[摘要] 本市将适当提高轨道交通沿线商品房配建保障房比例，现有四类保障房统一申请审核分配。承租公租房合同期满后不再符合申请条件的应退出，暂不能退出的给予两个月过渡期。
本市将适当提高轨道交通沿线商品房配建保障房比例，现有四类保障房统一申请审核分配。承租公租房合同期满后不再符合申请条件的应退出，暂不能退出的给予两个月过渡期。
保障房·选址便利
提高轨道沿线保障房比例
在供地保障方面，该意见提出，对未按时完成保障房供地计划的区县，不再供应商品房用地。同时，为了确保保障房的区位利于百姓出行，轨道交通沿线、站点周边及商业、产业聚集区周边商品房用地中配建保障房比例还应适当提高，配建的保障房以公租房为主。
措施
为保证上述计划实施，明确提出加大政府储备土地在住宅用地特别是保障房用地方面的供应规模，优化土地供应结构，研究建立保障房建设用地定向储备制度。
此外，创新保障房用地的供应方式，完善不同类型保障房土地供应的划拨、出让、协议租赁等方式，降低保障房用地的供应成本。
保障房占地比例
普通商品住宅用地中配建保障房比例一般不低于30%
保障房用地供应量不低于住宅用地供应总量的50%
保障房和90平方米以下中小套型商品房用地供应量，不低于住宅用地供应总量的70%
保障房·统一申请
“四房”将统一审核和分配
在廉租房、经适房、限价房、公租房等“四房”申请审核方面，该意见提出将逐步实现统一申请、审核、分配，并进一步完善保障房公示、轮候、复核制度。
建立统一的保障房申请家庭经济状况、住房状况等审核管理信息系统，实现数据动态化管理和实时审核，提高审核准确性。
同时，还将建立保障房信用记录档案，完善申请人承诺和定期申报制度，对骗购、骗租保障房的申请人，加大惩戒和媒体曝光力度。
释疑
有轮候家庭担心，推行了“四房”统一申请、审核、分配，就意味着只给配租公租房，不可以购买经适房和两限房吗？
对此，市住保办常务副主任邹劲松解释表示，此前每种保障房都是单独申请，“四房”统一申请是“一口进、多口出”，四种保障房在申请环节填写的都是统一的申请核定表。
申请家庭按准入标准最宽松的公租房标准进行审核，符合条件的家庭获得保障资格，纳入到保障体系这个“大池子”内进行轮候。今后根据不同的家庭条件，配租配售符合标准的保障房类型。
“北京限价房等保障房的准入标准是动态管理的，会根据居民收入、轮候家庭数量等情况的变化，动态调整。”邹劲松强调表示。
保障房·调整定价
这意味着两限房要涨价？
在两限房管理方面，该意见提出，将改进限价房建设和定价机制。
释疑
这是否意味着两限房就要涨价？对此，市住建委相关负责人表示，限价房从2008年推出开始，其定价的功能就是对市场房价的调节作用，定价的原则是同区域、同品质的商品房价格的80%。
不过从实际情况看，限价房项目仅为市场房价的50%，甚至更低，这也使限价房有可能成为投资的工具。而限价房是保障中等收入家庭居住需求的保障房，而不应成为投资者牟利的工具。
限价房即使调整定价，还是会根据面向人群的购买能力等因素，合理确定价格。同时，限价房的配售人群是否调整也将进行研究。将来，这类家庭的保障方式应是先承租公租房过渡，然后以购买限价房作为出口，解决住房问题。
申请保障房的主要变化
“四房”统一申请：首先在申请环节，廉租房、经适房、限价房、公租房等四类保障房申请表格将合一，统一为保障房申请核定表。
对象“区别对待”：经适房和限价房主要优先2人户及以上家庭，而对于单身年轻人，则引导其承租公租房。
明确退出机制：通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的应退出。同时，公租房承租家庭也实行退出机制。此前经适房管理办法中只规定了新购置其他住房应退出经适房。
保障房·优先配售
在产权性保障房配售方面，经适房和两限房优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公租房，并严格执行单套建筑面积控制在60平方米以内的标准。
经适房上市交易管理方面，该意见要求区县住房保障管理部门，应严格按照本市经适房再上市交易管理规定，加强房源再上市和回购管理，建立经适房封闭运营机制。
新买的经适房确需交易的，由家庭户籍所在区县住房保障部门回购，市住保部门将随后出台相关配套细则予以明确。对经适房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的，应退出，原经适房由家庭户籍所在区县住房保障部门回购。
先向2人户以上家庭配售
解读
“封闭管理的目的就是杜绝经适房的牟利行为。”市住保办相关负责人透露，随后北京将出台新政策，并以政策发布之日为界限，发布之日后签订购房合同的经适房，将不得上市交易。如果交易，只能由政府回购。具体的回购方式和价格还将制定细则。
该负责人表示，新政策实施后，将实行“新房新办法、老房老办法”。届时，经适房上市交易将分三种情况，2008年4月8日前的、2008年4月8日后至封闭政策公布前，以及封闭政策公布后的。前两种“老房”都将按各自“老办法”执行。
经适房政策变迁
1998年：北京推出经适房，随着近年市场房价的迅速上涨，用经适房牟利的问题多次被提出。
2008年4月：北京出台了已购经适房上市出售的新规。新政策以当年4月8日为“分水岭”，之前的“老房”和之后的“新房”，采用不同的政策。满5年后上市交易的，补交价款则是按照原来的规定执行，即按上市成交价的10%补交土地等价款。但部分房主在出售经适房时，仍用“阴阳合同”等方式牟利。
保障房·及时退出
条件超标给两个月过渡期
公租房承租家庭租住期间，承租合同期满后不再符合申请条件的应退出，暂不能退出的给予两个月过渡期。过渡期间，承租人按同区域市场价格交纳租金，期满后承租家庭仍不退出承租住房的，按两倍公租房价格标准收取租金，拒不退出行为计入信用档案。
解读
“公租房刚开始实行，一定要把闸口管好，什么样的条件可进入，进入后如何退出，不交租金如何处理，均要有明确且严格的规定。否则闸口管不好，后患无穷。”曾多次提出保障房相关议案的市人大代表、北京当代律师事务所的卫爱民表示。
除了有人性化的退出过渡期外，对拒不退出行为应严格处罚，提高违法成本，避免出现“老赖”的现象。
对于公众关注的补贴政策，该意见明确廉租房与公租房并轨建设、分配、运营和管理。单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需求。
按照“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则，租金水平按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定，同时建立市场化的建设和运营管理队伍，完善退出机制，相关租金补贴标准和申请程序也将陆续公布。
公租房申请条件（满足之一）
廉租房、经适房、限价商品房轮候家庭。
申请人具有本市户籍，家庭人均住房使用面积15平方米以下；3口以下家庭年收入10万元以下、4口以上家庭年收入13万元以下。
外省市来京连续工作一定年限，家庭收入符合上款规定，能提供同期暂住证、缴纳公积金或社保证明，本人及家庭成员在本市无住房的人员。具体条件由各区县确定。
●进展
建保障房探索发行信托支持
为解决保障房建设融资难问题，酝酿许久的房地产投资信托基金（REITs）有望在京探索发行。
此前酝酿许久的中长期债券和REITs等金融工具支持保障房建设和运营，首次被明确提出。“这实际上是希望通过内部‘造血’改变现在保障房筹资求助于人的局面。”市住建委专家、北京市房协秘书长陈志表示。
“无论是从银行借贷还是公积金融资试点，都属于‘有求于人’，保障房的融资想要长期、可持续地发展，只有发行REITs和长期债券。”市住保办常务副主任邹劲松表示。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
