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三大限制性政策的矛盾性削弱调控效果

第一财经日报   2011-05-20 01:24

这一轮的房地产市场调控已经持续了13个月,调控政策从限贷、限购到限价,层层加码,调控的方式从市场调节转向行政干预,从调节供求关系间接调控价格转向设定房价控制目标直接控制价格。然而,如此严厉的政策组合之下,房价依然坚挺,不仅没有下降,反而有所上涨,尤其是二三线城市表现更为明显。

在4月13日召开的国务院常务会议上,温家宝总理表示,当前市场仍处于相持阶段,普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距,特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变,有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力,总的调控效果还有待巩固和加强。

之所以这样,除了地方政府政策执行不力、市场预期强烈等因素外,限贷、限购、限价等调控政策本身及相互之间的矛盾性更是导致调控未达到预期目标的重要原因。

限贷的矛盾

是抑制投机需求还是抑制自住需求?

限贷的目的是通过提高首付甚至暂停贷款,降低房贷的杠杆效应,从而抑制投机行为。但是,实际上受到限贷影响的是自住需求而不是投机需求。限贷的效果与收入高低呈负相关关系,对中低收入人群影响;对高收入人群影响。

世联调查数据显示,年收入在50万以上的人群中,超过七成人至少拥有一套房产,四成有两套及以上房产。这些人群在置业中超过25%选择高额首付或者一次性付款,限贷对他们影响小。然而,限贷对超七成的低首付置业人群产生较大的影响,他们绝大部分属于首次或改善型置业者,限贷对他们影响大。限贷实质上更多是抑制自住需求,这样的效果违背了政策初衷。

限购的矛盾

限购的目的是通过限制投资者的购买资格来抑制投机需求。限购政策出台后,不符合购买资格但具有购买实力的人群纷纷通过假离婚、公司名义、借用他人名额、补办社保手续等手段重新获取购买资格。看似无比严厉的限购政策就这样被市场一一化解。

然而,对于那些既有自住需求又有一定负担能力的外来者而言,如果没有足够年限的社保或纳税证明,限购令实际上抬高了他们的购房成本。可见,限购令并不能限制具有购买实力的购房者,实际上限制的是城市外来者,限购令成了排外令。

同时,目前的限购是局部性的限购,截至3月底,仅有39个城市出台限购政策。局部性限购导致资本从限购城市流出,部分进入三四线城市的房地产市场,产生 “挤出效应”。

深圳、广州从去年10月份限购以来,房价不但没有下跌,反而令周边没有限购的三四线城市房价出现大幅上涨。

世联数据显示,从去年10月份至今,惠州商品房均价上涨19%,佛山商品房均价上涨30%,东莞商品房均价上涨11%。限购不但没有抑制限购城市的房价,反而成了三四线城市房价上涨的推手,迅速催热了三四线城市的房地产市场。

限价的矛盾

限价是限贷、限购政策的升级,是最直接的调控政策。在各地方政府没有公布房价控制目标之前,人们对限价政策寄予厚望,认为这将是调控房价最强有力的手段。

但是,今年608个城市公布的房价控制目标,绝大部分是参考今年经济增长速度和居民人均可支配收入增幅的目标,设定在房价上涨10%左右。这令一片哗然,限价目标俨然成了涨价目标。原本受限贷严格化和限购扩大化政策影响的市场下跌预期被瞬间逆转。

而且,在只限房价,不限成本的情况下,如何实现限价?

支撑房价有两个主要成本因素:一是地价,它占据了房价的30%至40%;二是建材和劳动力成本。目前,地价没有限制上涨,建材和劳动力成本因通胀不断上升。在这样的情况之下,限价犹如扬汤止沸。

政府以行政的手段直接控制价格,使其低于市场均衡价格,这样只会导致需求增加,供给减少,供需矛盾将更加突出,甚至导致将来限价取消之后,带来房价的报复性上涨。

综上所述,限贷、限购、限价等调控政策存在的矛盾性大大削弱了调控效果,同时,也凸显房地产市场调控的艰巨。在当前把保持物价稳定作为首要任务的宏观调控压力之下,房价稳定是保持物价稳定的关键因素之一。世联研究认为,未来政府将在评估前一阶段调控政策的基础之上,优化调控政策组合,细化调控政策的执行措施,加大调控力度,稳定房价。

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