[摘要] 在经历了去年2013年政策与市场动荡的一年，中国经济增长速度始终保持在合理区间，发展质量和效益显著提高，经济运行总体平稳，内生动力不断释放，创新驱动显著增强，在世界经济的大格局中尤为醒目。
房天下讯 在经历了去年2013年政策与市场动荡的一年，中国经济增长速度始终保持在合理区间，发展质量和效益显著提高，经济运行总体平稳，内生动力不断释放，创新驱动显著增强，在世界经济的大格局中尤为醒目。展望2014年，稳中求进的基调下，土地制度、财税制度改革将进一步推进，不动产登记、财产公示等制度出台，房产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步推出，促使房地产业发展更加健康。
（内蒙古社会科学院研究所所长于光军 图片来源：房天下）
呼和浩特楼市在这样的背景下，前途变得扑朔迷离，房天下就此邀请了内蒙古社会科学院研究所所长于光军先生，为大家分析与解读2014年呼市房企的走向同时预测未来房价的起伏。
房天下：2014年春节长假楼市显示出了很低迷的状况，您二位认为，春季楼市差不多在哪个时间点会回暖，各位可不可以对呼和浩特今年的楼市发展形势做一个预测。
于光军：从整个市场简单的来说，我觉得交易量是衡量楼市是否回暖的一个好指标，从现在呼市整个房地产市场运营的结构来说，实际上有交易量可能是双赢的东西，因为现在是大盘时代，房地产开发会有的利润，不仅仅是现金流，也会有盈余，一旦有盈余有交易量也意味着老百姓结束了观望心理，参与到了实际的购买中，这是一个观察的指标。
在这个指标上观察，这里面有两个因素是比较明确的。，现在其他地方的走势到底会对呼市准备买房的消费者产生什么样的状态？第二，目前的市场供应状况和老百姓对市场的认识。从这两个点上来说，之前的一两年到现在的楼市分化严重，一线城市的发展走势让我们能看到的国家政策的一些关注侧重点，就杭州的情况，是不能作为衡量呼市楼市的因素的。
从政策层面上来看，一些地方也出台了新的政策，但从老百姓的角度分析，政策并无实际影响，到呼和浩特当地政府就更不可能有创新性的举动。老百姓更加关注的是市场，特别是去年下半年市场分化的问题，回归到呼市，这里面有一个对楼市的平稳和回暖有不好的消息，就是目前呼和浩特的市场判断——供大于求的信息逐渐的在透露出来，从呼市房管局从去年也开始谨慎的透露出楼市库存供大于求的信息。另外一个不利的信息，就是2014年将开工的面积体量也是非常庞大的，是以往的一倍，这一块相关的信息又不完整，大盘是一种情况，其他小盘又是另一种情况。而这种土地开发跟城市的建设有非常紧密的关系，比如城中村改造。去年、前年我们也对城中村改造做了几个点的调查，量其实也不小，这也会对呼和浩特的楼市产生一定的影响。除此之外，城中村改造在建设过程中质量保证的水平基本能得到认可，因为是村民给自己建房子，政府在里面起的作用主要是监管建筑商，材料供给等等，突然之间增加了这么大的量，这将导致观望心理进一步加重，这两个因素加起来可能造成的结果，消费者预期会加重观望的心态。
最近爆发出的“90后不买房”的问题，这一时间的讨论，实际上把很多前期开发商和政府为了促进房地产开发做的宣传都破坏掉了。另外，从自治区政府到呼市政府，开始不增加财政负担人口了，这也意味着新增的人群，新进入这个城市有购买力的人群将会减少。这几个因素看起来都会增加观望心理，会影响到交易量。
房天下：呼和浩特楼市面对这样多的挑战，您能否为当地的房企提供一些方向？
于光军：这里有一个很现实的问题，我们说的楼市分化，比如过去说的一线城市、二线城市和像呼市一样的三线城市，但现在城市内部，比如说呼市的整个楼市也在分化，这种分化主要的特征就是有一些经营比较好的，树立起威信的，或者有一定信任度的，因为你的市场策略、总体形象、户型等等一系列的营销手段，可能在这个过程中会迅速的销售掉，而其他一些房企就容易卡在困局当中。从过去萝卜大了不洗泥，大大小小的楼盘都能卖出去，到现在开始好的楼盘好卖，总体可能很平衡，但其实是好的越好，坏的越坏，出现了这种情况，这可能也是一个趋势。刚刚薛总说了“大盘挤掉小盘”将会发生，我感觉这一步会很快，现在的情况是我们整个社会里财富有限，社会资金有限，像大盘采取的策略实际上是快速吸金金的策略，等他们把需求消耗完之后剩下的就没有多少了，剩下的可能是小区环境，单体面积不大，或者开发的强度不高，户型设计的不是太合理，可能区位条件以后会多少起一些作用，但是新开的楼盘里面不会有太好的地块，除非在市里找一个新的地方开，但是那个价格一般人受不了，因为这一块不排除中小开发商能在这种所谓的黄金地块以其他方式拿到地的可能性，这也是呼市的一个特点。从现在中央的反腐的力度来看，通过非市场手段在所谓的拿到黄金地块的可能性也会越来越小，但是内蒙古的人胆子都比较大，没准儿还有（笑）。某种程度来说，我觉得整个房地产业在呼市来讲，如果超过平均利润率作为铜板的话，可能今年，明年，按李嘉诚最后一块铜板的说法就差不多了，这些大盘今年开了十几个，再吸一次之后剩下的可能就不是铜板了。
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