[摘要] 在多种因素作用下，3月份以来国内主要城市的房价指标降温，楼市正在步入调整期。一时间众说纷纭，有不少人在大谈中国楼市中的“拐点”和房价的“大跳水”、“崩盘式”全面回落。但这种认识似乎过于极端化和过于悲观。有必要区分市场分化（有升有降）和大势拐点（长期曲线掉头向下）的不同，以及房价的阶段性回调盘整与全面
在多种因素作用下，3月份以来国内主要城市的房价指标降温，楼市正在步入调整期。一时间众说纷纭，有不少人在大谈中国楼市中的“拐点”和房价的“大跳水”、“崩盘式”全面回落。但这种认识似乎过于极端化和过于悲观。有必要区分市场分化（有升有降）和大势拐点（长期曲线掉头向下）的不同，以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘的不同。
房地产市场分化将有利于泡沫消化
中国城镇化正处于方兴未艾的发展过程中，在今后几十年城镇化水平的高速提升期里，还会有几亿人将要进城居住。伴随我国社会总体上从“中等收入阶段”向“高收入阶段”的演变，我国城市中心区域房价仍保持长期性上涨趋势。
最基本的认识框架应是：中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段状态。总体而言，中国城镇化正处于方兴未艾的发展过程中，在今后几十年城镇化水平的高速提升期里，还会有几亿人要进城居住。伴随我国社会总体上从“中等收入阶段”向“高收入阶段”的演变，我国城市中心区域房价仍保持长期性上涨趋势。前期房地产市场可能由于种种原因形成一些泡沫因素，但在市场出现分化的情况下，正有利于使泡沫现形并加以消化。值得说明的是，尚无可信理由认定中国楼市已进入断崖式“大跳水”和“崩盘”过程。正常的市场是允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。而我国楼市前些年表现似乎是个单边市，大家实际上谁也不觉得其中有风险，很多资金都肆无忌惮地在房地产市场里面炒作，而现在出现市场分化，正好是一个矫正契机。
市场分化后可以使一些要买房的居民得到价格实惠，但不能因为现在一些具体的价格下调案例，就简单预期房价会普遍“大跳水”，甚至出现“断崖式全面崩盘”局面，这反而会使相当多的购房者“买涨不买落”而犹豫不安。要看到，有些地方房价仍然坚挺，并且还有涨价的案例。今年4月份70个大中城市新建商品房价有69个与去年同期相比上涨，有8个环比下降；二手房价同比下降的城市有2个，环比下降的有22个。当然，从成交量等指标看，再往后有降价表现的城市可能会更多些。需要强调的是，统计公布的价格是均价，光看均价不能说明太多问题。在“有升有降”的具体场景即“市场分化”环境出现后，对于交易双方来说，最重要、最关键的是具体分析每个交易对象的具体情况。如果说楼市现在已进入一个波动的、分化的阶段，正好是一次改变和结束以往“单边市”的全民教育。今后对房地产价格的分析要分线、分市、分段、分类、分型。
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