[摘要] 美国次贷危机前，美国房地产从业人员一度人均创造的GDP高达74万美元，而同期人均GDP仅为4万美元，美国金融和房地产业的总利润占美国企业总利润的40%以上。
美国次贷危机前，美国房地产从业人员一度人均创造的GDP高达74万美元，而同期人均GDP仅为4万美元，美国金融和房地产业的总利润占美国企业总利润的40%以上。
然而，2006年末至2007年，泡沫崩溃，借款人无力偿还贷款时，银行紧急抛售房屋，却发现售价已不能弥补当时的贷款加利息。大量坏账出现，多米诺骨牌效应产生，次贷危机应运而生。
美国房价从2007年次贷危机开始，一路惨跌，而至今日，《财经日报》记者调查发现，尽管美国房地产市场回暖仍需时日，但其间逢低买入机会隐现。2011年全年，美国房地产销售也有逐步复苏迹象。
不同地域差别大
“美国房地产在2011年虽然还没有完全触底，拉斯维加斯、佛罗里达、底特律和亚利桑那等地依然暴跌。但有些好区价格却很稳定。比如，纽约的曼哈顿地区，虽然该地区房价也有来回震荡，但200年以来，总体来说长线上涨，全世界的王公贵族都在曼哈顿投资房产置业，好区的抗跌性很强。”美国地产投资咨询公司总经理王嘉对本报记者说。
而美国商务部去年11月20日公布的数据显示，美国11月新建房屋开工量上升9.3%，达到68.5万幢，高于市场预期。此外，11月年化住房开工许可数量增加5.7%，达到68.1万幢，为2010年3月以来水平。
去年，纽约市区的投资房产销售额investsales则高达250亿美元，相比于2009年的69亿美元和2010年的142亿美元，远远超出业界猜测。
美国新泽西房产中介人黛博拉告诉本报记者：“虽然美国很多地区的房价依然低迷，但好学区的房价异常坚挺，现在也是投资购房的好时机。”
黛博拉解释称，美国学区的优劣对当地房价影响颇大，当地学区好，学校升学率高，美国家长为了给孩子创造良好的教育环境，都会花重金在当地购置房产，以享受该学区良好的教育资源。这样一来，好学区的房价就被炒高，保值性也较强。
黛博拉认为：“新泽西普林斯顿地区的房价几年来仰仗名校光环，房价稳定，加之附近配套设施完善，是一个值得投资的好区域。”
而同在新泽西州的纽瓦克地区，因地处黑人区，加之治安差，售价2万美元的独栋别墅也无人问津。由于高居不下的犯罪率，纽瓦克曾在1996年被《时代》周刊评为美国最危险的地区。截至2010年，纽瓦克地区在全美危险地区的排名降至第24位，即使该区域交通方便，紧挨机场，且纽约市区，但高居不下的犯罪率令该地区房价一蹶不振。地域差异对房价的影响可见一斑。
投资机会隐现
王嘉告诉本报记者，在曼哈顿，投资者如果看中一块杂草丛生的空地，想先买地，日后再造房子，银行在短期内看不到，也是一分钱贷款不会放给这种购买闲置空地的投资者。而对于纽约第五大道[消息价格户型点评]或是花园街的豪宅，卖家为了控制风险，要求买家的首付达到七成，贷款不得超三成。这些苛刻的条件提高了投资门槛，投资者必须拥有足够的现金。
抵押贷款银行家协会首席经济学家杰·布林克曼则对本报记者说：“今年1月公布的3.94%的30年低息贷款将不会持续太长时间。”但他同时表示，2012年的30年贷款利率将依旧不会超过5%。
尽管银行紧缩放贷，面对持续低迷的房价，依然有投资者伺机低价抄底商业地产，王嘉对本报记者说，他们公司2011年的业绩是2010年成交量的1.6倍，房价低迷依旧可以捡到具有潜力的“便宜货”。
对于“便宜货”，王嘉解释称，经济危机袭来，一些地产的合伙人收不到钱，继而产生经济纠纷，卷入诉讼官司，美国的司法系统复杂，诉讼期冗长。这些合伙人就想把手头的房产赶紧抛售，一旦抛售后，手头的官司就自动消失了。
比如，纽约市区黄金地[简介动态]段位于45街和46街之间的卡莎特酒店CassaHotel就是因为合伙人卷入法律纠纷而急于抛售。卡莎特酒店是一家豪华的4星级酒店，房产本身并没有问题。一个中国精明的投资者正是抓住了这个机会，以低于市场价的优惠价格低调对其进行收购。而一些因为资金链断裂、银行停止对其放贷的地产，往往也会低价抛出，这样的情况在经济危机后并不鲜见。
另外，对于那些想在购买住房中捡到便宜的投资者，那些因为打离婚官司而急于抛售的房屋也普遍低于市价。王嘉指出，2011年纽约市区的租赁市场也异常活跃，人们对购置住宅持观望态度，房租看涨。因而一些房产开发商也不急于抛售手中房产，改做租赁生意。
美国一家大市场的金融机构MacroMarkets对超过100个经济学家进行问卷调查，结果显示，这百位经济学家对2012年房价的平均预测上涨率为0.25%。同时，这百位经济学家预计2015年，房价涨幅将达到1.1%，美国房地产市场将进入一个缓慢的上升过程。房利美则预测在2012年房屋的总成交量将达到480万套。
另外，美国找房网HomeFinder对美国民众的调查显示，22%的美国人认为房价在2012年会上涨，53%的美国人则认为房价将维持原价，22%的美国人预期房价将仍然下跌。
在受访的美国人中，68%的人表示2012年将是买房好时机，33%的人预测贷款利率在2012年将有所上扬。从数据中可以看出，大多数美国认为2012年将成为房地产业的新拐点。
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