[摘要] 10月27日，由呼和浩特房天下组织举办的第十一期大话地产活动在海亮•又一城售楼部圆满落幕！本次大话地产围绕“限购之下，非毛坯公寓能否热销呼和浩特”的主题，从非毛坯公寓的市场现状、非毛坯公寓的产品特色、非毛坯公寓的投资性三方面作为切入点，深入细致的探讨了非毛坯公寓在呼和浩特的发展状态和发展趋势。
10月27日，由呼和浩特房天下组织举办的第十一期大话地产活动在海亮•又一城售楼部圆满落幕！本次大话地产围绕“限购之下，非毛坯公寓能否热销呼和浩特”的主题，从非毛坯公寓的市场现状、非毛坯公寓的产品特色、非毛坯公寓的投资性三方面作为切入点，深入细致的探讨了非毛坯公寓在呼和浩特的发展状态和发展趋势。
（大话地产现场热烈讨论 图片来源房天下）
呼和佳地营销总监林淑丽，海亮•又一城销售经理王旭东、兴达阳光集团策划主管于晶辉、正源地产销售主管蒋晴、盛世华庭丁淑莉、钻首府销售经理史伟、水岸小镇策划经理吴耀、经理吴贺维、兴泰御都策划经理王静作为开发商代表应邀参加了本次大话地产活动并做了精彩发言。君林地产总经理席在喜、久策经纪经理闫振兴、睿智博源谢海作为经纪公司代表则从运营的角度带来了专业的市场分析。同时本次大话地产活动还得到了内蒙古晨报、内蒙古商报、呼和浩特日报、黄河晚报等多家主流媒体的支持。活动开始之前，通过主持人对房天下大话地产栏目的介绍，总结出了参加房天下大话地产活动的三大好处：一是可以时间让嘉宾了解到市场前沿信息，同时树立嘉宾及地产企业良好的网络形象，还可以拓展人脉资源，结交地产界良师益友。
（部分嘉宾合影留念 图片来源房天下）
从14：20开始到15:50结束，一个半的激烈讨论在凝结到场嘉宾的精彩发言的同时，也对呼和浩特非毛坯公寓的市场发展做了透彻的分析。最终形成了以下10个共同观点：（一）呼和浩特公寓产品集中分布在商务和商业比较集中的地段；（二）非毛坯是公寓必备的配置而不是产品的筹码，更不能是开发商的牟利手段；（三）呼和浩特公寓产品同质化现象严重，缺乏高端公寓；（四）公寓作为商业地产投资中最广泛的一种地产形势，其投资价值不能单一的依赖好地段，还需要好的运营作支撑；（五）呼和浩特市场上的公寓投资客并不注重租金水平，仅局限于关注房产有没有；（六）公寓非毛坯的定制性基本不可能实现，可操作性很弱；（七）在同一地段而言，从投资的角度出发，运营成本和销售价格所产生的性价比决定着投资客的投资取向；（八）做公寓产品要结合所处地段的商务发展现状规划产品形式，大量模仿、大量复制是对市场不负责任的体现；（九）呼和浩特公寓市场的客户构成以二次置业的客户为主，包括工薪阶层及以上人群，公务员、个体私营老板，以及最近突起的二环周边的拆迁户；（十）受公寓产品客户构成以及投资需求性过大的影响，处于限购范围之下的公寓产品在销售上遇到困难。
【主持人易霖】：首先非常欢迎大家参加房天下大话地产活动，我是本次活动的主持人易霖。我们的大话地产是每月一期，每期都会寻求一些市场热点话题，邀请一些开发商代表，经纪公司代表，媒体代表共同对当前的房地产市场发展进行剖析。因此通过参加房天下的大话地产有三个好处：让在座的嘉宾时间了解前沿信息，第二个也可以树立自己和开发商企业良好的网络形象，第三个就是可以交结一些业内朋友。接下来我给大家介绍参加本次活动的嘉宾。开发商代表有呼和佳地营销总监林淑丽，海亮·又一城的销售经理王旭东，水岸小镇策划经理吴耀、水岸小镇策划经理吴贺雄，盛世华庭丁淑莉，蓝钻首府销售经理史伟，兴达阳光集团策划主管于晶辉，正源地产销售主管蒋晴。经纪公司代表有君林地产总经理席在喜，久策经纪经理闫振兴，睿智博源谢海。媒体支持有内蒙古晨报蒋忠贵，内蒙古商报刘勇，黄河晚报纪永明，呼和浩特日报达茹。欢迎并感谢大家的到来！
（大话地产现场 图片来源房天下）
我们今天的主题主要是限购之下非毛坯公寓能否热销呼和浩特。其实非毛坯公寓在呼和浩特市场上已经不是很新鲜了，很早就有了。但近两年非毛坯产品越来越多了。在此我有一个疑问，呼和浩特非毛坯公寓它的发展历程是怎样的，在这里我想请君林地产的席总介绍一下。
【君林地产席在喜】：大家下午好。我来呼和浩特四年，如果说让我来谈公寓的发展历程的话，可能不会太全面。今天这个主办方房天下把这个大话地产主题定为限购之下非毛坯公寓能否热销呼和浩特？我对这个大主题发表一些个人的看法。公寓这种东西其实在上世纪二三十年代欧美国家就已经有了，它是伴随着城市化，伴随着经济发展的步伐慢慢的成为一个热点。其实呼和浩特的公寓我理解是这么一个过程：一个是经济发展，第二个是城市化发展的过程。作为我们呼和浩特的公寓跟我所理解的中国一线城市包括国外的区别我觉得还是有的。因为国外和我了解的一线城市它的公寓有一些共性，个是在商务和商业比较集中的地段，第二都是小户型，第三都是非毛坯，所以非毛坯并不新鲜，这是公寓必备的配置。一线城市和国外的公寓其实并不是在买卖房子，因为我们把它定性为商业地产，商业地产的核心不是买卖，作为投资者买了公寓以后是想求得租金的作为回报，这是。不管是他把房子卖了，买这个公寓的人也是想以租金来作为回报的支柱的。
（君林地产席在喜发言 图片来源房天下）
在呼和浩特我们也有这种可能，但是我看到的是什么情况呢？我来呼和浩特四年，我在这里半年以后就批入住了波士名人，我的感受是大把的空置房卖都卖不掉，我们实际上是把房产的放在位的，租不租对它没有任何意义，所以这就有问题了。现在在座的同仁在呼和浩特的公寓面临同样的问题，他并不在乎是不是非毛坯，不在乎限购不限购，我不这么认为。为什么呢？我们可以从近期鄂尔多斯地下钱庄信贷的危机，包括温州的危机，前两天上海打砸售楼部的危机可以看出，公寓作为一种商业地产，它的立足点在地产商。最近几天的局势已经告诉我们，一股恐慌性的风气在蔓延，这很可怕，这不管你是哪个产品，现在我们需要解决的不是怎么转型产品，中国老百姓是买涨不买跌，我们需要解决恐慌性的心理，如果今天卖一万，明天卖到九千，他可能想你还会跌，所以就不买。 限购现在针对的是有房子，想炒房的人，限购把公寓漏掉了，但是限贷同样影响我们，限贷和货币政策的紧缩都是致命的问题，所以不限购公寓不代表我们有机会，最要命的是限贷和货币政策的紧缩。这是我认为在讲公寓之前，我们应该分析一下现在的大环境，这是我个人个要表达的观点。
第二个关于公寓类产品的观点，我所理解的呼和浩特的公寓产品同质化现象特别严重，全是小户型，全是地段还不错，全是非毛坯，全是价格在八九千块钱，如果我们抛开个我讲的观点不讲，要讲产品的差异化我觉得呼市现在缺高端的公寓，真正的酒店式的公寓现在都缺，没有一家做，你们号称酒店式公寓，我入住波士名人两三年了，它号称酒店式是公寓，但那里没有提供任何酒店式公寓的配置。我们只知道把房子盖起来拼命的卖掉，我觉得这个不能叫商业地产，现在公寓是卖掉了，但是空置率低，因为鄂尔多斯的人买了，就又回到鄂尔多斯了，根本不管你有没有租出去。未来我觉得呼和浩特公寓发展位是地段，因为公寓是满足商务人士需求的，流动人口多了，经济发达了，商务人士多了，出差的或者商务人士短暂的居住需求就多了。简单的讲在上海、北京我们叫白领公寓，就是一些中产阶级对生活品质要求比较高，要求过比较精致的生活，不是奢华，交通便利，购物方便，生活比较便利，城市配套比较好，所以我觉得抗跌的个因素是地段。第二个因素是服务，现在我对呼市的服务不满。第三个是配套，所谓的非毛坯，你说装修好到哪去，我看这些公寓都差不多，没有特别高端的公寓，所以价格也没有拉开距离，而且前两天主办方给了我一份资料，里面说到了所谓的租售比1：200—1：300，确实国际上有这个说法，但关键呼市人买公寓并不注重租价有没有涨，而是在意房产有没有。呼市据我了解现在投资的比率，我有一套房满足居住需求了，我看到房价涨了，又买一套，这也算投资，这一类已经40%到50%的比例，而这个数据已经是20%以内，投资的比率是非常大的，公寓作为投资性的产品肯定会受到很大的冲击，这是不言而喻的，我觉得乐观一点的话半年到一年，花再多的精力做也是有问题的。
我讲的比较多，各位可以踊跃的谈谈你们的观点，我觉得今天讲的还是限购下非毛坯公寓的热销，我对热销持有一个保留的态度，起码在近期比较微妙，但我们也看到了希望，今天我看了一个新闻，10月24日南京的公积金的贷款额度放松了，从40万放到60万，包括我们看到温州信贷危机以后也有一丝希望，有一个兴泰企业，的跑路的也是他们，现在已经有政策就是把老板安定下来，让这一千人的工厂又开工了，温州现在表面上看是风平浪静的，我认为春天不会太远，政策已经来了。我觉得希望还是有的，就在部分不远的前方。谢谢大家。
【主持人易霖】：非常精彩，也非常感谢席总的发言，刚才他从专业的角度结合政策的发展，对我们解读了一下当前呼和浩特的公寓情况。可以说好地段是公寓的有力支撑，接下来我想请蓝钻首府的史经理结合他们项目的特色谈谈对公寓的认识。
【蓝钻首府史伟】：大家好，我们地段是处于商业的中心区域，目前我们公寓的销售状况不是特别好，所以现在整体来说把公寓的排号转到了商业，因为大部分人是投资，不管后期的回报，只是想着地段的，之后转卖肯定会会比较高的价格。所以我们现在在改良销售规划，有可能会转一些其他的像中小型企业办公的写字间，我们之前打的也是非毛坯酒店式公寓，酒店式公寓大体来说真的太少了，像波士名人是我们旁边的项目，那个项目地理位置不错，B座是酒店式公寓，A座是写字楼，大部分人都炒房，买完之后都不管，后续过来B座还是大部分被工作的人租了，也谈不上酒店式公寓，因为办公的人多了之后就比较杂乱了，再加上内部设施也不是特别好，所以我们也在重新整理地位项目，我们要突出地段的优势，突出项目的有时做新的规划。谢谢大家。
（蓝钻首府史伟发言 图片来源房天下）
【主持人易霖】：听了史总的发言我也有一个感受，在呼和浩特写字楼的租金比公寓高很多，在限购之下，会不会有的项目会逐渐出现住改商的情况？我想请问纪总从资深媒体的角度谈谈自己的看法。
【黄河晚报纪永明】：首先感谢房天下的邀请，感谢房天下为呼市地产界打造这么一个平台，也感谢这么多资深人士的光临。这说明咱们现在品牌已经形成了，而且力量也非常强大。
（黄河晚报纪永明发言 图片来源房天下）
关于这个话题我有一个观点，非毛坯是适应市场需求而产生的，2003年的时候，当时两三千的房价的时候没有非毛坯，因为当时的市场需求是刚性需求为主，大部分是本地人买房，一些中高端楼盘都是外地人买，甚至辐射到内蒙以外，有河北的，有北京的来呼市买房，这些外地人买房好多人在这里有生意，可能近一两年不住。这些外地人对住宅的需求条件特别是装修这块特别有需求，他们外地人在这里自己装可能又费时又费力又费钱，所以就有了非毛坯的需求。同时国家也在一直支持住宅产业化，建设厅都在设立住宅产业化的概念，帮助房地产行业推动非毛坯房。之前是半成品现在主要是推动成品房的建设和发展，这也是从政策包括市场大势所趋，未来可能这种非毛坯房子也会越来越多，房子也会装的越来越好。谢谢。
【主持人易霖】：从前面几位嘉宾的精彩发言我们已经了解到了呼市非毛坯公寓的发展趋势。接下来我的问题又来了，目前在呼和浩特市场上非毛坯产品类别有哪些，区域分布有什么特点？有请久策地产的闫总。
【久策地产闫振兴】：今天说到非毛坯公寓，其实刚才席总说的非常好，哪里地段好哪里就有非毛坯公寓，其实这都不是非毛坯需要深入发掘的话题。咱们所谓的商业地产，大家稍微研究研究就可以知道，商业地产的价值是在于运营，运营是商业地产投资获得增值的最重要的手段，而咱们现在所讨论的非毛坯公寓无非是住宅的变革，玩的还是分割猪肉的老套，卖完了完事，开发商也是这么想的，客户也是这么想的，所以前面咱们可以卖得很好。但是到后面会怎么样？我觉得，可能说远一点，我觉得限购或者限贷对于房地产市场来说可能真正是一个分水岭，大家在这个行当里都应该注意，因为之前房地产卖完了赚完了，老板拿到该拿的，中间的环节包括广告、传媒、经纪也拿到自己应得的部分，然后留下一个蓬勃上涨的市场，现在的问题出现了，这个蓬勃的过程能不能像咱们以前所设想的那样一直美好下去？从拆迁中受益的老百姓，如果他们的拆迁费花完了怎么办？在咱们这里租套房子1000块钱一个月应该能租到，在东胜可能就没戏，也就是说咱们城市化率一定要有研究，人要进来，他肯定要有谋生的手段，这个城市才能继续往先发展，所以咱们轰轰烈烈的拆了这么多年，房地产调控从国某条，到国某条，这里头反映了一个问题，所有的买房人都不成熟，很简单的他就买完了等着，没有人想为什么。第二个，咱们的开发模式咱们的客户，对于媒体来说，咱们与客户交流是一份信任，毕竟买房的钱也不少，大家都要想想，如果这两条能想清楚咱们的空间还是有的，关键是这个空间属于谁。
（久策地产闫振兴发言 图片来源房天下）
咱们再说非毛坯，非毛坯在我的概念里应该是一个要件，而不是增值的服务，为什么呢？在全世界大概能把半成品卖掉的应该只有中国房地产市场了，就是说人买一件东西不能用，比如说一个卖馒头的能卖半生的吗？房地产就能把半成的东西卖出去，而且大家都还抢着买。原因在哪里？一个是中国的投资渠道太少，老百姓资产保值增值的空间实在是太少了，能看得见、摸得着，并且有切身感受的就是房地产市场。但是在后来，因为它毕竟要有出口的，就像今天的鄂尔多斯有人说是鬼城，或者很繁华，它毕竟有一个问题在等着它，投资的渠道不管你将来要转卖，还是要开公司，租金有关租售比的公司，你要卖毕竟要有一个出口，谁来买？这个恐怕要大家考虑的问题。我们这个行业所有的从业者都爱考虑。
说到非毛坯公寓，因为我说的话题比较沉重，这是我最近正在想的问题，说到装公寓，就目前的公寓来说，它首先有地段的优势，无论是中山路，新华大街，锡林南路，这些地段很具有抗跌性，就咱们经济向前蓬勃发展的趋势来讲，大家继续有钱需要投资的现实是存在的，他拿着这些钱要干什么？咱们把市场上的投资品种想想，黄金暴起暴落就不用说了，股市也在摇摆不定，其他的渠道更不用说了，可能的出口还是在房地产，房地产因为有限购令的存在，而且我认为限购令会持续相当长的时间，起码在今年或者到明年年底限购仍然会存在，在这种情况之下，不限购的公寓产品它是会有市场机会的，但关键要看大家怎么操作。
我还重复一点，所谓非毛坯我认为是要件，如果你要是指望把它装成什么样就卖成什么价，恐怕这种想法是不切实际的，因为无论是限购、限贷还是市场的走势，给客户带来的心理上的影响是非常深的，到目前为止大家都在观望。但是我觉得，从短期来说，一两年非毛坯公寓是会有市场的，但是大家要做的功课是很多的，一定要有后面的服务在里面，商业地产是需要运营的，在这里给大家再强调一下。这是我最近想的问题，希望对大家有所启发。
【主持人易霖】：刚才闫总从他的切身感受给我们谈了一些他对公寓看法，我总结了一点，公寓的分布无外乎要有好地段，我们看到如意也出现了很多公寓产品，对于那个区域公寓产品的发展请水岸小镇吴总跟大家分析下。
【水岸小镇吴耀】：首先感谢房天下组织这么一个活动，刚才听到前几位老总的介绍呼和浩特的市场的情况，就非毛坯公寓而言未来的发展趋势在哪里，非毛坯不管是公寓还是住宅，我个人也赞同席总的观点，非毛坯是未来的一个趋势。像包头，呼和浩特目前所做的高端住宅，都是往非毛坯发展，东岸国际、水岸小镇也是非毛坯的，北二环的发展趋势也是主打非毛坯，包括整个东河区域板块的香格里也是在打造非毛坯，所以说非毛坯我在整个未来房地产是一个大的趋势，因为这是根据人们的需求发展，也包括人们对于产品的接受能力的市场空间。而我今天所考虑的是，我们水岸小镇开盘时销售了100多套，这个数量根据我们之前的判断有点偏低，但还在我们所接受的范围之内，因为不少客户反应不是太好。根据我们自己的分析，我们感觉应该水岸小镇在东河板块，又是两级政府所在，所以目前水岸小镇有住宅、公寓、写字楼、商业，对于我们的产品承载更多的意义，目前整个呼和浩特市场产品大的不太多，所以就我个人的观点，目前整个呼和浩特市，呼和浩特市它的经济还是持续向上发展的。第二，刚性需求还是有的。我觉得限购下，地段一定要好，产品的服务一定要好，让住在里面的人能够有切身的感受。所以说，从我们整个项目而言，我相信目前整个未来呼和浩特它的地产价值，包括第三产业服务价值一定会有很大的空间往上提升。这是我的一些观点，谢谢大家。
（水岸小镇吴耀发言 图片来源房天下）
【主持人易霖】：我提一个问题，我想问一下，咱们10月23日开盘的时候公寓定价是多少？
【水岸小镇吴耀】：整体均价是9200—9300元。
【主持人易霖】：您觉得这样一个价值在空间有多大？
【水岸小镇吴耀】：我个人观点，最起码在我们水岸小镇卖到10000元都没有问题，会员当天一次性付款有一些优惠，我打个比方，我们水岸小镇的住宅对外虽然说是毛坯住宅卖到8000元，我们的带装修约是1500元左右，这个标准是纯粹的工程造价，因为我们后期包括写字楼，有交通银行、内蒙古银行，小肥羊，高铁是2014年准备开通，所以我认为水岸小镇的价值应该在12000元到13000元没有问题。
【主持人易霖】：刚才吴总也说了，公寓除了地段还要看附加服务，我们看到目前呼和浩特市场上也出现了一些特殊的产品，比如说公馆就出现了。公馆可能更倾向于功能性强，我想请谢总谈谈公寓的功能性分区是怎么体现的？
【睿智博源谢海】：首先非常感谢房天下举办这个活动，关于公寓的功能性，包括公馆类产品金泰、丰泰的公馆，其实更多的说起来，公馆这个词可能涉及到更多的是品质，功能分区可能还是从酒店式公寓走，涉及到酒店式公寓还是涉及到运营情况，不仅仅是把房子非毛坯完了，然后卖掉就可以了，更多的在于运营方面。酒店式公寓是旅游方面，呼市的旅游发展的很快，但与南方没法比，现在酒店式公寓人买了之后，一块是自住，如果不住的话就委托给物业做酒店经营，这块的可能要比作为普通公寓出租更加高。当然，这里面涉及到物业管理。 功能分区我现在真的没觉得公馆和公寓有什么区别，我能说的就是这些。
（睿智博源谢海发言 图片来源房天下）
【主持人易霖】：我们提倡小户大家的概念，您认为这个小户大家的概念是怎样体现的呢？
【睿智博源谢海】：让人住进去的时候感觉我的屋子里所有的东西都齐全了，功能齐全，应有尽有，应该是这样。
【主持人易霖】：商务性会强吗？
【睿智博源谢海】：如果涉及到家的概念，应该是用来住的，不管是租出去还是自己住也好，体现的都是回到家的感觉，更加有温馨的感觉，而不是商业运营或者是其他的商业氛围。
【主持人易霖】：谢谢，咱们了解非毛坯公寓基本特色之后，肯定大家都想知道今年非毛坯公寓到底卖的怎么样，想了解非毛坯公寓卖的客户都是怎样的群体，我想在这个问题上海亮肯定有发言权，因为他们的公寓确实卖的不错，下面我们请海亮地产的销售经理王旭东谈一下今年非毛坯公寓的的市场是怎么样一个情况。
【海亮·又一城王旭东】：大家下午好，很荣幸今天能请到各位业界的精英相聚海亮，下面我就说一下主持人所提出来的问题。大家众所 道海亮本身一直在经营公寓，我们总建筑面积大概是60万平米，商业部分20万，剩下的40万全部是公寓和写字楼。我们的公寓的面积在20万平方米左右，大概近4000套。我们从2007年 集团接手销售到现在是尾房了，基本已经剩下七八十套了。
从我们自身来说，公寓的主要客户构成群体也很简单，就是以二次置业的客户为主，二次置业又可以分为工薪阶层以上，公务员、个体私营老板为主，包括最近突起的周边一二环的拆迁户，这是客户构成的特色。再说一下客户群体购买的类型，我们这里主要有两种类型，完全是住宅风格，住宅的性能打造的比较强，配备了厨房、家电等等东西，保证通透性和舒适性。还有一部分是复式公寓，包括之前所说了LOFT，我们打造的是住宅产权，但也可以办公，产权是70年。在销售过程中，我认为这两种没有很大的区别，大家对认识度都比较好。我觉得投资比应该能占到80%，自用20%。
（海亮·又一城王旭东发言 图片来源房天下）
【主持人易霖】：我想问您一个问题，刚才听您说咱们的公寓还剩一些房了，丰泰金翡丽也要销售了，而且他们推出了公馆，他们的产品会不会对我们的销售产生冲击呢？
【海亮·又一城王旭东】：我觉得不会，首先从成本来讲，我的运营成本和销售价格都是低于它的，同等位置上，你说公寓和公馆我觉得使用基能没有太大区别，软件我觉得也没有什么可对比性，比如举一个简单的例子，丰泰金翡丽对外报价是12000元，我们现在剩的尾房的是5900元，当然剩下的不多了，从价格上我给你这样两个价格，同一个地段，这样优势就不言而喻了。
【主持人易霖】：感谢王总的精彩分析。在呼市非毛坯产品的作为一个大的发展趋势在各个板块逐渐显现出来今天我们邀请到了呼和佳地的林总，接下来我想请呼和佳地的林总结合你们所在区域谈一下您的看法？
【呼和佳地林淑丽】：首先感谢房天下，每次参加房天下大话地产都收获不少。在谈北二环趋势之前我先给大家分享一下我的购房认识。我是从今年6月份开始关注呼市公寓产品类型的，因为我打算投资一套房子，可以说关注的包括一手房和二手房，我也对公寓的前景做了分析，最初我在云鼎看了一套公寓房，因为它不在限购范围内，但是当我看完之后，有两点考虑我没有决定投资在那里，首先是地理位置我不太满意，但是我特别喜欢它的营销推广理念，它做的是酒店式公寓，公共服务，大堂的配套打造成会馆的感觉特别好，而且看着也特别舒服，但就是地段的原因没有选择。除此之外还考虑到一点我买下产品之后未来我的是多少，它作为商业来讲物业费很高，全是空调的，后期的配套也特别贵，包括物业、采暖、用电全部在里面，就比如说我买50平米的房子，我能做什么用，因为我是投资的我不会自己住，我买上之后又租给谁呢？最后我选择了放弃。之后我又关注了一些二手公寓。
（呼和佳地林淑丽发言 图片来源房天下）
我又看了波士名人，那时候看的是6400块钱一平米，相当于30多万，但是有一点二手房过户费很高，我想20层的房我怎么装修？因为下面所有业主都已经入住了，单独我一户我怎么装？而且它也是中央空调，也很麻烦。之后我又放弃了在波士名人买房的想法。我又去了世贸晶钻，进了那个地方之后感觉就是品质太差，因为刚才咱们讲公寓的服务、环境一定要到位，整个大厅、走廊全部没有装修，让你感觉不到品质，而且所有的垃圾都在小区内部堆放着。我不知道现在呼市的公寓市场卖的怎么样，但我认为是有价无市，因为我关注的那几套房子现在还没有销售出去。
我也关注过海亮，价格我觉得挺合适，但就因为它不在限购范围之内所以我没有投资。我在金隅时代城也看了，他们打电话说公寓是2013年的房子。我投资比较谨慎，在现在的情况下不会买期房，最后我在鼎盛华投资了两套，如果买毛坯房存在自己装修的问题，这对后期出租肯定有影响。还有一点呼市的租金也是我比较担忧的。所以说呼市这边的公寓我担心后期的租金有影响。
还有一点，如果是产权不在限购之内，我觉得对于投资者来讲压力很大，就所以我就想，呼市的公寓如果卖到一万三四元会有人买吗？买上之后又怎么用？经过我们在前段时间接触的客户来讲，一般买大房子的人不是次置业，而且他已经买了好几套房子，我们并不是非毛坯，我们是成品房装修，我们是想以不变应万变的方式满足购房者的要求。我觉得未来非毛坯都是一个趋势，我现在对呼市的公寓，因为我也投资了，所以我对公寓市场还是比较有信心的。
【主持人易霖】：林总刚才从自己的购房经历给我们谈了一些购买公寓时的注意事项，其实我也和大家分享一下，上次我也想租一套公寓，是中银的公寓，40多平米，一个月1800元，这个价格对于我来说价格比较高，那个房东跟我说，你别嫌贵了，我其实我也不指望它租出去，我就赚那个，我当时买的时候是7680元，她说2010年买的，我现在你买的话我能卖到9000元多，总价算的话我赚了将近六七万。从这点说她并不在乎这个公寓租多少，能不能租出去，其实她在乎的还是闫总说的这个房子能够多少，这个房子总价值能够升多少，如果升得很快，她肯定很高兴。说到这里，我想请兴达阳光的于晶辉谈谈，比如你投资公寓会怎么投资？
【兴达阳光于晶辉】：非常高兴能够再一次参加房天下的活动，房天下给我们搭建了这样一个平台，让我们的观点能够得到交流和互动。我觉得无论是给我们的经纪公司还是开发商能够提供一个比较专业化的信息，因为我做的项目是商业地产，当然还会参与一部分公寓，现在正处于策划的阶段，我今天来听了大家的观点，对我们产品以后的推出有很大的帮助。我觉得呼市公寓，都是跟风的形式，而且，更多没有和市场对接，即使是对接了之后，消费者自己在投资的时候也有一个非常理性的观念，我觉得这是大环境的习惯性消费和认知的过程，只能说特定条件下做一些事情。
（兴达阳光于晶辉发言 图片来源房天下）
刚才主持人让我从投资公寓的角度谈自己的观点，我觉得如果从投资的角度来说，肯定会考虑到地段，假如我买了这套公寓我一定会考虑出租，因为买公寓自住的可能性比较小，我肯定会考虑买完之后将房子应该做怎么样合体的管理，所以我觉得包括地段和整体的服务，整个公寓的物业和后期服务都是我会关注的，还会关注一些细节，包括我会考虑整体的环境。我觉得就是这些。
【主持人易霖】：刚才于晶辉从她的角度也说了一些情况，她也提到他们后续的项目也会推公寓，在公寓产品的营销上王总肯定有更多的经验，您认为运营一个商业产品有什么注意事项呢？
【海亮·又一城王旭东】：我觉得运营一个商业产品在公寓方面，公寓产品加商业产品主要看商业产品是否能够支撑。我也从单纯的购房者分析这个问题，因为我卖过海亮的公寓之后我可能买公寓的时候看问题就很尖锐了。我比较赞同林总说的话，其实买公寓还是要看租出率，人们首先想看到，因为率的支撑点就是租赁率，租赁率低没有人，就体现不出率，这是很关键的问题。一所好的房子只有出租率上去了之后才能体现价值。如果全是康巴什的房子，再放上几年，无论价格有多高，都没有实际的价值，那就是一个泡沫。
【主持人易霖】：比如说我作为购房者，我买非毛坯公寓有什么注意事项？
【海亮·又一城王旭东】：你要单纯的想非毛坯那就考虑的多了，包括 装修的质量，后期的维护，物业服务都要考虑到范围之内。
【主持人易霖】：您能为我们透露一下海亮非毛坯公寓的标准是怎样的？
【海亮·又一城王旭东】：我们不算是非毛坯，我们叫全装修，因为非毛坯设计的很多，包括家电等等。我们是单纯的全装修公寓，主要是做地面、墙面、吊顶、厨卫。现在的消费者买公寓大多是投资的，很大一部分不愿做装修，造成了后期公共设施和物业很多方不配套，所以我们最后决定做全装修。位客户日后享受的品质有一个保证，第二，为日后经营和管理也起到了便利。投资公寓主要是看后期的服务，公寓无非是酒店式公寓，怎么体现酒店式价值呢？就是从后期的带装修约，包括物业服务上来体现。当然不会像波士名人那样什么也没有体现出来，整个给人的感觉，包括带装修约都不是特别好。我们说过了，公寓主要看地段，我们的地段也在商业圈，同样只有在那一种情况下，公寓的投资空间方面会有很大的优势。因为像世贸晶钻地方不错，但没有形成一个商业圈，所以不管装修的好与坏都不会很好。
【主持人易霖】：感谢海亮·又一城王总精彩的经验分享，相信一定能够给兴达阳光的于晶辉很大的帮助。活动进行到这，我要给大家介绍刚到的一位嘉宾，她就是盛世华庭的丁淑莉。丁总您好！作为一个迟到者我这有个有一个棘手问题想问您，刚才说到非毛坯公寓的装修问题，我想问您非毛坯公寓如何满足大家不同的需求？
【盛世华庭丁淑莉】 ：我对这个是外行了，说的不会很准确。我觉得现在装修还是比较符合消费者的心理的，就像刚才林总说的，别人都入住了，我怎么装修，这个问题是很实际的，所以在打造公寓的时候，还是非毛坯了以后这样的房子比较好出手。我现在在盛世华庭销售，我们现在商业还有一部分没有出手，价钱平均在22000元左右，当时定的价格不算太高，但是国家对房地产有所大雅，从消费者心理来说，消费者拿着钱也可能在等待，看着国家的房子会不会降下来，消费者都是买涨不买跌，越是跌的时候，越是国家说房子要落价的时候大家越是在观望，如果涨幅很快的时候他马上就出手，买上之后房子是不是还要涨价。现在房子在跌，大家都在想是不是还能更低，我觉得消费者的观点和自己的需求不同，所以要求也不同，地段好的房子是非常抢手，但是价格也高。我们这个地方最适合什么样的人呢？如果有商家入住，要做银行，我觉得比较适合，因为在我们这个地段银行特别少，现在只有一家信用合作社，在天骄花园的楼下，而且这块每天人都特别多，我觉得如果有人愿意投资的话效益应该不错。
（盛世华庭丁淑莉发言 图片来源房天下）
【主持人易霖】：我再问您一个问题，如果您有经济实力买公寓，您会不会要求定制非毛坯的房子呢？
【盛世华庭丁淑莉】：我觉得会，这样我比较省力，这样我可以抽出很多时间，如果开发商能够做好的话我是非常乐意的。
【主持人易霖】：同样的问题我想问大家，你们认为会不会有定制公寓的发展趋势呢？
【 海亮·又一城王旭东】：这部分客户是很多，但实际操作起来，从整体对工程的管控设计来说都有问题。大家一人一个想法，那我整体怎么采购，怎么装修，大家会有这种想法，但这种趋势发展起来基本是不可能实现的。如果让开发商做这个事情很难，即使能做到这个费用也是让你承受不了。
【主持人易霖】：纪总，从媒体的角度，您如何看待这个问题？
【黄河晚报纪永明】：我觉得可以学学汽车，汽车把同一款品牌分成不同的类别，比如说舒适型，运动版，更便于达到业主的愿望。我觉得从来讲，万科是非毛坯房的先驱，从呼市来讲，我觉得呼和佳地是呼市非毛坯房的推动者。呼市房管局推动的非毛坯房试点就是呼和佳地，我记得在2009年佳地就搞过主材的招标，之前本地的主流媒体还没有太关注家装建材，所以大家对家装建材的品牌不是很了解，我记得当时佳地选择了一款海尔的厨具，但是老百姓不太懂，所以这就需要企业的推动，也需要媒体对品牌的推广。我想请林总把非毛坯房的销售策略给大家分享一下。
【呼和佳地林淑丽】：我们今年没有大面积推非毛坯，我们是打算做成全装修，应该在明年5月份我们会推出，那时候所有购房者包括业内人士都可以到房子里体验，因为我们卖的不是装修，卖的是舒适性，对这种恒温、恒湿、恒氧的房子也做了调研，通州那遍是20000元多，他们卖的除了地段之外是系统，我们重点推的是系统。对于非毛坯的选材这块，因为我们是房管局重点推荐的单位，我们所有的主材都有很高的标准。我们开始选的是国外的标准，但在呼市大家并不认同，但是领导参观完样板间之后给我们一些建议，因为我们的产品是要放在呼市的老百姓常听的是海尔、欧派，但是平常那些东西哪怕比它贵，比它好，但是人家不认可，人家觉得我没听过，怎么会好呢？后来我们就选了一些在呼市能够听到的，而且是上档次的，这样老百姓就认可就比较容易了。在非毛坯的材料装修方面的暴利程度我不敢谈，因为我们并没有在装修上加多少钱。刚才王总说成本是1500元，其实这1500元里很大一部分是公共部分，所以说我们在做装修基础部分的装修全部是工程造价，因为刚才咱们讲个性定制，我觉得是不太可能的，因为在2009年我们也选择了几十套，当时也考虑到个性定制，但是之后发现了很多问题，这个开发商是服务不过来的，你服务不好。所以我们现在推的是软装饰，我们是通过这个来做的，销售经验等我们销售之后再和大家分享。
【主持人易霖】：最后一个问题我留给闫总，希望您从专业角度给我们解读一下，公寓在商业地产投资性有哪些元素的支撑？
【久策地产闫振兴】：所谓公寓，作为投资型的住宅产品，它依赖的必然是城市整体的经济发展程度，或者说你所处地段的产业形态。为什么这些公寓都在繁华的地段，它必然是说在这个地段聚集了一部分可以承受消费的人，如果是租公寓必然要求生活品质达到一定的程度，这一群人的出现，从消费汽车的角度说，他们是市场的高端需求，高端需求的出现就有待于地区经济发展的状况，它必然不是劳动密集型的地区，肯定是智力密集型和资金密集型的区域会出现。
事实上在中国的市场上什么东西只要一炒就大量的模仿，大量的复制，咱们可以这么说，一个成功的东达就促成了一大片的项目，包括后来的长安金座，世贸晶钻，它在销售时候也是很成功的，只不过在管理的时候有问题，这就说明它的运营是很重要的，它和住宅不一样，不是卖完就完了，况且住宅不是买完就完了。从我们久策来说，我们一直希望建立数据库平台，针对产品做长期的数据分析，希望能为政府决策和开发区提供一些帮助，同时也为购房者做一些引导，但这是需要长期的检测才可以做的。我希望大家明白，现在大的房地产市场是真正进入了危机时代，需要的是运营，不管是住宅还是商业，当然住宅的运营相对比较简单一些，如果要是说到商业难度就可能相对大了很多。我就打一个比方，住宅小学生就能盖，商业的话研究生不一定能盖，大概是这么一个难度的基数。所以，从短期市场投资来看，非毛坯公寓是有市场的，但是从长远来看，如果后面的服务跟不上，住宅类的投资品尤其像非毛坯公寓会成为房地产公司品牌非常大的问题。因为开发一个住宅项目很简单，我卖完了可以委托物业，是第三方或者是第四方、第五方，完全可以置身事外。而商业就不一样了，比如像海亮广场盖起来了，它在这里，哪一天倒霉的是你海亮，所以大家从操作的层面一定要慎重，一定要认准品牌，我觉得在商业地产方面品牌效应是很重要的。
【主持人易霖】：感谢闫总！咱们今天大话地产就结束了，借闫总的话总结一下，听了闫总的话之后我感觉，一个项目光靠土地属性是有一个无形的天花板限制的，在当前的房地产市场环境下把握好产品属性，做好运营是开发商急需面对的。谢谢大家的到来，接下来咱们合影留念。
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