[摘要] 27日，恒大以20.5亿元竞得朝阳区来广营地块，该宗地块规划建筑面积11.92万㎡，除配建2.94万㎡限价商品住房外将全部建设自住型商品房，截至目前北京已经出让的自住商品房地块达到35宗。
27日，恒大以20.5亿元竞得朝阳区来广营地块，该宗地块规划建筑面积11.92万㎡，除配建2.94万㎡限价商品住房外将全部建设自住型商品房，截至目前北京已经出让的自住商品房地块达到35宗。与此同时，包括天宫院和台湖在内的多个版块均传出刚需盘降价的消息；另一方面，随着今年众多豪宅项目的即将入市，豪宅市场面临巨大的供需压力。
7万套自住商品房稀释刚需市场 “日光盘”未来将难现
两会之后，随着购房者的入市，北京楼市也将正式进入销售季，但是面对北京自住商品房供地的增加，大面积的自住型商品房开始进入市场，26日，位于大兴的自住商品房项目首创悦都汇正式启动网申，544套自住商品房均价为13000元/㎡。目前，北京市场共有3个自住商品房项目进行了申购，分别是恒大御景湾、金隅汇景苑和金隅汇星苑，总体量高达42.1万平方米，约7200套房源，有超过117万户家庭进行了申购，其中优先户数超过74万。
此外，位处通州的富力惠兰美居和位处大兴采育的当代采育满庭春MOMA项目，在3月24日开始进行网上申购。这两个项目总体量高达63.6万平米，目前已经进入市场的6个自住商品房项目分流了将近2万的刚需购房者。
北京去年供应了2万套的自住商品房土地，目前去年供应的地块已经逐渐开始入市，今年还将供应5万套自住商品房的土地。按照目前自住房项目入市的节奏，预计今年将会有数万套自住房进入市场，而北京一年的新房成交量仅在10万套左右。面对北京市政府2年7万套自住商品房供地的承诺逐渐兑现，以自住为主的刚需购房者开始将目光转向更加低价的自住商品房市场，刚需项目的客户正在逐渐流失。
世联地产北京公司总经理刘春岩分析认为，自住商品房的大量入市对刚需和首置市场造成一定的冲击，两年7万套的供应量将满足大批京籍无房家庭的需求，刚需购房者也从之前的恐慌心理逐渐过渡到博彩的心态，自住型住房替代了部分刚需的市场需求。
面对自住商品房的市场冲击，刚需项目开始放低姿态，降价跑量。据亚豪机构的市场监测显示，被认为是降价销售的住总万科橙所在的大兴天宫院板块，包括保利、首开、金融街、中水电在内的项目，开盘定价无一例外地低于预期，而其中绝大部分项目开盘甚至早于万科橙。与此同时在通州的台湖板块，东亚印象台湖新一期22000元/平方米的售价，已经与恒大御景湾的价格持平。
刘春岩表示，在北京，由世联代理的数个项目在二季度都将入市，“从目前的情况来看出现“日光”的可能性不大”。刘春岩预计，当市场上不可能出现“日光盘”的时候，政府对于新建商品住宅的限价措施或将退出。
高地价下豪宅市场博赌未来 五环外十万以上豪宅或陷销售困局
据亚豪机构统计，预计2014年入市的豪宅将达到7个，数量创下北京近年之最，其中泰禾·北京院子、中赫·万柳书院、融创农展馆项目均是往过的“地王”项目入市。刘春岩认为，目前北京豪宅单价在8万以上，总价在1000万以上甚至是1500万以上的，单个项目一年的成交量在20套左右。但是一旦去年的高价地在今年集中入市供应，对今年的豪宅市场必然会形成比较大的供需压力，并且由于目前在金融层面的支持力度比较薄弱，“北京今年的豪宅销售压力会很大”。
虽然高端市场的“限价令”已被打破，前期被限售的高端住宅开始逐步放量，今年以来的高端市场持续走低，据凤凰房产发布的《一线城市高端物业投资指数报告》显示，今年2月份，北京别墅成交套数同比下挫38.3%；高端公寓供需仍较低迷，成交套数同比下降11.1%，成交量现2012年5月以来值。
“因为地价的原因，北京的豪宅在博赌未来。”刘春岩表示，今年北京五环沿线或者五环之外单价在10万元以上的豪宅项目将面临尤其严重的市场压力。
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