[摘要] 据媒体报道，面对楼市复苏后的种种异动，上海再次扎紧限购的“篱笆”。昨日，有中介人士向记者透露，从6月15日起，上海各区县交易中心已停止外地户籍补缴社保办理房产过户。
据媒体报道，面对楼市复苏后的种种异动，上海再次扎紧限购的“篱笆”。昨日，有中介人士向记者透露，从6月15日起，上海各区县交易中心已停止外地户籍补缴社保办理房产过户。记者随即咨询杨浦、黄浦、浦东、徐汇等多家房产交易中心，确定了此消息的真实性。记者今天上午致电上海市房管局962269咨询热线，工作人员向记者证实，目前非上海户籍购房者，无论社保还是纳税，未满一年都无法购房，补缴也不行。
对此，业内人士坦言，其实早在2011年，上海出台的楼市调控细则中已有明文规定，非沪籍人士在上海购买套房，必须提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，但是此规定存在可以补缴的漏洞，因此被一些机构频频使用，随着近期个人社保缴纳情况的联网，这一“擦边球”已无处遁形。
房产中心退回社保补缴单子
“上周五，补缴单子全部都被房产中心退了。”中介顾问曹飞昨日向记者抱怨。他提到的补缴单子就是“社会保险缴纳证明”。“其实在5月份就传出要停了，现在终于停了。”
为了求证此消息，昨日记者走访沪上多个交易中心，发现曹飞所说确有其事。黄浦区房产交易中心咨询服务人员就向记者表示，“现在全上海的交易中心都不会办理，外地人必须提供缴纳满1年以上的社保证明才能购房。”浦东新区房产交易中心咨询人士也表示，“目前整个上海已经停止对于补缴社保办理房产过户，外地户籍如果需要在上海买房，必须提供1年以上的税单或者社保，如果是补缴的一律不行。”随后记者致电杨浦、普陀、闸北、徐汇等区交易中心，确认了此消息。据工作人员透露，现在交易中心已对个人社保缴纳情况进行联网，可当场查看，通过补缴方式提供的社保证明一查就知道了，“所以补不补缴，一看就知道了。”
其实，早在2011年，上海出台的楼市调控细则中已有明文规定，非沪籍人士在上海购买套房，必须提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。然而，上有政策，下有对策。此限购令一出，立即有机构推出相关“业务”，帮助外地人士补缴社会保险证明以获得在沪购房资格。于是，补缴税单和社保成为规避非沪籍人士限购的“擦边球”。去年7月，楼市调控的监管力度加强。交易中心明确叫停外地人购房补缴税单的做法。如果税单系补缴，一律不予办理交易过户。
遇降温信号只能“望房兴叹”
对于6月15日以后才补缴社保的外地购房者，现在只能“望房兴叹”。这也使得楼市复苏中出现的一些异动得到有效控制。曹飞向记者透露，这对于短期成交，具有一定的遏制效果。他手上就有一个客户，想通过补缴社保完成购房，“主要是看到价格有向上的趋势，准备入市，现在看来只能等到满一年了。”
而对于现在已经复苏明显的一手房而言，部分开发商感觉这个“全部叫停”，实际上是降温信号，“月初刚出台降息政策好不容易给市场一点回暖的信心，接连着就严格规避限购”擦边球“，政策趋势实在捉摸不透。”一房企负责人如是说。
业内分析人士也指出，现在个别楼盘降价幅度如此之大，补缴社保获得购房资格也成为投资客抄底市场的捷径。从严执行限制外地人购房政策是一个信号，预示着虽有微调，但上海调控基本政策不会放松，限购将会更为细化。与此同时，住宅成交量可能会受到一定影响，另一方面沪上开发商的降价压力也会进一步增加。
【官方动态】
四部门10天4次密集辟谣驳房地产政策可能松动
房地产宏观调控政策的风吹草动不仅关系到今后房地产市场走势，也成为购房者买房的风向标。今年以来，限购松绑，金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳。过去10天，包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，业内专家表示，近期四部委罕见密集回应市场传闻，实属罕见，一方面表明市场敏感期舆论风险高企，另一方面表明政府对于市场调控的基本态度依然严谨。
10天4次辟谣
针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住建部新闻发言人6月18日表示，住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。
值得一提的是，这是自6月8日以来，国家部委十天之内对关于房地产政策可能松动的第四次辟谣，而且还是来自四个不同的部委。6月14日，央行新闻发言人已就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。
6月12日，发改委针对“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道作出澄清，表示该部门最近没有人接受过该媒体记者采访，有关报道纯属捏造。
链家地产市场研究部研究员陈雪表示，6月份一周之内，四部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明在市场观望相持的敏感期，舆论风险高企；同时也表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。
6、7月将是楼市调控关键期
进入2012年以来，楼市的调控政策不再加码，反而各地政府纷纷开始对楼市进行微调。整体经济下滑之时，放松调控的谣言四起，“史上最严厉”的房地产调控似乎到了十字路口。
“6、7月份将是楼市调控的关键时期，当前时期，政府需要及时明确表态，表达促使房地产市场理性回归的决心，稳定民众的政策心理预期乃当务之急。”北京科技大学经济与管理学院教授赵晓表示。
赵晓认为，楼市反弹期待政策表态，再次强调房地产调控的三个“合理回归”目标应该很有必要。一是促进地方政府心态的回归，逐步减少对房地产业的依赖；二是促进开发商心态的回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配；三是促进购房者心态的回归，一方面要保证居民合理的自住性需求，另一方面要对投资和投机需求继续保持高压态势。“如果能加大住宅用地的投放量，则既扩大投资，刺激经济增长，又能有效抑制房价反弹，应该是当下不错的一个政策选择。”
房价大涨可能性较小
投资银行摩根大通研究报告称，预测中国的房地产紧缩调控政策不会放松，并维持今年房价下降5％-10％，部分一线城市降幅可达15％-20％。
从宏观政策上看，报告称目前政策趋松不会直接令楼市受益，但融资成本的降低及市场流动性改善可以间接缓和地产业压力，预计针对投机和投资性购房的限购政策还会持续。“部分开发商融资已然不易，未来几个月间房价继续下行会迫使它们出局，我们也预计地产业会出现整合，但降价也会使成交量趋稳，以达到调控目的。”
6月19日，申银万国（行情，资讯，评论）发布研究报告称，在限购取消前，房地产销售价格出现大幅上涨的可能性较小。
申银万国称，央行的加息及部分城市楼市微调，都表明房地产销售市场已有回暖迹象，而这都有助于逐渐消化目前高企的库存，稳定房地产开发投资。此外，申银万国还指出，从最近国家发布的一系列政策，都反映了国家坚持限购政策不动摇，鼓励保障性住房建设，限制别墅等豪华型住宅开发等房地产调控的思路。
【专家观点】
顾云昌：“楼市回暖论”言之尚早
针对房地产市场近期的“回暖说”以及担心房价上涨的恐慌情绪，本报专访了中国房地产研究协会副会长顾云昌。顾认为，现在谈楼市回暖还言之过早，只能说在回稳，但一些舆论和开发商却把局部回暖放大化，造成楼市全部回暖的假象。顾建议，开发商不要盲目涨价，同时也建议购房者不必过度恐慌。
购房者无需恐慌
《21世纪》：3月份以来各地成交量继续攀升的主要原因是什么？
顾云昌：成交量攀升，既有开发商的以价换量，也有压抑一年的刚需或者改善性需求开始爆发，地方政府的“微调”也使得购房者的预期发生了改变。
《21世纪》：这是否真如一些舆论引导的，楼市回暖了？
顾云昌：这并不足以证明回暖。不要单从几个一线城市看，许多中小城市变化并不明显。
还有几个数据可以说明。今年1-5月商品住宅销售面积同比下降13.5％；开发商购买土地面积同比下降18.7％；同时，虽然房地产总体投资在增长，但住宅投资增长13.6％远低于历年房地产增长速度，也低于同期固定资产超过20％的增速。
《21世纪》：在实际市场中，一些开发商借机调高价格捂盘惜售。您对此如何看？
顾云昌：涨价要因城市、区域和具体楼盘而看，有些性价比高的楼盘的确遭到抢购，但是也有楼盘滞销。建议开发商理性对待市场，不要盲目涨价。涨价之后要再降价就会带来很多麻烦。
《21世纪》：市场上存在部分恐慌性需求，担忧房价再次暴涨。您如何看？
顾云昌：购房者其实不用担心。楼市不可能出现像2009年那样的疯涨，当时暴涨是因为当时存在明显供求失衡，但现在政府正在推动房地产市场调控供求关系，加快商品住宅的建设。在供大于求的背景下房价没有暴涨基础。
房地产在过去10年的住房制度改革下，确实出现爆发性的需求增长；但现在这个阶段已经过去，目前需求的释放已经到了相对平稳阶段，正在恢复常态性的需求增长。
遏制投资性需求
《21世纪》：如果房价突然较快上涨，包括住建部在内，有哪些应对之策？
顾云昌：住建部的应对之策可能就是强化现有政策。不过，我仍然认为房价不会突然较快上涨，因为宏观经济已不存在这样的基础。二季度经济虽然下滑，但并没有像2008年那样较快下滑，经济形势在稳增长的背景下会逐步稳定，房地产调控也会一直坚持下去。
《21世纪》：有消息称，政协常委会在一份提案中建议，放松对一线城市高端住宅的限购。为此您怎么看？
顾云昌：的确，稳增长是我们的任务，现在其他消费增长确实还没更好办法。但必须在稳增长和房价合理回归之间找到结合点。房地产市场的调控政策要保持相对的稳定，中央的调子始终是“不放松、不动摇”，遏制投资投机需求，满足保障性需求，支持刚性需求不能变。
《21世纪》：对下一步房地产市场的深入改革，您有何建议？
顾云昌：当下支持刚性需求要认真做文章，这当中包括首次买房需求，也应该包括买房者的首次改善性需求。
之前曾有人说过，在“稳增长”的情况下，商品房的销售面积会带动地产商货币回笼速度，从而带动地方财政收入，这样地方也有钱发工资了，这样的心情可以理解，但不可让投资需求进一步进入。
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