率会有所改善。但我们认为土地交易价格、快周转等都会进一步缩减企业的利润空间，房地产企业的利润率下降属于趋势性的问题。
2014年上半年，A股房地产行业企业销售收入（按财务数据测算）为3968亿元，同比减少8.1%。据亿翰智库统计，上半年A股上市房企的销售收入占去年整年销售收入45.1%。从目前我们对于9月和10月的推案量情况观察，龙头房企推案量增加，全年销售额增长幅度在10%-20%之间。
2014年上半年，A股上市房企的销售费用和管理费用分别为93亿元和127亿元，占销售收入百分比分别为2.4%和3.2%，同比增长0.47%和0.58%，这说明在市场情况不好的情况下，企业促销力度并未有显著变化。
2014年上半年，A股148家上市房企的存货合计为22518亿元，同比增长25.5%；预收账款合计为8072亿元，同比增长15.0%。数据显示，A股上市房企上半年存货和预收账款都保持着稳定增长，但存货增速低于预收账款增幅，主要原因是由于2014年上半年房企周转放缓，结转项目较少，预计大多数房企将集中在下半年结转项目。总体上，2014年上半年预收账款的值仍保持在一个比较高位置上，约为同期营业收入的2.8倍。若不考虑新增投资和存货，这部分仍可满足房企未来1-1.5年的结转需求。
2014年上半年，A股上市房企短期有息负债和长期有息负债分别为4225亿元和7621亿元，同比增长26.9%和39.9%。随着企业规模的扩张和销售收入增加，A股上市房企的有息负债也随之增加，尤其是长期负债，增幅达到近4年新高。据亿翰智库统计，2014上半年A股148家上市房企的净负债率达到了96.2%，较2013年上半年的净负债率同比大幅增加了24.3个百分点，较2013年年底的净负债率同比增长21.8个百分点。主要原因是受政策影响，负债由表外转向表内，不再计入资本。
在回款率方面，2014年上半年A股上市房企整体回款率较2013年同期有所下降，以万科、保利为例，万科2014年上半年回款率为64.6%，相较于2013年同期的80.3%下降了15.7个百分点；保利地产(行情,问诊)2014年上半年回款率为78.4%，相较于2013年同期的86.5%下降了8.1个百分点。A股上市房企回款率普遍下降，这进一步加剧了房企“钱荒”现象，在市场低迷的情况下，为保证充足的现金流，房企在拿地开发方面更加谨慎。
在投资方面，A股148家上市房企购买商品、接受劳务支付的现金合计达到3970亿元，同比增长15.6%；持有现金3751亿元，同比小幅上涨2.8%，这说明与2013年上半年相比，A股上市房企在投资方面更加谨慎，从2月份开始的楼市下行仍未触底，房企上半年所面临的主要任务是去库存。随着下半年政策的松动以及市场的自发调整，预计在投资方面下半年将企稳。
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