房天下产业网讯：中指研究院[微博]11月13日发布《三中全会公报强调全面深化改革，房地产长效机制值得期待》，11月12日，中共中央十八届三中全会闭幕，会议审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，发布《中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报》。
政策内容：三中全会公报强调全面深化改革，释放改革红利
十八届三中全会在改革广度上涵盖了经济、政治、文化、社会治理、生态文明等与人民生活密切相关的多个层面，总体导向兼顾民生和制度建设。
相关要点：城镇化推动土地改革深化，调控方式更趋市场化
十八届三中全会上，对于城乡二元结构弊端的坦率表述成为一大新意。公报认为，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。因此，必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。
建立城乡统一的建设用地市场是土地改革方向 。“赋予农民更多财产权利”表明的是对土地制度改革的积极探索。目前，农村集体土地、林地使用权是农民财产的主要来源，如何加快土地确权进程，用土地流转或更加市场化的方式帮助农民财产增值，是今后土地改革和城镇化发展的一大重点。明晰农地产权、稳步推进农村集体建设用地确权流转，将从土地供应上平稳房地产市场预期，从而促使土地价格理性回归，这对房地产行业的长期健康发展具有非比寻常的重要意义。
推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置是城镇化改革的重点。“城乡一体”，表明的是推动城市和农村发展的权利、机遇将更加注重平等性，强调以人为核心。这也意味着推进户籍制度改革有了明确的政策依靠。以逐步放宽落户条件、推进公共服务均等化为主要着手点的户籍改革，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放，对未来老龄化带来的房地产市场规模增长放缓起到一定的缓冲作用。同时，户籍制度改革带来的人口流动对城镇住房供需结构差异化提出了新的要求，“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，也正是基于城镇居民住房需求结构的变化而做出的相应调整。
平衡中央和地方财权、事权是深化财税制度改革的要点。公报提出，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率。要建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。1994年分税制改革后，地方事权过重而财权不足，土地财政应运而生，中央、地方的事权、财权边界急需做出调整。而此次着重提出的财税制度改革要求要发挥中央和地方两个积极性，对于地方而言可以通过改革构建“重保有、轻流转”的财税结构，培养地方长期稳定的税种，改变对于土地财政的依赖，将施政转向注重长效绩效。财税制度改革不仅有助于建立有效的税收调控体系、地方税体系，更是构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、维护社会稳定的有效手段。
全面深化改革以市场化为重心，宏观调控更加科学。此次三中全会公报对于如何处理好政府与市场关系，作了最为权威的诠释，对市场角色作出了全新定位。公报中特别强调了“市场在资源配置中起决定性作用”、“完善主要由市场决定价格的机制”，“科学的宏观调控，有效的政府治理，是发挥社会主义市场经济体制优势的内在要求”。这一系列论述更加强调市场作为资源主要分配者的地位，而政府主要发挥宏观调控的职能，在公共服务领域担当主要供应者的作用，为民生托底。
对于房地产业而言，逐步完善走向市场化也将是其中的重要组成部分，有赖于政府的科学调控和管理。未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置
未来影响：长效机制有望健全，新型城镇化带来行业发展新局面
顶层设计高屋建瓴，房地产长效机制有望突破。十八届三中全会公报，是对全面深化改革作出总括性的、方向性的论述，虽然没有明确提及房地产业，但已从顶层设计上为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。未来土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望在此次会议后逐步确立。我们认为，在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，保障行业的长期健康发展。
新型城镇化“三大特点”带动房地产业“六大趋势”。自2003年十六大提出“走中国特色城镇化道路”到十八大明确“新型城镇化”发展路径，新型城镇化思路逐渐明晰。我们认为，新型城镇化将呈现以下特点：1）以人为本，重质量轻速度；2）一体化统筹，缩小城乡差距；3）城市群体系逐渐成熟，城市结构更趋合理。
在此背景下，房地产业将呈现“六大趋势”：
“人、地、金”平稳发展，推动市场规模扩大但增速趋缓。
相较于此前十年间快速增长的城镇人口，新型城镇化更加注重提升城镇化质量，城镇化率提升速度将有所减缓，商品房需求随之趋缓。根据中指研究院估算，不考虑投资性需求，未来十年需新建成住房接近160亿平米，其中商品住房约120亿平米。
市场整体供求趋于平衡，解决城市间结构性失衡成为重点。
从人均住房及近年来土地、房屋供应情况来看，我国住宅在建、已建成规模庞大，总体供应或已充足，供求关系基本平衡。但从不同城市来看，一线城市由于经济发展超前，基础设施完善，交通网络发达等优势，不断吸引外来人口流入，住房需求旺盛，但当前库存和未来潜在供应均较低，供不应求态势明显。而部分二三线城市在未来3-5年的潜在供应过剩，人均住房面积可能提高超过10平米。
多极多层次城市群均衡发展，小城镇分流作用渐显。
目前我国城市群发展尚处在向中心城市聚集的阶段。从经济发展来看，与发达国家相比，我国成熟城市群中心城市的作用与贡献程度普遍偏低。未来成熟城市群中心城市集聚效应进一步推动当地房地产业发展。同时，中心城市的郊区化已经不仅限于本行政区域范围内，未来的郊区化进程将覆盖与中心城市接壤的中小城市。而位于发展中城市群的中心城市，如重庆、成都、武汉等地，由于城市化水平尚处较低水平、人口基数大但密度低，未来市场提升空间的潜力巨大。
居民住房需求日趋多样化，销售租赁市场齐头并进。
我国城镇人口增速将趋于放缓，首置、刚需住宅需求量逐渐减缓，但消费升级带动改善型需求潜力巨大，老龄化加速、政策扶持共同推动养老地产迎来发展机遇。保障房、租赁市场作为普通商品住宅的有效补充，将更有利于构建全面的住房体系。
经济转型消费升级，产业、商业、旅游地产迎来发展契机。
新型城镇化提出“新四化”同步推进，作为产业结构升级的重要载体，产业用地发展近年来得到政府的大力支持。随着经济增长和消费升级，商业、旅游等不同地产类型也将迎来发展窗口。但需要注意的是，与住宅相同，它们同样面临潜在风险，企业需注意防范。
长效机制稳步推进，保障房地产市场长期健康运行。
在经历数轮调控后，新一届政府放眼于房地产市场的长期健康发展，长效机制的重要性日益凸显。土地制度、财税制度、收入制度等与房地产业息息相关的各个方面，均将面临改革大势。
推荐阅读>>>
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
