[摘要] 商业地产渐渐引领了楼市的成交市场。“金九银十”更加说明了2013年的市场是商业地产时代的天下。
在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移。在这样的背景下，专家看来，核心商圈的商铺、社区商业、非毛坯公寓以及写字楼才是投资是市场的主导者。2012年呼和浩特楼市市场可谓是一直人性惶惶，住宅成交平平，从9月下旬开始呼和浩特的项目开盘统计来看，商业地产渐渐引领了楼市的成交市场。“金九银十”更加说明了2013年的市场是商业地产时代的天下。
近日统计商铺成交，10月王府井商铺开盘，日销4.2亿，这样的数字刺激到了每一位关注地产的神经。十月结束房产进入冬眠期，这个惯例在今年完全消失， 太伟方恒广场开盘，成绩同样不菲。各大楼盘争先推出商业，金川购物中心重推商铺，包年，前三年一次性返还24%， 第四年9%，第五年10%，第六年11%，第七年12%，第八年14%；风尚金街隆重推出八年返租八大保障政策；维多利摩尔城推出十年返租政策金茂中心、锦绣佳苑、大盛魁、海亮金宝街等等也纷纷同一时间亮剑商业地产。今冬并非休整期，商业地产的战役才刚刚打响，多位业内人士表示2013年楼市进入回暖期，从此迹象来看，商业带动成交并非虚言。
商圈商铺投资五要素
目前核心商圈的商铺是最值得投资的物业之一，“一铺养三代”的价值依然存在，只是投资者要善于把握，并认真分析其存在的价值与风险。
●商圈成熟度
一个城市核心商圈的成熟度直接决定了其商铺的投资价值，一般来说越是成熟的商圈，投资越稳定，而这也决定了投资稳定，但也比较小。比如当前解放碑的很多商铺已经很成熟，一般很少出售，而且即使有也售价高昂，普通投资者难以承受。
●现有商铺租金与售价
现有租金水平与卖价直接决定了核心商圈商铺未来的增值潜力以及投资，只有全面调查了解到了当前的商铺租金情况才有可能计算出未来的投资。
●选择“角”与“边”上的铺位
“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多，必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。
●商圈商业业态组合水平
一个商圈商业业态的组合水平，直接决定了该商圈未来的增值潜力和价值。一个商业业态组合水平高，比如商业业态配置合理而且高中低端商业都兼具的商圈未来的发展空间就大，其商铺的增值潜力就大，投资相对就高。
●商圈人流量与消费者结构水平
交通便利、居住人口众多，高端人群丰富的商圈，不但可以带来大量的人气，同时更能创造更多的消费需求。因此，一个商圈的地理位置以及其辐射范围内的居住人群结构都是决定其商铺未来发展的重要因素。一般来说，地处城市核心并且有轨道交通的地方人流量相对较大，其消费者结构水平也相对偏高。
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