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中原地产:房产税扩征 房企进入“去库存”期

观点地产网   2012-04-10 08:41

[摘要] 近期各地政策环境维持相对平稳,楼市相继呈季节性回暖,但扩大房产税征收城市范围的政策吹风,成为近日楼市关注焦点。另外,上周新房和二手房成交量双双回落,中原经理指数和报价指数也显示,后市二手房价格止升转跌的可能性增大。

一周楼市(2012.3.30-4.5)

  近期各地政策环境维持相对平稳,楼市相继呈季节性回暖,但扩大房产税征收城市范围的政策吹风,成为近日楼市关注焦点。另外,上周新房和二手房成交量双双回落,中原经理指数和报价指数也显示,后市二手房价格止升转跌的可能性增大。

  中原集团研究中心认为,在范围内开征房产税,已是大势所趋,尽管操作尚需时日,但将对楼市将形成长期抑制性的心理预期,尤其对北京、深圳等投资性需求占较大比重的城市将产生深远的影响。而近期楼市虽然出现阶段性回升,但由于库存量高企,各房企的资金安全程度仍不容乐观,“去库存”仍是当务之急。

  房产税扩容势在必行 楼市回暖或难以为继

  近日,无论是中央和地方层面,都提到了要推进房产税的征收。中央层面,发展改革委发布的《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提到“适时扩大房产税试点范围”;地方层面,近期深圳发布的《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》中,亦提出了“对别墅、复式、大户型等商品住房,推进交易和保有环节的税收改革”。中原集团研究中心认为,对房屋保有环节征税,是符合中央打击投机投资需求、扶持自住型需求的差别化调控精神的,在范围内全面推行将是大势所趋。尤其在北京、深圳等投资投机性需求占较大比重的城市,房产税的征收将对楼市价量走势产生深远的影响,需求结构将会显著偏向自住型的购房者。

  因此,在限购仍未松动、房产税有望逐步切入,以延续“有保有压”调控方针的政策环境下,3月份以来楼市的阶段性回暖恐难持久。中原集团研究中心监测数据显示,上周受清明节假期影响,九大重点城市的新房成交量环比下降约三成;五大城市的二手房成交量也环比减少超五成。而且,近期各重点城市的中原经理指数已出现下调,表明经理人对后市的价格上扬信心正在减弱;而近两周中原报价指数亦显示,上海、深圳和天津三地的指数已呈现下滑趋势,说明二手房业主心态出现弱化,预计未来数月内价格走势或呈波动,近期上行之势难以为继。

  资金链压力趋增 房企进入“去库存”期

  随着近期新房市场成交状况的阶段性回暖,开发商的销售业绩也有所好转,资金压力一定程度上得以缓解。然而,据中原集团研究中心对房企资金安全程度指标之一“现金对一年期债务比率”的分析,从近期各开发商2011年报披露的数据来看,中原集团研究中心所监测的十大标杆房企中有六家,其2011年的该项指标较2010年均出现不同程度的下滑,其中下滑幅度较大的有华润、雅居乐等企业,说明这些开发商的资金链日益趋紧,需进一步加大销售周转的力度以维持资金安全。

  开发商的资金压力主要来自于日渐高企的库存量。中原集团研究中心监测数据显示,截至2012年3月底,十大标杆房企库存合计量约2500万平方米,若以每月100万平方米的库存消化速度计,去库存时间将长达25个月。因此,今年开发商的首要任务将是积极加大销售力度,以消化近两年内积累的大量库存。中原集团研究中心认为,开发商“去库存”时期的主要特征有二:首先,大量推出中低端楼盘,降价促销的销售策略将仍为主流;其次,开发商补充土地储备的意愿依然较低,积极入市购地的房企仍较为有限,这也导致了3月份的土地市场延续了去年以来的冷清局面。

  中原集团研究中心监测数据显示,13个重点城市今年一季度的居住用地成交量同比下降35%,达到了2008年以来同期的位。而且,重点城市的降价地块占所有成交地块的比重已达到了77%,且该比例较上月进一步提高。地价的下行,将直接影响新房市场的降价促销有望持续。

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