房地产市场运行分析
2010年1-4月情况
1、房地产开发投资和土地开发
2010年1-4月房地产开发投资延续了去年下半年的势头，呈加速增长态势。今年投资增幅仍然是以住宅投资为主，占房地产投资比去年同期提高了1.36个百分点。可见投资增长主要是住宅投资增长拉动。
投资构成也发生了变化，与去年同期正好相反，住宅楼和办公楼比重提高，分别提高1.36和10.73个百分点；商业营业用房和其他比重下降，分别下降8.34和3.83个百分点。
从到位资金占完成开发投资比重情况看，与去年同期相比，上年结余资金下降，国内贷款、自筹资金及其他资金均有所提高。说明去年国家应对金融危机的各项刺激政策对房地产市场起到了作用。尽管银行贷款增长，资金来源仍然是自筹资金为主，高成本从民间融资，形成了企业自筹资金增幅较高的状况。
与一二线城市地王频现、成交持续升温的现象相反，土地开发面积和待开发面积数量处于低位，下降幅度较大。
2、商品房供需情况
总体特点是，住房结构在不断调整，供应大幅下降，销售大幅增长。
施工、新开工及竣工面积在2009年底下降的情况下，继续呈大幅下降态势。不但增长幅度大幅下降，住房占房屋施工、新开工和竣工面积比重也呈下降态势。表明金融危机之后以及国家宏观调控的影响，开发企业建房、卖房也在持谨慎观望的态度。
房屋销售情况分析，呼市的房地产市场与一、二线城市相反，没有出现量跌价涨的局面，而是量价齐涨。房屋可售面积呈增长，但是住房可售面积同比下降，表明住宅销售量在增长，这表明去年市政府出台的“促市”新政起到了一定得效果。批准预售面积与成交面积、成交套数均大幅增长，表明现售房增加较多，商品住宅市场销售量增长呈上升态势。施工、新开工及商品房空置面积大幅下降的情况说明呼市的房地产市场在逐渐调整，向合理的方向发展。
但同时也要看到，这一方面，体现了去年金融危机国家宏观调控的基调，促进成交量；另一方面，这种涨幅过高的现象，应引起政府的高度重视，避免严重泡沫的发生。
供应量和销售量主要集中在80—100平方米、100—120平方米、120—150平方米面积段销售前景较为乐观。群众的住房需求已从实用型向舒适型过度，呈现出住宅市场需求的多元化。
商品住房销售仍然以本市购买为主，占销售的76%以上，外地购房占24%左右。在外地买房人群中仍然是以自治区内人群为主，约占外地购买人群的88%。
二手房成交量、成交价格均呈大幅增长，表明二手房市场在去年一度低迷的情况下，由于一手房价过高，人们又开始转入二手房市场。
3、商品房价格
今年以来，呼市房屋价格始终在高位运行的态势，同比增长幅度基础在两位数。因受诸多因素影响，今年部分一线城市商品房价格增长幅度较高，这种情况对呼市影响较大，使得呼市的房价涨幅较高。
（二）新政出台对我市的影响及房地产市场发展预测
今年以来，我国部分城市房价上涨过快，主要原因是供求矛盾突出，其中不合理的需求占了较大比重。房价过高和过快上涨，如果不加以抑制的话，可能逐渐会从部分城市蔓延到更多的地区，将会加剧广大居民通过市场来解决住房问题的难度，影响居民生活水平的提高，影响国家金融的安全，甚至会影响到社会的和谐稳定。针对这些突出的问题，在今年政府工作报告当中明确提出了要遏制部分城市房价过快上涨的要求，提出要采取更为严格、更为有力、更有针对性的措施，坚决遏制不合理的住房需求，增加住房的有效供应，加快保障性住房的建设，同时要进一步强化房地产市场的监管。因此今年初，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，4月又出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。国务院这一系列政策措施，目的就是坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。国家调控政策目前主要是针对一线房价上涨过快的省市，呼市这样的二、三线城市暂时还不会有太大的影响。但是今年以来呼市的房价涨幅也很高，应该引起高度重视。因为从呼市房价的走势，高涨来看，主要是需求拉动的增长。我们现在的四个需求，自住型、改善型、投机性以及外来购房造成的需求，投机性以及外来购房造成的需求是拉动呼市房价走向高位的主因。
政策的出台和实施对呼市的房地产市场走向会有积极的作用，对呼市房地产增速起到降温的作用，关键还要看5月份的房展会。另外，要保护我们基础的住房刚性需求。呼市也应研究出台相关的地方细致政策，重点应该考虑现在的中低收入家庭。
注意商品房以外，其次是二手房市场，它可以弥补大量真正的刚性需求，甚至是理财型需求，然后是中低收入家庭的保障房、两限房。同时政府还应该合理的引导，居者有其屋的概念变为合理走向租赁市场。只有这样才能对以后长期发展有利。
自国家对部分城市房价过快上涨遏制以来，二三线城市就成为众多房企盯梢的对象，再加上国家加大对城镇化的支持力度加大，当地地价与房价的飙升也就成了一个不可避免的结果。但是，我们也应当注意，毕竟其需求人群不像一线城市来自甚至世界，其对于高房价高地价的承受能力要弱小许多。从前面分析的数据看，也主要是自治区内的人群占多数。所以，只有充分考虑自己的情况，保持应有的理性，及时出台相应措施，控制住房地产这把"双刃剑"，才可能把今后或许马上到来的"房产泡沫"消灭于无形之中。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
