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新华网评论 楼市调控当有效释放“购房需求”

新华网   2013-05-24 07:30

[摘要] 据新华网报道,新“国五条”地方细则落地已50余天,而统计数据显示,全国70个大中城市中,绝大多数城市的新建商品房和二手房价格,环比仍然呈现上涨趋势。

据新华网报道,新“国五条”地方细则落地已50余天,而统计数据显示,70个大中城市中,绝大多数城市的新建商品房和二手房价格,环比仍然呈现上涨趋势。更有研究机构近期发布报告称,住房供求已经失衡,房价面临全面失控,如果不及时推进改革,市场还将出现大起大落。

房价全面失控”或许言过其实,但历年楼市调控所积累的问题,确实不容忽视。舆论认为,楼市虽然经历“十年九调”,但房价上涨的根本势头并未扭转。笔者认为,楼市“上火”,根源在于市场中巨大的住房需求未能得到有效释放。

制定楼市调控政策,必须正视住房需求的存在。这种需求来自四个方面:一是伴随着城市化进程,大量农村人口迁入城市居住,随之出现的自住型“刚性需求”;二是随着居民家庭收入增加,希望改善居住条件出现的“改善需求”;其三,是在投资渠道相对单一,寄望于资产保值增值的“投资需求”;此外,还存在一部分炒买炒卖,借机获利的“投机需求”。在住房总体供应不足的背景下,这些需求在相当长的一段时期内仍将持续存在。

巨大“住房需求”的另一面,却是地方政府土地供应不足,开发商捂盘惜售坐等涨价等人为因素,所导致的供应紧张。供不应求,导致楼市长期处于卖方市场,购房人没有“货比三家”的筹码,失去了“等等看”的耐心,只能被动接受房价上涨的现实。而“今天不买,以后更买不起”的恐慌,更是催促一部分需求提前入市,加剧了楼市供求的失衡。

可以说,中国楼市在短短的十年间被严重“透支”,如牛负重。在这种情形之下,加强楼市调控无疑十分必要。必须承认,过往的历次调控,最终有效抑制了市场投机行为,基本遏制了房价过快上涨的势头。但也应当看到,由于楼市刚性需求和改善型需求并未得到充分释放,一些调控政策也存在不尽合理、不可持续的地方。比如,一些大中城市一系列“限”字当头的调控政策,使大量购房需求淤积成“堰塞湖”,而一味增加住房交易环节的税费,也容易加重购房者负担,不利于购房需求的合理释放。

在总结“十年九调”经验和教训的基础之上,楼市调控政策的制定应当更加审慎,进而增强政策制定的宏观性和稳定性。一方面,楼市调控应当走出单纯依靠行政手段的惯性,更多地利用市场手段,刺激楼市增加供给。这既需要地方政府进一步加大土地供应、降低土地出让价格,在鼓励地产商开发更多普通商品房的同时,加大保障性住房的供应力度。同时,也需要盘活住房存量市场,鼓励二手房交易买卖,削减二手房交易成本。

另一方面,楼市调控要在稳定预期、完善制度上下功夫。要对过往楼市调控政策做一个全盘的梳理和总结,厘清政府和市场的边界。要因应市场变化推动一些“临时举措”适时退出,更加侧重在房产保有、持有环节征税,弱化房产作为投资品的“特殊功能”,从而确保广大民众在可以预期的时间内实现住有所居。做到了这些,房地产市场才有望走出“愈调愈涨”的怪圈,回归正常的产业形态。

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