本文导读：根据新"国八条"以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策。
落实新"国八条"2月中旬大限将至
中央施压之下，未来一周地方政府可能密集出台楼市限购令。
根据新"国八条"以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策。
按照国务院办公厅通知，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
数十城市或实施限购令
上海率先出台了落实新"国八条"的楼市调控细则，明确规定自2月1日起，在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。
据北京中原三级市场部总监张大伟预估，除了上述36个城市外，"房价过高、上涨过快"的城市还将有30个左右，这些城市也需要按照要求出台或升级限购政策。
"预计将有超过60个城市实施严格的限购令，这可能明显影响2月份以后的市场交易。"张大伟称。
不过，也有市场观点认为，和以往政策一样，此番中央并未给出"房价过高、上涨过快"的具体标准，有多少城市愿意"对号入座"仍有待观察。
从公开信息来看，此前出台过尺度不同"限购令"的城市多集中在直辖市、计划单列市、省会城市，除去年11月底浙江省金华永康在县级市中个出台楼市"限购令"外，三线城市出台限购政策仍然少见。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，作为一项行政措施，中央有权让地方政府随时出台限购政策，一些三线或者中小城市如果本区域内房价上涨幅度过大，又不出台限购政策，来自上级的压力就会增大。新"国八条"中也规定了"稳定房价工作的约谈问责机制",这也是对地方政府的一种震慑。
规避房价泡沫向三线城市转移
去年国务院也曾要求一些城市根据实际情况进行限购，但一度出现"限购城市"周围的二、三线城市发生购房潮的情况。
新"国八条"试图避免这种情况再度出现。尹伯成认为，中央要求"房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施",可以在一定程度上规避房价泡沫向三线城市转移的风险。
他更是建议，的所有城市都应该执行限购政策，一方面要支持自住和改善型需求，但同时也要全方位抑制投机资金。
根据上述国务院办公厅通知精神，其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
在新"国八条"的影响下，地方楼市交易已经初显寒意。新华社引用中指研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%,大连、长沙、包头等跌幅超过50%.
不过，不少地方的房价依然坚挺。尹伯成称，包括限购和严格征收营业税等措施从出台到见效，中间会有一个过程。他认为今年房价应该会下降一点，不降中央可能还会继续出台调控政策。
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对于新“国八条”的落地，广州很快作出了反应。
近日，广州市国土房管局相关负责人在巡查春节楼市时透露广州的新“国八条”细则即将出台的消息，引起业内关注。
事实上，去年各地在出台限购令的过程中，广州并非最积极的城市，2010年10月，继北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津等城市出台住宅限购令后，广州版限购令才露面。
当时的广州版限购令主要被总结为“限内限外限年龄”，规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房以及暂停第三套房公积金贷款等措施。
对于此次细则的内容，上述广州市国土房管局相关负责人并未透露太多信息，他说，根据中央政策，广州正在制定年度房价调控目标，该目标参考GDP增长率和居民可支配收入的增长率，并在3月份左右公布。
据媒体报道，该负责人表示，有户籍家庭在广州拥有2套住房，将会以“真正持有”来定，即有户籍家庭在广州拥有2套住房，如果卖掉其中一套后，应该可以再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，就需要承担按全额征收的营业税，但他强调“还要报市政府同意才能最后定下来”。
事实上，从去年开始，限购令的实施使得广州的房地产市场开显疲态，兔年春节期间，尽管广州的楼盘销售现场依然热闹，但成交量却与之相反，2月3日~2月5日，更是出现中心六区一手楼零成交现象。
但当时的限购令只是针对广州市属的十个区，从化、增城两个县级市并不在限购之列，这使得从化、增城的房地产市场几乎逆市而行，受益颇多，房地产商更是以“不限购”作为噱头抬高人气。
而对于此次从化、增城是否加入限购细则行列，广州市国土房管局相关负责人没有给出正面回答，只是强调说：中央的政策已经明确，限购的范围为行政区域。
在限购、房产税等多重调控措施的压力下，再加上传统的成交淡季，春节假期上海楼市成交平淡。不过随着投资和投机需求被抑制，不少业内人士预计，春节后楼市成交量会大幅下跌。
紧随着新“国八条”的出台，上海的细则“沪九条”2月1日出炉，限购令也随着新“国八条”进行了调整。
2010年10月，上海出台限购令，这也是继北京、深圳、厦门之后国内第四个推出限购令的城市。当时的限购令规定：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
不过，这个口径已经在“沪九条”中收紧：已有1套住房的限购1套住房，已经2套及以上的暂停在本市内向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
“这次限购令的限购范围比上次大了许多。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《财经日报》记者表示，限购会对中高端楼盘影响相对更大一些，毕竟买得起这些楼盘的购房者多数已拥有多套房了。
21世纪不动产上海区域市场中心方面透露，春节期间一些分行出现了零客户的尴尬。零客户的板块多为联洋、古北等高端住宅集中地，这些意向客户多数在政策出台及过年前已入市，未入市的则因政策对其限制较大，因此觉得观望是目前更为合适的选择。
不过与高价板块不同的是，21世纪不动产方面表示，一些刚性需求集中的区域如大宁、曲阳、金桥等板块在近两天上门客较政策出台后有明显回升。
就整个市场成交而言，21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2011年2月2日至8日上海全市新建商品房累计成交24套，成交均价为2.13万元/平方米。其中90~140平方米之间占成交总额的59%，90平方米以下则占成交总额的33%，而之前受到市场热烈追捧的140平方米以上只占成交总额的8%。
陆骑麟表示，单从成交量来看，与2010年春节期间的成交量并无太大区别，但是自从1月27日新“国八条”出台之后，整个上海楼市的成交量在此后几天出现了明显的回落。
佑威的数据显示，1月28日商品住宅成交量为228套，相比1月27日的成交量少了一半多，1月29日为137套，而到了1月最后一天，成交量更是不足百套。“这表明限购令对于楼市的影响还是显而易见的。而随着春节假期的结束，后期全市受到限购的影响深度将日益显现。”陆骑麟说。
不过，目前的成交均价尚未表现出明显变化。陆骑麟表示，至少需要一定的时间来消化政策，才能体现出价格上的调整，“一般应该是在3个月内会调整。”
上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭节前在接受记者采访时则表示：“市场迅速冷却是正常的，不要把以前过热作为正常，也不要把稍微冷淡作为不正常，人们需要消化、理解、观望是正常的，过几个月后，市场恢复也是正常的。”张泓铭判断，今年上海的房产市场会比较稳定，价格会疲软一点，但不是大跌。
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