[摘要] 丰泰金翡丽广场自2011年10月开盘以来，由于限购，限贷政策影响，整个房地产市场处于比较低迷的状态，项目销售情况也不是非常乐观，而近期推出了“你买房，我管租”的营销模式之后，销售量暴涨，推出数十套房源当天就销售一空，这让我们对“你买房，我管租”的营销模式非常好奇，为此对项目营销总监禤焕明先生进行了采访……
据了解，丰泰金翡丽广场（户型相册团购BBS）自2011年10月开盘以来，由于限购，限贷政策影响，整个房地产市场处于一个比较低迷的状态，项目的销售情况也不是非常乐观，而近期推出了“你买房，我管租”的营销模式之后，销售量暴涨，推出数十套房源当天就销售一空，这让我们对“你买房，我管租”的营销模式非常好奇，为此对丰泰金翡丽广场营销总监禤焕明先生进行了采访。
（丰泰金翡丽广场营销总监禤焕明先生 图片来源：搜房网）
重新思考与定位，找准优势与特色，碰撞出新颖产品
从与禤总的访谈中，我们了解到，“你买房我管租”这并非为一种营销手段，而是一种新颖的产品类型。要了解这种产品类型，首先要了解丰泰金翡丽广场项目的整体定位及产品规划。从2011年开盘以后，由于受调控影响较大，房地产市场信心不足，消费者的观望情绪浓烈，市场比预期更加恶劣，致使金翡丽广场与呼市其他楼盘一样的销售困境。2012年开年后便针对这样的情况，立足于“项目、商业”等方面对整个项目产品进行了一次全方面的思考。丰泰金翡丽广场是一个商业综合体项目，1-9层60000多平米的商业是整个金翡丽广场主核心的构成，其次为公寓、写字楼、酒店。
确立项目地理优势——中山路最繁华的地段，属于呼市的商业中心，低、中、高端的消费产品均涵盖，是呼市乃至内蒙人主要购物场所，商场密集且人流量非常大。居家型的产品类型是无法满足该区域的购房需求。再次分析项目产品客群，吸取南方市场经验，寻找购房客群的需求，将公寓产品定位为投资性产品。
项目当初定位便是走差异化路线，4000元豪装房。但由于市场政策影响，高成本导致房价令市场接受度不高，不适应市场需求，所以重新碰撞出带的产品。依托地理位置、产品形式、产品特色（50、60平米小公寓）、丰泰集团资源——集团下五星级酒店丰泰花园酒店的支持，有了这些依托，同时经过考察发现，呼市高档型酒店客流非常大，目前市场的酒店供应无法满足市场需求。经过实地调研，发现这种由酒店进行经营，集团内五星级酒店在管理运营方面的经验保障，A塔的五星级酒店（丰泰花园酒店分店）的契机，由此发现可以利用两者之间的结合点，为业主自动产生一定的，于是产生带租金的酒店管理运营方式的公寓产品。这便是“你买房我管租”公寓的由来。
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“你买房 我管租”酒店经营模式，为业主带来直接投资
我们再来说说这个产品到底是什么样的形式。“你买房 我管租”，购房者购买公寓后，可与开发商签订协议，6年的协议时间，这段时间房子的产权属于业主，但有丰泰花园酒店进行酒店式运营，业主每月只需按照一定比例收取租金，且每年按照10%的增长率上涨租金，既保证了房子6年期间的专人打理维护，又给业主带来直接的投资。
项目既有的五星级酒店丰泰花园酒店的入驻，直接保证了这种酒店式经营的可行性，而业主的管租公寓也将纳入该酒店的管理范畴，但与通常的酒店管理不同的是，该批管租公寓将针对长租客进行，利用丰泰集团五星级酒店的客源，来保证其受租客源。这一运营模式主要是源于管租公寓与普通酒店所不同，管租公寓相较于普通酒店，它有自己独立的厨房、餐厅、接洽等功能设置，比通常意义上的酒店功能更加完备，更适合长租客、商务出差人员的需求，而丰泰花园酒店也有这样一批客户资源，这样的契机也让管租公寓的运营达到双赢。
（丰泰金翡丽广场效果图 图片来源：搜房网）
可能很多人会问，管租6年，6年期间业主有其他打算，或者6年后，甚至是运营没有达到预期怎么办？就这个问题，禤总也为我们做了详细解答。开发商不做强制性要求，如果6年期间，如果业主有其他打算，可随时与开发商沟通终止协议，开发商将尽力将房子恢复原状交还业主，而其他房源的酒店式管理也是独立管理，不会影响业主的居住与生活；而6年之后，A塔的丰泰花园酒店仍会继续经营，如业主打算继续管租，可与酒店续签协议，继续享受管租，且重新协商租金；而说到运营没有实现，开发商也考虑到这样的问题，所以协议将写明，如未达成运营模式，一次性返还业主6年租金，可见开发商实现这样的运营信心十足。
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并非适用于所有产品，需根据项目特性打造
这种新颖的产品形式，对市场冲击非常大，备受购房者热捧，是仅适用于公寓产品吗？普通住宅或者是其他产品类型能够适用吗？对于这个问题，需要根据项目的实际情况进行分析打造。如丰泰的管租产品的运营，是利用其公寓房源户型较小，适合酒店管理运营，而恰巧丰泰金翡丽广场项目又有酒店的规划与经营经验，再而项目的有利位置……不是一个条件就能促成这样的产品运营。仅就管租产品来说，比较适合于小户型产品，及项目规划、项目所在位置有商业依托下进行。
而其他产品，如普通住宅，相对而言，就无法匹配这样的产品运营模式。loft公寓，也是近两年来呼市相对比较新颖的产品，而且受到多少年轻人的追捧，对于loft公寓是否适用这样的产品运营，禤总提到，loft公寓最关键的一点在于“层高”，可能无法完全照搬金翡丽广场的管租产品模式，但是作为小型办公产品的打造，可以借鉴这样的思路，但仍然需要与产品的客群，客户的需求所匹配才能实现。同时也需要开发商是否有这样的团队实力保障，能否提供一系列的配套服务支持。
（丰泰金翡丽广场样板间 图片来源：搜房网）
聊到管租产品的运营模式思路的由来，禤总告诉我们，这是从南方市场商铺运营模式，统一管理每年给予一定回报打造成一个专业性市场的运营模式。这是南方市场是比较常见的一种运营模式，丰泰金翡丽广场的开发商便是借鉴这样的思路，开创北方市场产品运营新思路。这样的运营模式中业主可以实现以租抵贷，花更少的钱，达到更大、更快的投资。由此可见，相对于南方市场的成熟，呼市这样的房地产新起之秀，房地产市场的发展前景非常大，且外来开发商的入驻，不仅能推动呼市房地产市场的发展，而且能吸取南方市场成熟过程中的经验教训，按照呼市市场的特性合理优化后在呼市的市场推出，更好的发展呼市房地产市场。
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