统一不动产登记与房产税有多大关系？(这个是视频)

主持人(沈竹)：欢迎各位关注我们今晚的《央视财经评论》，我是沈竹。今天我们关注不动产登记制度，土地、房屋、草原、林地、海域等不动产要统一登记，昨天看到国务院召开常务会议讨论《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，并且决定将征求意见稿向社会公开的征求意见。不动产登记制度到底该如何建立？十余个相关部门如何能够协调统一？统一不动产登记，是不是在为未来的房产税做准备？今天我们将就此展开评论。两位老朋友是林耘和刘戈，欢迎两位。在节目一开头我们还是看看相关的政策进展如何？

解说：楼市的温度到底如何，记者日前走访呼和浩特一些楼盘的售楼处，大多很冷清。在一家较大项目的售楼处记者看到，占地五、六百平方米的售楼处买房或者咨询的人很少，不过3、4个人。

售楼处看房者：因为大家都处于那种观望状态，楼盘好像成交也不太好，所以有想买一套的想法，但是还是想等等看。

解说：观望的情绪楼盘的销售人员感触也很深，席在喜是一家房地产销售公司的负责人，2010年他们公司开始进入呼和浩特房地产市场的，年就赶上了呼市楼市最黄金的时期。可说到现在，楼市就两个字低迷。

席在喜(呼和浩特某房地产运营机构董事长)：高峰期整个城市每月在5000到6000套左右，现在大概是每月能够达到1000左右，大概是高峰时期的只有20%左右。

解说：销售公司有压力，开发商的日子怎么样呢？郑元生(音)是内蒙古一家房地产公司的负责人，他们的项目原计划今年能卖出去1200套左右，但现在看来，估计今年的销售量只有达到五、六百套。

郑元生(内蒙古某房地产公司负责人)：我们买地是很谨慎的，现在市场比我们想象得要冷。

解说：再把目光转向杭州，受到新开楼盘降价的连锁效应，杭州二手房市场表现得也是十分低迷，一些房产小中介已经撑不下去了。

商家：我也是接别人的(店面)，这里以前是中大，卖房子的。

杭州某中介人员：一般像我们这条街店比较多，竞争肯定是存在的，现在买卖不好就做租赁，租赁上半年还是不错的。

解说：不仅是小中介的生意不好做，在杭州业务量排名前几名的中介生意也下滑得十分严重，记者用半天时间先后走访了杭州排名前几名的大型中介公司门店，在半天的时间里几家门店累计只有2名客户到访，还都是咨询租赁业务。

赵威(杭州某中介区域经理)：从去年的下半年开始成交量和成交价格都是一路走低的，像我们这个片区是以为主，去年的时候卖到(每平米)3万，现在市场成交价在2万56左右，然后相对来说客户群观望比较浓，不愿意下单，挂牌的量比之前要多。

解说：楼市趋冷，房价增速下降是6月的主基调，70个大中城市房价数据显示，环比价格下降的城市比5月份增加了20个，达到55个，房价走势。围绕房子的消息一直牵动人心，昨天政策层面一条消息，格外引人注目。

国务院常务会议讨论不动产登记暂行条例征求意见稿，强调已经发放的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序改变而受影响。会议决定按照立法决定要求，将征求意见稿，向社会公开征求意见，之后再推进相关法律修改工作。

主持人：不动产登记制度大家都很关心，一方面可能会想象到将来为房产税做准备，另一方面觉得它会影响到房价，但是正本清源，因从新闻中看到的都是概念，那两位能不能先跟大家沟通一下，不动产到底指的是什么，我们登记内容到底会登记一些啥？

林耘(央视财经评论员)：不动产现在涉及到的是土地、林地、房屋，还有草场，以及滩涂，这些都涉及在里头。房屋是众多这五类当中的一项，所以应该说对房地产是有影响，但是并不是单一冲着房地产去。

第二一个就不动产的登记制度主要理顺原来的监管体系，因为原来太乱，多个部门管，管起来容易一锅粥。其实对摸清家底，这一次如果能统一的话有好处，另外当然对未来如果说要征收税，也是有基础性的这种作用。

当然对于普通老百姓来讲，我觉得也是一件好事，因为以前办手续太复杂，信息不透明，抵押、购买等等这些都存在风险，所以这件事对普通老百姓来讲是有好事的。但是如果想着因为不动产登记制度要出来，然后房价会有直接的很大的冲击，我觉得应该不至于。

主持人：林先生解释了不动产是什么，老刘能不能告诉我们登记个啥，现在流行一个词叫确权，确的什么权？

刘戈(央视财经评论员)：因为现在这种不动产登记以前是属于各种不同部门的，比如说有的商品房就是在城建部门，那么土地的话，是在国土资源部，然后还有森林、草原，还有沿海的滩涂，那么这些都属于不同的部门。那么各个不同部门，在设置登记的条款、内容、方位所有这样一些内容的话，它都有不同的标准。而且都是由各自的历史严格这么来的。

那么这样现在要摸清这个家底，而且的话，尤其是在经济交易过程当中，能够确认这个权属的话是非常清晰，那么怎么办？就是先要把这个家底摸清楚。那么包括现在，以前是完全没有进入到这个统计体系里头，包括农村的宅基地，农村农民的自建房，那么这些东西在以前的话，是没有统一的标准的登记方式，把已经有的和以前没有概括进来的，那么所有的不动产都在这一个信息系统里边。那么以后，就像刚才林老师说的，我们去查询，我们去办手续，变得都非常方便和简单。
主持人：也就祖国大江南北每一块土地，每一块，不管它大大小小的方面，都要清清楚楚。其实涉及到。

刘戈：摸家底，对。

主持人：就相当于身份证的概念，登记个啥，可能我猜想大小、面积，什么条件，土地的这种质量等等等等。

刘戈：它可能是一份档案，就像我们个人档案，里面不光有就说你的一些基本信息，那么里面包括你的历史上你曾经干过什么，它都有，包括这块土地它的权属，原来是属于谁的，后来经过谁的手，中间交没交税，那么现在都要通过这样一个登记体系，能够一目了然的能够看到。

主持人：说完这些概念性的东西，大家可能很清楚不动产登记制度到底是什么一个意思，但是接下来大家更关心的是它对房价的影响，很简单的告诉大家，你们认为当这个制度逐渐的完善的过程当中，房价到底会降吗？

刘戈：我们回溯一下在2013年的3月份的时候，当时确定了就是一个期限。就是到2014年的6月份之前，那么要确定不动产登记制度要出台，登记条例要出台，现在晚了一个月已经出台了。

那么在2013年11月份，当时确定那么这件事谁来干，是由国土资源部来干。那么到5月份，今年5月份的时候，原来的国土资源部有一个叫做地籍司，籍贯的籍，土地的地，地籍司，那么他翻牌，又加了一个牌叫做不动产登记管理局了。那么所有的这样一步一步来，那么这个过程虽然整的登记的规则还没有出台，但是它在市场上已经产生了影响。

主持人：是不是有直接的关系，我们也听听很多专家的观点，就这样一个征求意见稿，大家会觉得有什么样的一个目的，我们来梳理一下。

解说：中国社科院副院长李扬直言，不动产统一登记制度会让房地产市场透明化，这对目前纷乱复杂的住房问题有一定的梳理，也有利于政府进行精准调控。

中原地产首席分析师张大伟认为，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的推出，是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的标志性事件，预计随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将继续增加。

机构方面，申银万国认为，不动产实行统一登记直接目的在于摸清家底，为房产税向存量征收创造了条件，在短期对市场和销售的影响有限。

主持人：你看说从精准调控到摸清家底，大家都会觉得对这个登记制度的一个征求意见也好，将来的出台也好，拍手叫好，也希望这个速度能够快一点儿。这是一个技术性的难题，现在看来好像技术上很容易解决，但是很多的部门利益似乎成了一个障碍，怎么克服它？

林耘：对，刚才说起来好像是好事，但是为什么这么难，就难在其实你会看到它有部门利益。原来这些部门历史严格下来他都管着，各自管各摊的事，这里头有权力，有权力背后的一些东西，所以都不太愿意交出来，这就导致没有顶层设计的时候，这件事很难办。

刚才刘戈老师讲到的，说顶层设计现在设计出来的，归到国土资源部这样来管，这个就理顺了这个关系，而这一次出台征求意见稿，就是走群众路线。让老百姓把各种各样的情况反映上来，然后再经过论证修改之后，最终版本出来。所以估计起来时间，还是需要时间。

第二一个就是这件事出来之后，我们看到天天房价好像在跌，但我觉得是巧合。巧合在哪儿？就这轮房价的调整还是跟它上涨周期过长，累积涨幅过大、库存量明显的增加，再加上我们调控政策起作用，所以出现了调整。当然有部分是心理因素，大家有点儿担心。

刘戈：对，因为据我了解，还是有很多的交易是由于这个原因，就说有些人卖房子，有些人改变房屋权属的登记。那么据我了解，那么的确是出于。

林耘：规避这个风险。

刘戈：对对对，对于这样一个政策自出台。

主持人：对，这种挤出效应。

刘戈：对对。

主持人：其实今天网友互动中也很多的说到了挤出效应，对将来房价的影响，但是另一方面，很多的关注度都集中在了房产税跟不动产登记制度的关联上面，就房产税的开征和不动产登记制度是否在为房产税的开征做准备，我们先来看看相关的背景。

解说：不动产登记制度，将“浮出水面”。

媒体援引中城投资总裁路林的观点，不动产登记首先是财产权利的证明，这是物权法进一步的落实。若制度建立，对中国具有划时代的意义。在国外，每个城市市政厅的间办公室就是不动产登记部门，可见其重要性。

有分析认为不动产统一登记制度本身是房地产长期管理制度的一部分，并不直接对房地产市场产生影响，但对房产税向存量征收创造了条件。

专家指出，“房地产调控长效机制”包括三大基础工作，即：房产税、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度。

不久前，记者通过大数据调查发现，房地产税、国五条、限购令，以及不动产登记是大家关注的房地产政策热点。其中房产税的关注度居首，占到46.04%。

有关房产税的讯息，很多人觉得像是雾里看花，进程也是谨慎和稳妥。

2011年1月，上海开展对个人住房征收房产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。

当年1月，重庆启动房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

此前，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”。

财政部财政科学研究所所长贾康日前对媒体透露，目前，房地产税立法还没有列入人大立法工作的计划，年内也不会有任何动作。即便是草案出来也要经过多次审议，还要征求社会方方面面的意见。”预计到2015年有一个初步的文本，到2016年可能有动作。

主持人：确实不动产登记制度之所以引起这么高的关注度，很多人把它联系到了将来的房产税做准备这样一个层面，两位你们觉得，现在不动产统一登记制度这样一个跨越历史的制度设计，会不会跟房产税有着相当直接的关系。

刘戈：对，其实设计不动产登记制度不是为了房产税，但是有了这一项这个制度以后，那么对于房产税的开征就有了一个前提条件。因为其实全世界各个国家，包括大部分的发达国家和很多的发展中国家，都是把房产税作为一个重要的税源。那么包括在美国的大部分城市，他的房产税都超过地方税收的50%以上，地方教育的钱，一些公共事业的钱都来自于房产税。那么你要干这件事它有一个基本的前提，就是说要把房产税，房产的基本情况，不动产的情况，你得登记上来，你怎么样收这个税，所以的话当有了这样一个，我们这样一个不动产的登记制度，当它成熟了以后，而且按照规范，那么最后的话，在一个部门可以清晰的查到的话，那么我们就有条件来开征这个税，到底谁应该收多少税，应该在是套房子收，第二套房子收或者是多少平米减免，所有的这些事的话你才能做，如果没有这样一个详细的登记制度，那么你所有的这些问题的话，就很难解决。

主持人：对，不管是两年、三年，大家都会觉得房产税一定是会征收的。而且不动产登记制度就是在为他做准备。

刘戈：对，按现在的指标是2017年。

主持人：那这个时间表，会不会像很多人说的，2017年、2016年还是一个很漫长的过程。

林耘：我觉得房产税其实在一个地域里头征收的话，是跟这个不动产登记制度没有必然的一个联系，我们看重庆也好，上海也好，都已经开展了这个房地产税。所以它原来的地方其实掌握的相关数据，就足以根据各地来征收这个房产税。

那么这次不动产的登记制度推出以后，我觉得它整个涵盖更加的完整，更加的权威，同时是把不同地方，也就是说一个人在中国境内拥有的这些房产的资料能够并在一起。那么这个会对阶梯征税有好处，比如说可以减免一部分，可以怎么样阶梯来收，这个数据是要的。

还有的话，有可能对未来房产税跟土地这种税收这样一个合并或者出台新的东西，要有这个基础性的一个工作。因为原来像住建部门掌握的是房屋的这种数据，跟土地这块没有结合在一起，那么这一次的统一这个登记制度的话，可能会对未来更为权威的，更为合适的税收政策出台打基础，所以这是有用的。

主持人：对，在满盘这样一个税收政策都进行一个大的调整的过程中，房地产税会在什么背景下出台，不动产统一制度将会给它们带来什么样的一个技术储备，今天我们也梳理了专家观点，我们再来看一下。

解说：中国财税法学研究会会长刘剑文表示，房地产税并不是一个税种，而是一个体系。房地产税包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税等。这次明确提出立法，这就涉及立法和改革结合的问题。从决定看房产税的立法的步伐会加快。

中国社会科学院研究院财政研究室主任杨志勇(音)表示，大家最关心的是个人自住房房产税如何征收，技术问题能否解决，大家能不能接受，房产税征收之后，如何保证公平，这是在征收之前需要解决的问题。

主持人：应该说谈了一年多这个不动产登记制度，从征收到一些个技术储备，似乎大家不再关心它的是非问题，而是关心它的一个技术问题，就是它在出台之前，我们到底细化到什么样的程度，各个部门之间到底如何合作才能解决各种各样的一些瓶颈也好，门槛也好，障碍也好等等等等，很多专家都提到了技术问题，技术问题现在不存在问题吗？

刘戈：很多国家，你像日本他是在法律部门统一，的有自上到下的一个垂直的系统，来进行一个不动产的登记。那在美国不联网，不联网的话，就是各个县然后都是有自己的登记方式、各个城市，但是呢，他把这些所有的信息都是公开的，那么最后他把这些信息汇集到商业网站，那么你任何人在商业网站就可以查到，像绝大部分的州，都可以查到哪一幢房子到底是谁的，或者谁拥有什么房子，那你说商业网站已经就可以完成这个工作，那么我们来做这样一个事情，一定在技术上不存在问题。

主持人：信息分散、重复登记，而且浪费了很多资源，让我们大数据不能够很好的使用。那将来这样的一个统一，会给我们整个房地产市场带来什么样的变化，会对我们中国的不动产市场带来什么样的变化？稍适休息，继续回来。

主持人：欢迎各位回到我们今晚的《央视财经评论》，我们关注是不动产统一登记制度开始向全社会进行一个征求意见的过程。那这样的征求意见，其实被赋予了很多不同的意义，这样的制度推出也是大家希望能够调控房价，或者说房产税征收的一个另外的目标。

那我们也看看今天网友的一个热烈呼应，大家都提到了房价和房产税的问题。我们看看位网友，他叫简单，他说不动产统一登记是发展趋势，是我们早晚都要做的一件事情。一方面有利于监管部门的监管，有效的简化办事流程；另一方面有利于保障不动产所有者的权益，能更加清楚的知道自己的权利和义务。确权，另外一位网友叫回忆，他这样说，他说不动产登记对于那些坐拥多套房产的人群来说，确实有着巨大的冲击力。毕竟一旦房产税出台，他们可能将会面对数额巨大的税收，因此一方面他们会想方设法分散登记房产信息；另一方面他们会出售手中的房产，这样市场上的房子就会有所增加。这样一个挤出效应的概念，我们似乎谈了很久。大家都会觉得这样的挤出效应，会带来房地产市场的一个调整。也有很多人，比如说老刘你就认为现在已经在经历这一轮调整的过程，你们觉得这种挤出效应的这样一个作用，会逐渐的放大吗？

刘戈：从这个亚洲金融危机之后，从1999年开始，房价就开始上涨。那么韩国政府为了解决这个问题，就是房价快速上涨的这样一个问题，在2005年的时候，推出来一个叫不动产综合税。他原来的话，实际上有一个不动产税，但是那个税的话，收的税率很低，那现在这个不动产综合税它主要针对高端房地产，那么就是按照韩元说，是当时6亿元以上的，那么通过这样的一个税收的推出，那么很快就结束了长达七年的这样一个房地产快速，房价快速上涨的过程。

主持人：泡沫积累的一个过程。

刘戈：而且的话，这种政策由于它是税收，它起作用相对比较缓慢的，它是一个过程。所以房价在下跌，也没有形成像日本那样一个急跌，是一个泡沫慢慢的破裂的一个过程。

主持人：林耘你觉得这种挤出效应，在未来这种放大的作用，会怎么影响我们的市场。

林耘：我觉得对多数人来讲，几乎就没有影响，因为拥有，真正拥有多套房子的人还是少，而且可以想象一下一定会有个免税的，这样免征的一个额度。那么对于持有多套房子的人来讲，其实大家会习惯，就是交房产税会是一个很常态的事情，中国未来会收，其实在全世界各地收房产税的地方也非常得多。它不意味着房价一定是会下跌或者大跌，它倒不一定，只是说你在买房子的时候，你在买房子的时候，你要考虑到房产税的这个负担，这个是要考虑。房产税的征收我们也看到它有正能量，它可以比如说社区环境的改善，跟教育等等这些关联在一起，所以房产税的征收并不是单纯为了打压房价，这个我觉得要想得比较清楚。

主持人：对，从政策制定的目标一定是综合考虑，但是这个制度一旦形成，可能我们的整个，大家的交税习惯，对房地产市场的理解也好，可能都会不一样。

主持人：不动产登记制度一旦形成市场将会怎样？两位？

主持人：登记制度完善了以后，然后可能房产税出台了以后，可能交房产税了以后，那么其他方面的税收你就要进行调整。也就是说你不能让我已经交了很多的税种，然后又多出来一个税种，而是说把以前那些税种的话，要合并。这样的话，就是让这个税收制度的话，更多的能够起到一个调节作用，那么这个我是觉得那就真正起到了我们房地产税的作用。

林耘：我觉得市场会比较快的找到它的一个均衡点，通过需求的改变，通过价格重新定位，应该说…