[摘要] 由于成交结构的因素，7月北京新建商品房再度延续6月“量升价减”的态势，成交均价2.07万元/平方米，环比下降3.2％；但在央行两度降息及购房者心理预期改变的刺激及商品房销售量继续快速增长下，却也出现了高端盘受追捧成交量大增、少数刚需项目价格上调的情况.
由于成交结构的因素，7月北京新建商品房再度延续6月“量升价减”的态势，成交均价2.07万元/平方米，环比下降3.2％；但在央行两度降息及购房者心理预期改变的刺激及商品房销售量继续快速增长下，却也出现了高端盘受追捧成交量大增、少数刚需项目价格上调的情况，对此房协特别提示，目前市场已经进入到了一个高敏感期，在中央和地方严格调控的背景下，市场各方应该保持理性与清醒，应有准确的判断。
量升价减的怪相
五成以上销售集中五环外
7月北京市商品住房成交2.5万套，环比增加9.6％，其中新建商品住房1万套，环比减少3.2％。二手住房1.5万套，环比增加19.9％。
价格却并未出现全面反弹，统计显示，7月北京新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，环比下降3.2％，同比下降8.6％。
“量升价减看上去并不符合经济规律，但这主要是成交结构促成的。”北京市房协秘书长陈志告诉记者，从成交地区分布看，北京市五环至六环路为销量集中区，在前7月销售的商品房项目中，五环至六环间共销售421.3万平方米，占全市总销量的51.4％。其次为六环路以外，1-7月共销售182.5万平方米，占全市总销量的22.3％。“五环开外的房子卖到整个销售额超七成还多，这部分房源大多数以保本微利为主，所以拉低了整个成交均价。”
在央行两度降息及购房者心理预期改变的刺激及商品房销售量继续快速增长下，别墅、高档公寓等高价盘的销售出现由降转增的趋势，自5月以来，北京市别墅、高档公寓和大、中户型项目销售逐渐回升，销量迅速增长，1-7月全市公寓、别墅共销售54.2万平方米，由上半年的同比下降0.7％转为增长17.8％，为今年以来首次正增长。从户型来看，1-7月全市144平方米以上户型销售170.1万平方米，同比增长39.1％；90-144平方米户型销售219万平方米，同比增长97.3％，大兴、昌平和通州的项目销售突出。“这给我们调控带来了很多挑战，比如未来高端盘会不会出现集体涨价的情况，这种趋势会不会引起投资的进入，会不会蔓延到改善性需求中，都需要密切留意。”陈志表示。
部分项目上调价格
市场走向还需进一步观察
尽管总体趋势依然延续6月的“量升价减”，但在高端盘受追捧的同时，少数刚需项目也出现了价格上调的情况。
根据房协跟踪研究发现，项目价格上调主要有以下几类情况：一是前期降价换量项目在取得较好销售业绩以后，逐步减少或取消折扣，这种情况占绝大多数；二是企业普遍采取的低开高走营销和推广策略形成的，即企业一般会将位置、户型较差的房源作为项目一期，以后各期随着房源位置、品质的逐步提升，价格逐步走高，如大兴区保利春天里项目，一期5月初开盘，对外宣传11999元/平方米起，但实际上只有个别房源能获得该价位，整体成交均价在1.4万元/平方米左右；二期7月下旬开盘，由于楼栋位置、楼层较前期有所差异，成交均价提高到1.5万元/平方米左右，上调了7％-8％；三是稀缺项目，如即将开盘的中信城项目，位于二环内，周边几乎再无新增供应，由于位置稀缺，再加上拆迁成本较高，以及产品品质进一步提升等因素，导致价格有所上调，预计本期售价在4.5万元/平方米左右。“但是否能代表市场回暖，我们认为还不能简单据此推断，一方面调价项目只是少数，并非整体；另一方面调价空间也没有超过10％，而是由于产品不同导致，因此还需要进一步观察。”陈志表示。
房协研判
调控不动摇但进入敏感期
“现在市场已经进入到了一个高敏感期，在中央和地方严格调控的背景下，找到稳增长与控房价的平衡关系十分重要。市场各方应该保持理性与清醒，应有准确的判断。”陈志透露，中央近期多次强调，要继续毫不动摇地坚持房地产市场调控各项政策措施，上周国务院督察组督察北京贯彻落实房地产调控政策情况时，认为北京楼市调控效果明显，但目前正处于一个关键期，必须高度重视成交回升之后可能出现的房价反弹。北京市委、市政府，以及市住建委也相继明确表示，北京市要坚决实施房地产市场调控不动摇，继续从严执行住房限购政策，严肃处理违反住房限购政策的企业和人员，加快保障性住房的建设和分配，增加普通商品住房有效供应，并将严格实施商品房预售资金监管。7月20日，市住建委发布了《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》。这些种种信息表明，下半年北京坚持房地产市场调控政策不动摇仍将是主基调。
尽管成交量不断攀升，但考察市场回暖的关键指标——投资却依然处于回落态势，且关系到房地产未来发展指标的土地投资也在持续下降，目前的增长仅是建安投资所带来的；在住宅投资中，政策房的对冲效应也在减弱，特别是住宅的新开工面积降幅自年初以来一直处于下降状态，这些均表明市场离判断回暖为时尚早。为此，陈志特别强调，当前，应更多地将稳定市场预期和稳增长放在更重要的位置上，企业仍应理性对待市场，合理确定价格，不应盲目冲动，继续用以价换量的方式积极应对市场。
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