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上半年楼市“差别化”下趋稳 楼市周期性调整

和讯房产   2014-07-04 00:00

[摘要] 一晃而过,2014年楼市已经走过一半的征程。伴随着市场下行,2014年上半年楼市调控政策也有了新的变化。与往年“国几条”有所不同的是,今年上半年大调控政策不见,地方楼市政策微调却不断,原先铁板一块的政策出现松动,然而即使地方政府自主性加大,“限购松绑”等调控动作频繁,但成交并不明显。

一晃而过,2014年楼市已经走过一半的征程。伴随着市场下行,2014年上半年楼市调控政策也有了新的变化。与往年“国几条”有所不同的是,今年上半年大调控政策不见,地方楼市政策微调却不断,原先铁板一块的政策出现松动,然而即使地方政府自主性加大,“限购松绑”等调控动作频繁,但成交并不明显。

在“分类调控”的指导思想下,3月杭州(楼盘)率先有所举动。在金三银四并没有给出满意答卷的背景下,5月出现集中爆发,有诸多城市对楼市进行松绑。虽然限购限贷的大旗还在,但地方政府从人才引进、税费补贴、区域经济发展等多个纬度开启“救市”模式。

目前房地产下行趋势明确,楼市已经开始周期性调整,而本次楼市变化是历史上首次出现因为“非政策因素”导致的市场萧条。其中信贷问题就是今年阻碍楼市交易的一个重要因素。

自2013年三季度以来信贷一直保持收紧的态势,原本预计在今年一季度有所放松的局面并没有发生,相反很多银行纷纷停止房贷业务。此外,房贷利率普遍上涨已经成为常态,买家的购房支出变相增加。原先被视作优质资产的房贷仿佛一夜间被“遗弃”。

对此,央行进行喊话,虽然银行口头表态支持,但真正支持者寥寥无几。从6月信贷情况来看,银行的审批缓解速度有所加快,但只有个别银行在放款周期上有所缩减,在优惠利率的获得上仍设置不少门槛。其内在原因在于金融改革,利率市场化后银行的获利空间被大大压缩,而高企的房价也让银行有了风险意识。此外,央行只是在“口头”上表态,连续两次定向降准也和房地产“绝缘”,一些意图想落到实处有难度。

作为一线城市代表的上海(楼盘),虽然占据了各种优势资源,但是并不意味着在这次调整中可以置身事外。上半年出现7折8折甩卖的楼盘同样也搅动了不小的风波。原先一线城市价格只涨不跌的神话破灭本身就是一种心理冲击,同时也反映出卖方市场逐渐向买方市场转变。

尽管在土地财政依赖度较高的背景下,地方政府也有救市的渴望。但作为一线城市代表,上海一直处于政策平稳状态下。可以说即便绕开限购限贷,政府还有很多“牌”可打,但是短期来看,“松绑”的可能性并不大。尤其是在此情况下,上海一手商品住宅库存从去年三季度开始逐月攀升,目前已经超过1100万平方米,以前5月平均销量来看,去化周期超过16个月。

纵观上半年楼市调控主基调不变,微刺激或将是常态。而未来不应期待救市,要知道市场调节才是主体。

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