[摘要] DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成表示:“随着一线城市投资市场“门槛”的逐渐提高,以及二线城市经济结构的不断提升,预计未来1-2年,新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动,二线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少15%的上涨空间。”
外资收购上海办公楼项目平均持有28个月,即可获得50%增值
二线城市单一业主持有型甲级办公楼存量少,需求旺盛
平安保险购入武汉甲级写字楼,带动区域租金上涨57%
二线城市的甲级办公楼市场将成为未来投资热点
根据DTZ戴德梁行投资部开展的一项外资机构大宗物业收购及转手调研显示,自2005-2010年间在上海的25宗外资大宗收购并成功转手的交易中,从投资周期、毛、以及退出难度等因素考量,办公楼项目均领先于其他物业类型。
统计显示,外资购入并最终成功转手的项目中,办公楼占有48%的较高比例;其次是住宅及服务式公寓,占44%;而零售商用物业部分仅占8%;工业地产方面,虽然有交易产生,但还未有转手退出的案例。叶建成指出:“办公楼之所以投资占比突出,主要因为办公楼具有投资周期最短,较高的特点。”根据该调研显示,一般办公楼在被外资收购后,平均28个月左右即可转手,并获得约50%的增值。住宅及服务式公寓的投资周期略长,大约34个月,而率则超过50%;而零售商用物业则需要持有超过43个月时间才能够达成约40%的增值。
叶建成透露:“近年来,许多二线城市伴随着经济总量的增长,正在经历经济结构的转型,从制造业向服务业积极转变,对优质办公楼的需求正大幅攀升。”
“尽管各城市的经济各有特点,但二线城市商业地产的发展正在复制一条一线城市所走过的道路”叶建成介绍,目前二线城市的甲级办公楼市场多数尚未成形,属于单一大业主持有经营的甲级办公楼存量较低。以二线城市GDP排名的苏州为例,虽然其2010年GDP总量超过9000亿,已接近部分一线城市的水平,但单一业主持有型甲级办公楼的体量仅28万平方米,比上海环球金融中心38万平方米的单一办公楼体量还低。而一组可以作为对比的数字则显示,截止2010年第四季度,一线城市中,深圳甲级办公楼存量为171万平方米,上海为431万平方米,北京为660万平方米。
叶建成指出:“目前二线城市的甲级办公楼存量少,且大部分为散售,租金较低。预计机构投资者介入后,整体租金水平将得到较大改善。比如2010年9月,平安保险在武汉购入瑞安房地产开发的一栋甲级办公楼之后,该区域租金已从过去的月租70元/平方米上涨至110元/平方米左右,升幅达57%。由此,我们相信新的投资热点将出现在二线城市的甲级办公楼市场。”
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