[摘要] 调控是十几年来中国房地产市场中从来没有缺少过的关键词，而在调控的背后，则是房价的不断快速上涨。
调控是十几年来中国房地产市场中从来没有缺少过的关键词，而在调控的背后，则是房价的不断快速上涨。尤其是当前一线城市、部分二线城市房价上涨过快，让一些购房者开始对以行政化手段为主的调控失去了信心。十八届三中全会提出市场对于资源配置的决定性作用，意味着房地产调控将逐渐改变以往的行政手段为主的局面，使整个调控呈现长效调控逐步接棒行政化调控的趋势。
今年2月20日“新国五条”出台，3月1日，国务院针对楼市的“新国五条”细则问世。在这个细则中，首度明确了“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”但谁也没有想到，2013年的首轮调控竟然成为了今年楼市整体复苏的一个新坐标。
随着年末临近，房价步步高涨的现实，使一些地方政府感到忧心忡忡。来自国家统计局的数据显示，今年10月，70个大中城市中，有21个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅超过10%。其中，北上广深四个一线城市的新房价格涨幅连续两个月超过20%，这尚属首次。杭州、南京、厦门、武汉等二线城市的房价同样涨幅较大。
房地产市场越调控，房价越涨已经不是什么新鲜事，正因为如此，才会引发一轮比一轮严厉的调控措施。对此，业内人士普遍认为，所谓的“越调控价越涨”不过是一个假象，房价的上涨与调控并无直接关系，供需失衡的局面，才是导致房价上涨的主要原因。尤其是一二线城市因为集聚了过多的资源，市场需求始终旺盛。但是由于此前两年的土地供应相对不足，导致如今房屋供应偏少，因此这些城市的房价易涨难跌。
楼市陷入“越调控价越涨”怪圈
如何让房地产市场走出“越调控价越涨”的怪圈，实施市场化改革显然才是最主要的出路。十八届三中全会提出市场在资源配置中起决定性作用，建立城乡一体的建设用地市场，加快推进房地产税立法并适时推进改革等，为下一轮的调控指出了明确的方向。10月29日，中共中央总书记习近平在主持政治局学习时强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。可以看出，这与十八届三中全会的提法是一致的。从未来发展趋势来看，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更市场化，坚持“去投资化”，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。
业内人士指出，从调控思路来看，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内可操作的楼市长效调控机制来看，极有可能先期形成一个可操作的、简单的长效调控体系，然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，最终形成楼市长效调控机制。
长效调控有望接棒行政化调控
虽然从中长期来看，限购等行政化手段和措施势必会退出历史舞台，长效调控机制或将从今年十八届三中全会后开始接棒以行政化为主的调控手段，但是临时性措施在短期内显然还难以全面取消。其实道理也很简单，因为长效调控机制的建立是需要时间的，其中每一项机制都需要相当的时间才能建立和完善。仅以房产税为例，从提出到在上海、重庆两地试行已经多年，但至今仍未全面普及，因为其中涉及到方方面面的问题，都需要全方位考虑，堪称是一项庞大的工程。
从10月末开始，北京、上海、深圳、广州四个一线城市先后收紧楼市政策，将二套房的首付比例提高至七成，广州还提高了限购门槛。随后，包括福州、厦门、武汉、南昌、西安、郑州、沈阳在内的大量二线城市跟进调整。这些调控新政的目标只有一个，即控制房价。当前涉及楼市调控的考核中，共有房价涨幅、保障房建设和土地供应三项主要指标。根据国土资源部和住建部的数据，与前两项指标不同，房价控制目标立足市场终端，最为购房者所感同身受，也外界关注。不过，在十八届三中全会提出市场在资源配置中起决定性作用的思路后，房价控制目标这一考核指标有可能在明年遭到摒弃。取而代之的，则可能加强在市场供应端的考核。
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